Hintojen nousu ja joidenkin hyödykkeiden mahdolliset toimitusongelmat nousevat todennäköisesti tavalla tai toisella esiin myös taloyhtiöiden tulevien ja jo voimassa olevien sopimusten kohdalla. Epävarmoina aikoina taloyhtiön on tärkeää hoitaa hankkeisiin liittyvät sopimusneuvottelut huolella ja puuttua mahdollisiin suoritushäiriöihin välittömästi.
Viime vuosien poikkeukselliset tapahtumat ovat vaikuttaneet perustavanlaatuisesti kansainväliseen talouteen: toimitusketjut ovat häiriintyneet ja keskuspankkien massiivinen taloudellinen elvytys, tiettyjen hyödykkeiden poikkeuksellisen voimakas kysyntä ja energiahintojen paikoitellen valtava nousu ovat saaneet liikkeelle voimakkaan inflaation. Seuraavat viisi vinkkiä auttavat ennakoimaan ja varautumaan mahdollisiin ongelmiin hankkeen aikana.
1. Varmista, onko suunnitellun hankkeen alustava budjetti edelleen realistinen ja onko hankkeelle saatavissa rahoitusta
Suunnitteluvaiheessa olevien hankkeiden kohdalla on syytä tarkkailla hintojen voimakkaan nousun vaikutusta hankkeen hintalappuun. Hintavaikutus luonnollisesti vaihtelee työn luonteesta riippuen, mutta asiaa kannattaa seurata nyt erityisen aktiivisesti: hintatason kohoaminen korkotason nousulla ryyditettynä voi vaikuttaa olennaisesti hankkeen toteutuskelpoisuuteen. Rahoituksen saatavuus ja hinta sekä näiden vaikutus tulevaisuudessa kerättäviin yhtiövastikkeisiin on myös syytä pitää mielessä. Rahoituksen osalta kyse on siitä, kuinka halukkaita pankit ovat rahoittamaan hanketta nykytilanteessa ja millaisella laina-ajalla. Kolikon toinen puoli on rahoituksen hinta eli korkotaso. Taloyhtiöissä on myös huomioitava se, onko hankkeen rahoituskustannukset realistista kattaa yhtiövastikkeilla, kun esimerkiksi energiakustannukset ovat nousseet voimakkaasti. Luonnollisesti kyse on kokonaisuuden arvioimisesta, koska esimerkiksi energiaremonttien osalta mahdollisesti valtaosa hankkeen kustannuksista on mahdollista ”kattaa” energian kulutuksen vähenemisestä saatavilla säästöillä.
2. Kiinnitä sopimusta neuvoteltaessa erityistä huomiota hintaindeksi- ja suorituksen viivästymistä koskeviin ehtoihin
Uusia sopimuksia neuvoteltaessa sopijapuolilla on – tai ainakin tulisi olla – tiedossaan esimerkiksi koronan ja Ukrainan sodan vaikutukset toimitus- ketjuihin ja kustannuksiin. Tämä tarkoittaa sitä, että kummankin sopijapuolen tulee huomioida ja ”hinnoitella” nämä asiat jo sopimuksesta neuvotellessaan. Koska asiat ovat tiedossa jo sopimusta neuvotellessa, ei niihin voi myöhemmin menestyksekkäästi vedota esimerkiksi suoritusajanpidentämisen tai sovitun hinnan korottamisen tai alentamisen toivossa, ellei tilanne ole muuttunut ennakoimattomalla ja olennaisella tavalla sopimusneuvottelujen ajankohdan tilanteesta. Taloyhtiön taholta on syytä kiinnittää pidempikestoisten sopimusten kohdalla erityistä huomiota sopimushinnan mahdollisiin indeksiehtoihin ja suorituksen viivästymistä koskeviin ehtoihin.
3. Selvitä sopimusneuvottelukumppanin kyvykkyys velvoitteiden täyttämiseen myös haastavissa olosuhteissa
Viime vuosien vahva kysyntätilanne etenkin rakentamisen ja remontoinnin aloilla on johtanut siihen, että markkinoilla on monenlaisia toimijoita. Talo- yhtiön kannattaakin kiinnittää riittävästi huomiota siihen, että mahdollisella sopimuskumppanilla on tosiasiallinen kyky vastata sopimusvelvoitteistaan myös haastavissa olosuhteissa, sillä hyvästäkään sopimuksesta ei ole mitään hyötyä, jos sopimusta ei pystytä täyttämään tai sopimusrikkomuksesta ei ole sopimuskumppanin maksukyvyttömyyden seurauksena mahdollista saada korvausta. Vallitsevassakaan taloudellisessa tilanteessa ei siis ole syytä tuijottaa yksinomaan sopimuksen mukaiseen hintaan vaan kyse on kokonaisuudesta.
4. Tarkista mahdollista suoritusestettä tai hinnan korottamista koskevien vaatimusten perusteiden kestävyys
Koronapandemia, Ukrainan sota tai muukaan näiden kaltainen tapahtuma ei automaattisesti oikeuta sopijapuolta yksipuolisesti poikkeamaan sopi- musehdoista esimerkiksi suoritusajan tai hinnan suhteen. Tilanne on oletusarvoisesti päinvastoin, eli alkuperäinen sopimus edelleen sitoo osapuolia. Nämä poikkeukselliset tapahtumat muodostavat nykyisellään hyvin harvoin ylivoimaisen esteen sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi, varsinkin jos sopimukset on solmittu vuonna 2022 tai sen jälkeen. Toimitusketjuhaasteet, mahdollinen työvoimapula tai voimakaskaan inflaatio eivät ole edes yhdessä riittäviä perusteita poiketa sopimuksesta, koska kyse on lähtökohtaisesti sopijapuolten ennakoitavissa olleista asioista, joihin on tullut varautua jo sopimusta neuvoteltaessa esimerkiksi suoritusaikaa tai suorituksen viivästymistä koskevin ehdoin tai sitomalla sopimushinta johonkin indeksiin.
5. Puutu mahdollisiin suoritushäiriöihin heti ja varmista, ettei sopijapuolen työsuoritusten ja taloyhtiön maksujen välille pääse muodostumaan epäsuhtaa
Sopijapuolen suorituksen viivästymiseen tai muuhun sopimuksen täyttämistä koskevaan häiriöön on syytä puuttua heti, koska asian pitkittäminen erittäin todennäköisesti pahentaa tilannetta. Suorituksen viivästyminen tai muu puutteellisuus tulee huomioida taloyhtiön maksusuorituksissa, jos kyse on sopimuksesta, jossa maksusuoritukset tulee tehdä työn aikana sen etenemisen mukaan.
Kaikista hankalin tilanne taloyhtiölle muodostuu silloin, jos työsuoritus jää kesken, ja taloyhtiö on maksanut työsuorituksesta yli sen valmiusasteen. Maksut määräytyvät sopimuksen maksuerätaulukon mukaan, jonka rakenteeseen tulee kiinnittää huomiota jo sopimusta neuvoteltaessa.
Artikkeli on julkaistu Kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsauksessa 2023.
Artikkelissa asiantuntijana asianajaja, varatuomari Mikko Ravi
