Tehokas reagointi kiinteistön kunnossapitoon ja korjauksiin on välttämätöntä taloyhtiön pitkän aikavälin taloudellisen vakauden ja maineen säilyttämiseksi.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm on huolissaan siitä, että taloyhtiöissä ei aina täysin ymmärretä remonttien viivästymisen aiheuttamaa haittaa. Työnsä kautta hän on havainnut konkreettisesti, miten korjausten lykkääminen voi johtaa riitoihin ja osakkaiden henkilökohtaiseen taloudelliseen ahdinkoon.
Vaikka taloudellisesti haastavina aikoina taloyhtiöillä on suuri houkutus säästämiseen, remontit on lopulta aina toteutettava. Mitä pidempään niiden kanssa odotetaan, sitä suuremmiksi kustannukset todennäköisesti kasvavat. Siksi ajatus remonttien lykkäämisestä on Furuhjelmin mukaan kestämätön ja viittaa ennen kaikkea tiedonpuutteeseen.
Aihetta on hänen mielestään tärkeää korostaa kevään yhtiökokousajan lähestyessä. Hän rohkaiseekin taloyhtiöitä ryhtymään toimiin ennen kuin on liian myöhäistä.
– Uudisrakentaminen on ajautunut kriisiin, mikä voi tuoda myönteisiä vaikutuksia taloyhtiöiden remontteihin. Korjausrakentamisen markkinoilla on hiljattain vapautunut kilpailua ja tarjolla on kenties paljon päteviä toimijoita, Furuhjelm pohtii.
Taloyhtiö voi tietyssä tapauksessa vaatia vastikkeita kertasuorituksena
Jokainen osakas on asunto-osakeyhtiölain ja yhtiönsä yhtiöjärjestyksen mukaan velvollinen maksamaan vastiketta kiinteistön välttämättömistä kunnossapitotoimista. Niihin kuuluvat pienet vikakorjaukset, vuosikorjaukset sekä suuremmat korjaushankkeet, joilla kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta. Kunnossapitotoimien osalta vastikkeiden määrälle ei ole laissa asetettu kohtuullisuusvaatimusta, kuten kauaskantoisten uudistustöiden kohdalla.
Furuhjelmin mielestä kohtuullisuusvaatimuksen ymmärtäminen on yksi taloudenpitoon liittyvä olennainen asia, joka vaatii kirkastamista. Vaikka kunnossapitotöiden osalta maksujen kohtuullistamisvaatimus puuttuu, taloyhtiön hallinnon tulisi pyrkiä järjestämään korjausten maksurasitus mahdollisimman pieneksi. Yleensä tämä tarkoittaa pitkäaikaisen lainan hankkimista. Ongelmia saattaa kuitenkin syntyä, jos pankki ei myönnä remontille rahoitusta.
Eräässä esimerkkitapauksessa taloyhtiö haki rahoitusta välttämättömään kattoremonttiin. Rahoituslaitos arvioi taloyhtiön huonosti hoidetuksi, mikä vaikutti negatiivisesti kiinteistön ja pantin arvoon. Tämä johti tilanteeseen, jossa taloyhtiön oli pakko korjata vuotava katto pankin myöntäessä vain osittaisen lainan. Yhtiökokous joutui korjauksesta päätettäessä samalla harkitsemaan, kuinka suuri osuus korjauskustannuksista peritään osakkailta kertasuorituksena ilman lainarahoitusta ja mikä osa voidaan kattaa lainan avulla. Tilannetta mutkisti se, että osakkaat eivät ymmärtäneet velvollisuuttaan osallistua kustannuksiin lainarahan sijaan.
– Jos taloyhtiö päättää periä vastikkeet kertasuorituksena, osakkaalle ei käytännössä jää muuta vaihtoehtoa kuin kerätä rahat omasta taskustaan. Tapaus on hyvä muistutus siitä, miksi jokaisen taloyhtiön osakkaan on ymmärrettävä taloyhtiön hyvän talouden hoidon ja kiinteistön jatkuvan ylläpidon merkitys, Furuhjelm muistuttaa.
Edellä mainittuja esimerkkitapauksia on Furuhjelmin mukaan varmasti paljon, ja todennäköisesti niiden määrä vain lisääntyy tulevaisuudessa pankkien valvoessa yhä tarkemmin taloyhtiöiden kuntoa.
– Aikaisemmin lainoja myönnettiin ilman suurempaa tarkastelua, mutta tämä ei enää ole automaatio. Pankit tarvitsevat luotettavaa tietoa siitä, onko taloyhtiöstä pidetty asianmukaisesti huolta, ennen kuin ne voivat harkita lainan myöntämistä, Furuhjelm painottaa.
Hyvä suunnittelu ja ennakointi auttavat ennaltaehkäisemään ongelmia
Korjaustoimien viivästyttäminen voi aiheuttaa taloyhtiölle paitsi taloudellisia haittoja myös maineen kolauksen. Tekemättömillä töillä on suora yhteys asuinviihtyvyyteen, mikä johtaa asukkaiden tyytymättömyyteen ja luottamuksen menettämiseen taloyhtiön hallitusta kohtaan. Negatiivinen kierre voi lopulta heijastua asuntojen myyntiin ja vuokraukseen sekä taloyhtiön yleiseen imagoon.
Furuhjelm korostaa, että tarkka suunnittelu, selkeä ja realistinen aikataulu sekä asianmukainen budjetointi ovatkin avainasemassa taloyhtiön remonttien viivästysten ja kustannusten nousun välttämisessä. Kiinteistön kunnon aktiivinen seuranta ja mahdollisten korjaustarpeiden varhainen havaitseminen ovat niin ikään välttämättömiä.
Onnistumisen viimeistelee avoin viestintä taloyhtiön ja asukkaiden välillä. Selkeä tiedottaminen suunnitelluista remonteista ja niiden aikatauluista sekä mahdollisista häiriöistä auttavat asukkaita valmistautumaan muutoksiin ja ymmärtämään remonttien tarpeen.
– Jos huolestuttavia merkkejä riitojen syntymiseen on jo ilmassa, suosittelen ottamaan hyvissä ajoin yhteyttä kiinteistöjuristiin. Korjausten maksamisen ohella mahdolliset oikeudenkäyntikulut eivät ole asia, jota kannattaa jättää huomioimatta. Ammattilaisen neuvot voivat auttaa ennaltaehkäisemään mahdollisia ongelmia tehokkaasti ja oikeudenmukaisesti.
Tutustu asiantuntijaan: Asianajaja Marina Furuhjelm
Kuva: Shutterstock
