Koronakriisi voi tehdä uuden rakennuksen vuositarkastuksesta ongelmallista. Tilaisuuden ajankohdasta kannattaa tarpeen mukaan ensisijaisesti neuvotella. Lisäksi on mahdollista pohtia vaihtoehtoisia tapoja turvallisen tarkastuksen suorittamiseksi.
Asuntokauppalaissa on säädetty uuden asunnon vuositarkastuksesta, jonka järjestäminen kuuluu perustajaosakkaan vastuulle. Tilaisuus tulee pitää aikaisintaan 12 kuukauden päästä ja viimeistään 15 kuukauden päästä siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöön. Mikäli tilaisuutta ei pidetä määrättynä aikana, vakuudenantajalla on oikeus vuositarkastuksen järjestämiseen. Asuntokauppalain ja sen velvoittavan pykälän tarkoitus on turvata asunnon ostajan ja asunto-osakeyhtiön asemaa. Mahdollisten virheiden ja puutteiden havainnointiin on käytännössä aikaa noin vuoden verran.
Etäkokoustaminen sallittua myös vuositarkastustilaisuudessa
Parhaillaan jylläävä koronaepidemia saattaa vaikeuttaa tälle keväälle ajoitettujen vuositarkastustilaisuuksien pitämistä. Perustajaosakkaan ja vakuuden antajan kanssa voidaan asunto-osakeyhtiöissä sopia tilaisuuden siirtämisestä myöhempään ajankohtaan. Aina tämä ei kuitenkaan onnistu.
Mikäli vuositarkastuksen siirtäminen ei ole mahdollista, on sen toimittamiseen vaihtoehtoisia tapoja. Vuositarkastus voidaan esimerkiksi pitää useampana tilaisuutena, jolloin osallistujamäärä jää pienemmäksi. Laki ei myöskään rajoita etäyhteyden käyttöä vuositarkastuksen pitämisessä, eikä pöytäkirjallekaan ole asetettu tarkkoja muotovaatimuksia.
Tilaisuudessa on kuitenkin toteuduttava keskeinen vaatimus, jonka mukaan asunnon ostajilla ja asunto-osakeyhtiöillä on oltava mahdollisuus kirjata kaikki virheet ja puutteet vuositarkastuksen pöytäkirjaan. Tyypillisesti lista niistä toimitetaan ostajien ja asunto-osakeyhtiön toimesta perustajaosakkaalle etukäteen ennen varsinaista vuositarkastustilaisuutta. Virhelistat liitetään varsinaisen tilaisuuden pöytäkirjaan. Uusia virheitä ja puutteita voidaan vielä esittää vuositarkastustilaisuudessa, ja aina siihen asti, kunnes vuositarkastuksen pöytäkirjan tarkastukselle varattu aika on umpeutunut.
Virheiden tarkastamisen mahdollisuus
Virhetyypistä ja ennakkoon saadun virhetiedon tarkkuudesta riippuen perustajaosakkaalla voi olla tarve päästä asuntoon tai muihin tiloihin tarkastamaan virheitä ja puutteita ennen korjausten aloittamista. On tärkeää, että ostaja ja asunto-osakeyhtiö myötävaikuttavat virheiden selvittämisessä. Näin ollen perustajaosakkaalle on tarjottava tilaisuus väitettyjen virheiden tarkastamiseen.
Vakuuden vapautumisessa vaaditaan tarkkuutta
Koronatilanne voi joissain tilanteissa olla sellainen ylivoimainen este perustajaosakkaan vastuulla olevien korjausten suorittamiseen normaalissa ajassa. Tällöin on kuitenkin oltava tarkkana, sillä vakuus vapautuu viimeistään 12 kuukauden kuluttua vuositarkastuksesta, jos vakuuden vapautumista vastustava taho ei saata vastustamistaan koskevaa hakemusta kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen sekä toimi muutenkin laissa edellytetyin tavoin. Määräaika vakuuden vastustamiselle ei koronakriisin aiheuttaman poikkeustilanteen johdosta pitene.
Artikkelissa asiantuntijana asianajaja, varatuomari Kimmo Rytkönen
