Vuokrasopimus määrittelee sen, millä säännöillä vuokrasuhteen päättäminen voi tapahtua. Mikä ero on sitten vuokrasuhteen irtisanomisella ja purkamisella?
Käytännössä vuokrasuhde voi päättyä joko vuokrasopimuksen irtisanomiseen, purkamiseen tai määräaikaisuuden täyttymiseen. Vuokralainen ja vuokranantajat voivat sopia myös yhdessä vuokrasopimuksen päättämisestä.
Vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti, vaikka kyseessä olisi toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde. Määräaikainen sopimus on lain mukaan tehtävä kirjallisesti, jotta määräaikaa koskeva ehto olisi pätevä.
Kummallakin osapuolella on mahdollisuus tietyin ehdoin irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva sopimus, kun taas määräaikaisessa suhteessa tämä on lähtökohtaisesti kielletty. Purkamisen ja irtisanomisen ero on puolestaan siinä, että purkamisessa vuokrasuhde päättyy välittömästi ja irtisanomisessa vasta laissa määritetyn irtisanomisajan jälkeen.
Vuokrasopimus esiin – millaisesta vuokrasuhteesta on kyse?
Määräaikainen vuokrasopimus
Määräaikainen vuokrasuhde päättyy sovittuna ajankohtana, eikä kummankaan osapuolen tarvitsee ilmoittaa asiasta erikseen. Vuokrasuhdetta ei periaatteessa voi irtisanoa ennen tätä päivämäärää ilman tuomioistuimen päätöstä.
Poikkeuksia irtisanomispäivään voidaan tehdä vain erityisellä perusteella, kuten sairauden yllättäessä. Tuomioistuin voi oikeuttaa vuokranantajalle irtisanomisoikeuden, jos vaikkapa asunto tarvitaan odottamattomasta syystä oman perheen käyttöön. Mikäli määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen hyväksytään, toinen osapuoli on oikeutettu kohtuulliseen korvaukseen vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä. Maksimissaan määrä voi olla jäljellä olevan vuokrakauden kuukausivuokrien suuruinen.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen päättäminen on hankalaa, ja oikeusprosessit ovat hyvin hitaita. Toisaalta Suomessa on sopimusvapaus eli osapuolet voivat yrittää keskenään löytää molemmille sopivan ratkaisun ilman tuomioistuinta.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus
Vuokranantaja voi irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, kunhan hänellä on esittää hyvän tavan mukainen peruste irtisanomiselle. Tällainen voisi esimerkiksi olla asunnon myyminen tai huoneistossa alkava laaja peruskorjaus. Peruste ilmoitetaan vuokralaiselle irtisanomisilmoituksessa.
Vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden. Jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, irtisanomisaika on kolme kuukautta. Irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jos vuokrasopimuksessa ei ole sovittu muuta. On myös mahdollista, että vuokrasopimukseen on määritelty ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä. Siinä tapauksessa irtisanomisaika alkaa kulua aikaisintaan sopimuksessa mainitusta päivästä riippumatta siitä, milloin irtisanominen on tehty.
Vuokralainen ei tarvitse erityistä syytä toistaiseksi voimassa olevan vuokrasuhteen irtisanomiseen. Hänellä on yhden kuukauden irtisanomisaika huolimatta siitä, milloin vuokrasopimus on solmittu.
Milloin vuokrasuhteen purkaminen tulee kyseeseen?
Jos kyseessä on vuokrasopimuksen purkaminen, vuokrasuhde päättyy välittömästi. Sekä määräaikainen että toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde voidaan purkaa samoilla ehdoilla. Purkamisperusteet on mainittu laissa tyhjentävästi.
Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos huoneiston luovutus viivästyy merkittävästi, tai jos vuokralainen kärsii asumiseen liittyvästä terveydellisestä haitasta. Purkamiseen johtavia syitä voivat lisäksi olla huoneiston huono kunto tai vuokranantajan kieltäytyminen puutteiden korjaamiseen sekä laajamittaisten korjaustöiden alkaminen asunnossa.
Vuokranantajalla purkuperusteeksi riittää 2–3 kuukauden vuokrien laiminlyönti. Sopimus voidaan myös purkaa esimerkiksi häiritsevän elämän takia, asunnon sääntöjen vastaisesta käytöstä tai vakuuden laiminlyönnistä.
Useimmissa tapauksissa vuokranantaja ei voi edetä suoraan purkuun vaan vuokralaiselle on annettava varoituksen muodossa mahdollisuus oikaista toimintaansa. Jos laiminlyönnit jatkuvat varoituksesta huolimatta, vuokrasuhde voidaan purkaa.
Silloin, kun kyse on maksamattomista vuokrista, vuokraoikeuden luvattomasta siirrosta tai huoneiston hallinnan luvattomasta siirrosta, varoitusta ei tarvita.
Vuokranantajan ja vuokralaisen välejä hiertävät tyypillisesti asunnon kunto tai vuokrasopimuksen ehdot. Monet vuokraamiseen liittyvät ongelmatilanteet on mahdollista välttää, jos alkuvaiheessa toimitaan huolellisesti ja vuokrasopimus laaditaan tarkasti. Vuokrasuhteeseen liittyvissä epäselvyyksissä kannattaa ajoissa kääntyä osaavan kiinteistölakimiehen puoleen. Ota yhteyttä!
Miten vuokrasuhteen päättymisestä ilmoitetaan?
Vuokrasuhteen irtisanomisesta tai purkamisesta ilmoitetaan kirjallisesti ja tieto toimitetaan vuokralaiselle todistetusti. Todisteellisuus täyttyy, kun vastaanottaja kuittaa itse viestin vastaanotetuksi tai sivullinen tekee kuittauksen. Sen sijaan esimerkiksi sähköpostitse toimitettu irtisanomisilmoitus ei yksin riitä, sillä lähettäjä ei yleensä pysty todistamaan kirjeen perillemenoa tai sen päätymistä oikean henkilön käsiin. Jos vastaanottaja kuittaa sähköisesti toimitetun ilmoituksen vastaanotetuksi laatuvarmenteeseen perustuvalla sähköisellä allekirjoituksella, toimenpide katsotaan riittäväksi.
Irtisanomisilmoituksen voi tarvittaessa toimittaa haastemiehen välityksellä tai Postin saantitodistuskirjeellä. Saantitodistuskirje ei kuitenkaan riitä, jos kirjettä ei haeta postista, ja se jää kuittaamatta. Vastaanottajan kuittaus on tärkeä siksi, että irtisanomisen aika katsotaan siitä päivästä, jolloin ilmoitus on mennyt perille.
Vuokrasuhteen purkaminen tapahtuu välittömästi sen jälkeen, kun tieto on saavuttanut vuokralaisen tai ilmoituksessa mainittuna myöhäisempänä ajankohtana. Vuokranantaja voi esimerkiksi purkamisilmoituksessa määrätä, milloin sopimus päättyy ja näin ollen antaa vuokralaiselle pari päivää aikaa asunnon tyhjentämiseen. Jos vuokralainen ei suostu muuttamaan asunnosta, hänelle voidaan hakea häätöä.
Vuokrasuhteen päättäminen, muista nämä
- Selvitä irtisanomisehdot: onko kyseessä toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen vuokrasopimus
- Varmista, tuleeko kyseeseen vuokrasopimuksen irtisanominen vai sen purkaminen
- Toimi laissa säädeltyjen irtisanomisaikojen ja muiden sääntöjen puitteissa
- Ilmoita irtisanomisesta tai purkamisesta kirjallisesti ja toimita tieto siitä todistetusti
Lue lisää:
Työn alla vuokrasopimus? Muista sisällyttää mukaan nämä kohdat
Vuokranantaja: Vältä nämä virheet huoneiston vuokraamisessa
Näin pääset eroon eroon häiritsevästä vuokralaisesta
Kuva: Shutterstock
