Asunto-osakeyhtiölaki varmistaa sen, että vuokralaiset taloyhtiössä eivät jää pimentoon huoneiston käyttöön vaikuttavista
taloyhtiön toimista.
Asunto-osakeyhtiölaki säätelee pääasiassa taloyhtiön ja osakkeenomistajan välistä oikeussuhdetta. Taloyhtiöiden erityispiirteiden takia asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin myös vuokralaisia koskevia lainkohtia. Laki ei tee eroa sen suhteen, onko vuokralainen vuokrasopimussuhteessa taloyhtiöön vai osakkeenomistajaan.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei juurikaan säädetä vuokralaisen velvoitteista suhteessa taloyhtiöön, vaan vuokralaisia koskevat lainkohdat ovat ennemmin vuokralaista suojaavia ja vuokralaisen intressit huomioivia. Tämä ei kuitenkaan suinkaan tarkoita, etteikö vuokralaisilla olisi velvoitteita taloyhtiöön nähden. Kyse on siitä, että vuokralaisten velvoitteet perustuvat muihin oikeuslähteisiin kuin asunto-osakeyhtiölakiin.
Mahdollisuus vaikuttaa tärkeissä asioissa
Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty vuokralaisille yksi niin sanottu erityisoikeus: he voivat osallistua yhtiökokoukseen niissä taloyhtiöissä, joissa on yli viisi eri omistajille kuuluvaa osakehuoneistoa ja kokouksen asialistalla käsitellään yhtiön järjestyssääntöjä, yhteisten tilojen käyttöä tai sellaista kunnossapitoa tai uudistamista koskevia muutoksia, jotka vaikuttavat olennaisesti vuokralaisen huoneistoon tai muun tilan käyttöön.
Lainkohta ilmentää lainsäätäjän pyrkimystä tarjota vuokralaiselle mahdollisuus osallistua niiden asioiden käsittelyyn, jotka vaikuttavat vuokratun tilan käyttöön. Vuokralaisella on yhtiökokouksissa oikeus käyttää puhevaltaa puheenvuorojen muodossa, mutta hänellä ei ole osakeomistukseen perustuvaa äänioikeutta eli äänestysmahdollisuutta.
Taloyhtiön sisäistä viestintää koskevissa asunto-osakeyhtiölain pykälissä on huomioitu se tosiasia, että yhtiöllä ei välttämättä ole tietoa osakkaiden vuokralaisista, saati vuokralaisten yhteistiedoista. Tästä syystä yhtiöllä on tietyissä tilanteissa laissa säädetty velvollisuus toimittaa ilmoituksia paitsi osakkeenomistajalle myös suoraan osakehuoneistoon. Näin tulee tehdä esimerkiksi silloin, kun yhtiö on aikeissa teettää huoneistossa korjauksia tai muita toimenpiteitä. Lisäksi huoneistoon tai vaihtoehtoisesti taloyhtiön ilmoitustaululle on toimitettava tieto sellaisesta yhtiökokouksesta, johon vuokralaisella on oikeus osallistua.
Osakas ei vastaa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta
Vuokralaista suojataan hallintaanottoprosessissa eli tilanteessa, jossa yhtiö ottaa osakkaan huoneiston yhtiön hallintaan laissa säädetyllä perusteella. Hallintaanottovaroitus ja yhtiökokouksen tekemä hallintaanottopäätös on annettava huoneiston vuokralaiselle tiedoksi, vaikka hallintaanotto ei liittyisi vuokralaisen toimintaan. Laki suojaa vuokralaista myös siten, että taloyhtiön tulee hallintaanoton ajaksi solmia vuokrasopimus ensisijaisesti huoneistossa vuokraoikeuden (tai muun käyttöoikeuden nojalla) olevan tahon kanssa, jollei hallintaanotto johdu hänen menettelystään.
Lopuksi on syytä mainita, että on jokseenkin yleinen harhaluulo, että osakas vastaisi taloyhtiölle vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta. Vuokranantajana oleva osakkeenomistaja ei ole niin sanotusti isännänvastuussa vuokralaisestaan. Jos siis vuokralainen aiheuttaa taloyhtiölle vahinkoa tahallisesti tai huolimattomuudesta, vahingon korvaamisesta vastaa vuokralainen.
Anna Pasanen,
lakimies
