Taloyhtiön kannattaa toimia jämäkästi vastikerästien suhteen. Yhden osakkaan satunnainen erhe ei vielä kaada taloutta, mutta useamman osakkaan maksamattomat yhtiövastikkeet voivat ravistella taloyhtiön maksukykyä.
Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta, pääomavastikkeesta ja erillisvastikkeesta, kuten esimerkiksi vesimaksusta. Taloyhtiön johdon eli hallituksen ja isännöitsijän tehtävä on seurata vastikkeiden maksua ja huolehtia taloyhtiön maksukyvystä. Vaikka käytännössä isännöinti hoitaa laskujen tarkkailun ja mahdolliset perintätoimenpiteet, hallituksen on hyvä tietää askelmerkit asiassa. Ongelmia voi syntyä, jos yhtiövastike jää maksamatta yhtä aikaa muutamalta osakkaalta, tai jos esimerkiksi usean asunnon omistava sijoittajaosakas ajautuu hankaluuksiin raha-asioissa. Vastikemaksujen laiminlyönti on yleisin huoneiston hallintaanoton peruste.
1. Miten edetään, kun osakkaan yhtiövastike jää maksamatta?
Ensimmäisessä vaiheessa osakkaalle annetaan yleensä maksukehotus maksamattomista vastikkeista. Jos osakas tästä huolimatta jättää vastikkeet maksamatta, hallituksen tulee päättää hallintaanottovaroituksen antamisesta osakkaalle. Varoitus on annettava myös huoneiston vuokralaiselle tiedoksi.
Jos ongelma jatkuu varoituksen jälkeen, hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle päättämään huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Laissa on tarkat säännökset siitä, miten varoitus ja hallintaanottopäätös annetaan tiedoksi osakkaalle ja huoneiston vuokralaiselle. Kaikissa hallintaanottoprosessin vaiheissa taloyhtiön on tarkasti noudatettava lain muotomääräyksiä. Hallintaanottoprosessin päätteeksi osakas joutuu luopumaan asunnostaan ja taloyhtiö vuokraa huoneiston ulkopuoliselle taholle vastikerästien kuittaamiseksi.
Hallituksen varoitus hallintaanotosta on hyvä antaa noin 2–3 kuukauden velkarästien perusteella. Yhtiökokous voidaan kutsua koolle päättämään hallintaanotosta, kun maksamattomia vastikkeita on kertynyt noin 4–5 kuukauden ajalta. Maksamattomia vastikkeita voidaan hallintaanoton rinnalla periä osakkaalta myös velkomuskanteella tuomioistuimessa ja sen jälkeen ulosoton kautta. Osakkaan on tärkeä muistaa, että vastikkeen maksamatta jättämisellä ei koskaan saavuta mitään hyvää. On myös hyvä muistaa, että hallintaanotolla on monia haitallisia vaikutuksia, joita osakkaan on varauduttava sietämään. Lue tästä eräs oikeustapaus maksamattomista vastikkeista.
2. Onko osakkaan maksettava yhtiövastike myös hallintaanottoaikana?
Kyllä. Hallintaanottomenettely ei myöskään estä muiden perintäkeinojen käyttämistä. Taloyhtiöllä voi olla vireillä samaan aikaan esimerkiksi velkomuskanne käräjäoikeudessa.
3. Minkälaista viivästyskorkoa osakkaalta/asukkaalta voi periä?
Viivästyskoron maksuvelvollisuus alkaa ennalta sitovasti sovitusta eräpäivästä eli vastikkeen tai vuokranmaksun eräpäivästä. Korkolain mukainen viivästyskorko on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva viitekorko.
4. Mitä on syytä huomioida huomautusmaksusta?
Lain mukaan velallisen tulee korvata perinnästä velkojalle aiheutuneet kohtuulliset kulut. Niitä arvioitaessa otetaan kokonaisuutena huomioon saatavan suuruus, suoritettu työmäärä, perintätehtävän tarkoituksenmukainen suoritustapa ja muut seikat. Laki edellyttää, että velan perimisessä noudatetaan hyvää perintätapaa. Kuluja ei saa aiheuttaa tarpeettomasti lähettämällä esimerkiksi jatkuvasti maksumuistutuksia, joiden kulut aiotaan periä velalliselta.
Kun kyseessä on taloyhtiön vuokraamien huoneistojen tai esimerkiksi autotallipaikkojen vuokrasaatavien perinnästä, asunto-osakeyhtiö on yksityiseen vuokralaiseen nähden elinkeinoharjoittajan asemassa. Silloin on kyse kuluttajasaatavan perinnästä, jolloin perintälain mukaan kirjallinen maksumuistutus saa olla enintään viisi euroa. Vastikkeiden perinnässä kyse ei kuitenkaan ole kuluttajasaatavien perinnästä, joten huomautusmaksu saa silloin olla yli viisi euroa. Tyypillinen vastikkeen huomautusmaksu onkin taloyhtiöissä seitsemän euroa.
5. Mitä vastikerästeistä voi pahimmillaan seurata taloyhtiölle, miksi maksuissa täytyy olla tarkkana?
Muutaman osakkaan maksamattomat vastikkeet tai usein toistuvat vastikerästit voivat aiheuttaa taloyhtiön tilillä vajeen, jolloin laskujen maksamisesta tulee vaikeaa tai mahdotonta. Maksukyvyn tasapainottaminen voi olla pitkä prosessi, jonka aikana taloyhtiö voi joutua keräämään ylimääräisen yhtiövastikkeen tai korottamaan vastiketta.
On hyvä pitää mielessä, että riidatonkin velka voi vanheta, jos velkoja pysyttelee passiivisena. Maksuja ei siis pidä jättää seisomaan pitkiksi ajoiksi. Velan vanhenemisen ehkäisemiseksi vanhentuminen on katkaistava. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi siten, että se on riittävän selvästi yksilöity maksuhuomautuksessa.
Velka vanhenee kolmen vuoden kuluttua ennalta sovitusta eräpäivästä, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu. Velan vanhentuminen voidaan katkaista joko vapaamuotoisesti tai oikeudellisesti. Vapaaehtoisesti velan vanhentuminen katkaistaan silloin, kun velkoja muistuttaa velallista velasta tai kun osapuolet sopivat velan maksujärjestelyistä (velallinen maksaa esim. osan velasta tai korkoa velalle). Oikeudellisesti velan vanhentuminen katkaistaan vaatimalla velan maksua esimerkiksi tuomioistuimessa. Vanhentumisen katkaisemisesta alkaa uusi kolmen vuoden vanhentumisaika. Jos oikeus on antanut asiasta tuomion, vanhentumisaika on kuitenkin viisi vuotta. Velan vanhentuminen tarkoittaa, että velallisen velvollisuus suorittaa velka lakkaa.
6. Miten osakkaan kannattaa toimia, jos hän tietää, ettei rahaa löydy vastikkeisiin?
Osakkaan velvollisuus on maksaa taloyhtiölle yhtiövastiketta. Jos osakas huomaa, ettei jostain syystä pysty tiettyna ajankohtana maksamaan vastikkeitaan, hänen kannattaa soittaa taloyhtiön kirjanpitäjälle ja sopia maksusuunnitelmasta. Näin voidaan myös välttää turhia maksumuistutus- ja perintäkuluja, jotka tulevat aina osakkaan maksettavaksi.
Artikkelissa asiantuntijana asianajaja Marina Furuhjelm.
