Asunto-osakeyhtiöön kuuluvissa asuinhuoneistossa on sallittua harjoittaa pienimuotoista liiketoimintaa, kunhan kodissa pääasiallisesti asutaan eikä toiminnasta aiheudu taloyhtiölle lisäkuluja tai häiriötä.
Koronapandemian myötä etätyöstä on tullut uusi normaali. ”Kun ’toimistot’ ovat siirtyneet yhä enemmän ihmisten koteihin, monissa taloyhtiöissä on todennäköisesti herännyt laajempaa pohdintaa siitä, millainen liiketoiminta ja ammatinharjoittaminen omistusasunnoissa on ylipäätään sallittua: voiko esimerkiksi hammaslääkäri ottaa huoneistossaan vastaan potilaita ja miten pitäisi suhtautua perhepäivähoitoon tai parturointiin? Vastaus ei ole ihan yksinkertainen:
– Kotona saa tehdä työtä, mutta olennaista on, että siellä asutaan. Sillä ei ole merkitystä onko kyseessä palkkatyö vai yritystoiminta. Asumismuodolla ei myöskään ole asiassa merkitystä eli samat säännöt koskevat niin osakkaita kuin vuokralaisiakin, asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo.
Huoneiston käyttötarkoituksesta määrätään yhtiöjärjestyksessä ja asunto-osakeyhtiössä asuinhuoneiston pääasiallisen käytön tulee olla asuminen. Sen rinnalla pienimuotoista harjoitettavaa liiketoimintaa ei voida kieltää – ellei siitä aiheudu taloyhtiölle muuta haittaa tai vahinkoa kuten häiriöitä. Vuokranantajalla on tietysti mahdollisuus lisätä vuokrasopimukseen tiettyjä rajoitteita liittyen asunnon käyttöön.
Ammatinharjoittaminen johtaa hallintaanottoon vain harvoin
Asunto-osakeyhtiölaki sallii taloyhtiön ottaa huoneiston hallintaansa, jos sen käyttötapa eroaa olennaisesti yhtiöjärjestyksen määrittelemästä käyttötarkoituksesta. Vanhassa taloyhtiössä, jossa yhtiöjärjestys ei määritä tarkasti huoneistojen käyttötarkoituksia, hallintaanotto voi tulla kysymykseen silloin, kun huoneiston käyttö on ristiriidassa yhtiön hyväksymän tai yleisesti noudatetun käyttötavan kanssa. Olennaisuuden rajanveto on ollut oikeuden arvioitavana useita kertoja.
– Esimerkkinä voidaan mainita tilanne, jossa asuntoa käytettiin sekä asumiseen että hammaslääkäritoimintaan. Tapauksessa ei katsottu huoneiston käyttötarkoituksen poikenneen olennaisesti normaalista. Ratkaisussa huomioitiin se, että hammaslääkärin vastaanoton lisäksi huoneistossa asui hammashoitaja, Furuhjelm avaa.
Oikeudessa on myös katsottu, että ryhmäperhepäivätoiminta on sallittua asuinhuoneistossa. Erään tapauksen arvioinnissa oikeus antoi merkitystä muun muassa sille, että toiminnan luonne ei poikkea olennaisesti taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määritellystä asuinhuoneiston käyttötarkoituksesta.
– Merkitystä tapauksissa on annettu nimenomaan sille, mitä huoneistossa tehdään ja poikkeaako kyseinen toiminta asumisesta, Furuhjelm kiteyttää.
Vain liiketoiminta sallittua
Mikäli yhtiöjärjestyksessä liikehuoneiston käyttötarkoitukseksi on määritelty yksinkertaisesti ”liikehuoneisto”, huoneistossa on sallittua harjoittaa monenlaista yritystoimintaa tai pitää vaikkapa kauppaa. Yhdessä oikeustapauksessa todettiin, että leipomotoiminnan harjoittaminen liikehuoneistossa oli sopivaa, koska tilassa toimi aiemmin leipomo. Ainoastaan asuminen liiketilassa oli kiellettyä.
Yhtiöjärjestyksessä voidaan määritellä liikehuoneiston käyttötarkoitus myös tarkemmin. Käyttötarkoituksina voidaan mainita vaikkapa toimisto, pankkisali, pesula tai kampaamo.
– Nämä muut käyttötarkoitusmääritelmät ovat sisällöltään suppeampia ja rajoittavat siten liikehuoneiston käyttöä tarkemmin verrattuna siihen, jos huoneiston käyttötarkoitukseksi olisi määrätty pelkkä liikehuoneisto. Jos esimerkiksi kampaamohuoneiston osakkeenomistaja haluaisi harjoittaa muunlaista toimintaa huoneistossaan, edellyttäisi tämä yhtiöjärjestyksen muutosta.
Millainen toiminta on sallittua taloyhtiön yhteisissä tiloissa?
Kerhohuone, pihamaa, pesutupa tai saunaosasto saattaa toisinaan houkutella taloyhtiössä asuvia yrittäjiä hyödyntämään yhteisiä tiloja omiin tarkoituksiinsa, vaikkapa joogatuntien järjestämiseen. Omassa asunnossa harjoitettavaan toimintaan verrattuna taloyhtiöllä on näissä tapauksissa enemmän valtaa sanella asukkaalle ehtoja. Yhteisten tilojen käytöstä päättää yhtiön hallitus tai yhtiökokous.
– Taloyhtiö voi kieltää yhteisten tilojen käytön kaupallisiin tarkoituksiin tai estää sellaisten tilaisuuksien järjestäminen, johon osallistuu taloyhtiön ulkopuolisia ihmisiä, Furuhjelm sanoo.
Selvitä säännöt ennen liiketoiminnan aloittamista
Asunto-osakeyhtiöiden säännöt ja käytännöt asuinhuoneistojen liiketoiminnan suhteen vaihtelevat, mutta perusperiaate on selvä: asuinhuoneistoa tulee ensisijaisesti käyttää asumiseen. Yhtiöjärjestyksessä määritellyt liikehuoneistot tarjoavat joustavuutta erilaisen yritystoiminnan harjoittamiseen, mutta niiden käyttö kokonaan asumiseen on kiellettyä. Lopulta taloyhtiön tai vuokranantajan säännöt ja rajoitukset määrittävät, missä määrin liiketoimintaa voidaan harjoittaa kussakin yksittäisessä tapauksessa. Näiden sääntöjen tarkka tuntemus ja noudattaminen edistää sujuvaa yhteiseloa taloyhtiössä.
Kuva: Shutterstock
