Oikeudessa ratkottiin, rikkoiko taloyhtiö yhdenmukaisuusperiaatetta hylätessään osakkaan ehdotuksen lämmitysjärjestelmän ennallistamisesta. Oman esityksen puolustaminen aina hovioikeudessa asti maksoi osakkaalle yli 50 000 euroa.
Kerrostalon ensimmäisen kerroksen osakas hermostui siihen, miten taloyhtiö pyrki ratkaisemaan asunnon lämmitykseen liittyvät pulmat. Kuudessa kiinteistön ensimmäisen kerroksen huoneistossa lattia ja autohallin katto ovat samaa rakennetta. Alun perin asuntojen lattioiden alla kulki sähköllä toimivat lämmityskaapelit, mutta ne poistettiin käytöstä vuonna 2017, kun kosteissa tiloissa tehtiin LVI-korjauksia.
Taloyhtiö käsitteli asiaa yhtiökokouksessa vuonna 2018. Tuolloin osakas vaati, että autohallin katto ennallistetaan siten, että siihen asennetaan eristys ja sähkölämmitys. Yhtiökokous päätti hylätä esityksen ja valita toisen vaihtoehdon.
Kielteisestä kannasta suivaantuneena osakas vei kiistan oikeuteen ja vaati yhtiökokouksessa tehdyn päätöksen kumoamista. Hän perusteli vaatimustaan sillä, että päätös oli paitsi yhdenvertaisuusperiaatteen myös kunnossapitovelvoitteen vastainen. Lisäksi hän vaati, että taloyhtiö saattaa lämmitysjärjestelmän alkuperäiseen kuntoon alakerran asuntojen kohdalla.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos
- asian käsittelyssä ei ole noudatettu menettelyä koskevia asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä ja virhe on voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön tai muuten osakkeenomistajan oikeuteen
- päätös on muuten asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen
- päätös on yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.
Osakkaan mielestä kielteinen päätös aiheuttaa epäoikeutettua ja jopa rahallista etua ylempien kerrosten asuntojen omistajille. Autohallin yläpuolella sijaitsevien asuntojen arvo puolestaan alenee lattialämmityksen puuttuessa. Lisäksi asuntojen alhainen lämpötila aiheuttaa asukkaille terveydellisen riskin. Hän korosti, että taloyhtiö on lain mukaan velvollinen pitämään alkuperäisen lämmitysjärjestelmän kunnossa eikä yhtiökokouksella ole oikeutta päättää ilman asunnon kylmyydestä kärsivien osakkeenomistajien suostumusta, ettei lattioita ennallisteta rakentamisen aikaiseen tasoon.
Taloyhtiö katsoi toimineensa osakkaiden edun mukaisesti
Käräjäoikeus hylkäsi kaikki osakkaan vaatimukset, mutta tapaus päätyi Turun hovioikeuden käsittelyyn. Taloyhtiön mukaan osakkaan asunnon kylmyysongelmat aiheutuivat ilmavuodoista, jotka oli hoidettu kuntoon. Alkuperäinen lattialämmitys ei ollut osa yhtiön lämmitysjärjestelmää, vaan kyse oli kylmäsillan katkaisusta. Yhtiön pääasiallinen lämmitysmuoto on kaukolämpö. Ennallistamista koskeva hylkäävä päätös ei taloyhtiön käsityksen mukaan rikkonut osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta.
Taloyhtiö muistutti, että yksittäisellä osakkaalla ei ylipäätään ole oikeutta puuttua lämmitykseen liittyviin teknisiin ratkaisuihin eikä yhtiö ole sitoutunut pysymään alkuperäisessä järjestelmässä. Alakerran lattialämmityksen poistamisesta hyötyivät talon kaikki asukkaat pienentyneen sähkönkulutuksen johdosta. Lisäksi taloyhtiö lausui, ettei tuomioistuimella ole valtaa päättää siitä, miten asunto-osakeyhtiössä toteutetaan huoneistojen lämmitys.
Mitä yhtiökokouksessa päätettiin?
Kiistanalaisessa yhtiökokouksessa oli päädytty siihen vaihtoehtoon, että kaikkien asuntojen lämmitystä ja ilmanvaihtoa parannetaan muun muassa ikkunoiden tiivistyksillä. Lisäksi päätettiin, että seuraavalla lämmityskaudella tehdään lämpökamerakuvaus, jonka avulla selvitetään autohallin katon lisäeristäminen.
Koska yhtiökokouksen varsinainen päätös koski kaikkia asuntoja, oikeus ei katsonut sen rikkoneen yhdenvertaisuusperiaatetta tai kunnossapitovastuuta. Tapauksessa oli kysymys siis vain osakkaan ehdotuksen hylkäävän päätöksen tuomittavuudesta.
Hovioikeus päätyi siihen lopputulemaan, että päätöksen hylkääminen ei tuonut epäoikeutettua etua kenellekään. Jos taas taloyhtiö olisi rikkonut kunnossapitovastuutaan, olisi se edellyttänyt muun muassa osakkaiden tietoista päätöstä lämmityksen parantamiseen vain osassa asuntoja. Näin ei tapauksessa osoitettu tapahtuneen. Sen sijaan kaikki tehdyt ja suunnitellut toimenpiteet tehtiin koko taloyhtiön hyväksi. Mitä tuli osakkaan vaatimukseen ennallistamisesta, taloyhtiö oli ryhtynyt kunnossapitovastuun edellyttämiin toimiin asunnon kylmyyshaitan poistamiseksi. Taloyhtiöllä on oikeus huolehtia riittävästä lämmityksestä valitsemallaan tavalla.
Hovioikeus piti voimassa käräjäoikeuden päätöksen ja hylkäsi osakkaan kanteen. Kiista tuli maksamaan osakkaalle yli 50 000 euroa.
Turun hovioikeus 28.3.2022 nro 196
