Asuntosijoittaja vaati taloyhtiöltä maksamiaan vesimaksuja takaisin, koska yhtiöjärjestyksestä puuttui niihin liittyvä määräys. Riitely tuli kalliiksi, sillä hovioikeus ei nähnyt perusteita maksujen palauttamiselle.
Asuntosijoittaja omisti kolme asuntoa Turun keskustassa sijaitsevassa kerrostalossa vuosina 2018–2020. Nainen oli hankkinut asunnot vuokraamistarkoituksessa, mutta pian oston jälkeen selvisi, ettei vuokraaminen tässä taloyhtiössä ollut mahdollista. Niinpä hän päätti remontoida kaikki kolme asuntoa ja myydä ne yksi kerrallaan eteenpäin.
Nainen oli saanut isännöitsijäntodistukset ennen huoneistojen hankintaa. Niissä mainittiin, että vesimaksu on 22,40 euroa per henkilö kuukaudessa, ja että maksun perusteena on asukasluku, joka hänen tapauksessaan oli yksi. Nainen oli tiedustellut isännöitsijältä sähköpostitse vuonna 2019, pitääkö vesimaksua maksaa silloinkin, jos huoneisto on tyhjillään remontin vuoksi. Isännöitsijän vastaus oli, että ”remontin ajallakin menee tuo yksi vesimaksu”.
Kesällä 2020 nainen myi pois viimeisenkin asunnon. Muutama kuukausi tämän jälkeen hän ryhtyi tarkastelemaan menneitä vesimaksujaan. Ne oli maksettu säntillisesti kirjanpitäjän toimesta isännöitsijän lähettämien laskujen perusteella. Tässä vaiheessa nainen myös huomasi, että taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä puuttui kokonaan maininta vesimaksuista.
Asia valkeni liian myöhään
Asian selvittyä nainen oli sähköpostitse yhteydessä taloyhtiöön ja vaati vesimaksujen palauttamista. Hän kertoi luottaneensa siihen, että vesimaksut perustuivat yhtiöjärjestykseen eikä osannut epäillä laskujen lainmukaisuutta. Isännöitsijäntodistus ja isännöitsijän viestit olivat naisen mukaan antaneet harhaanjohtavan kuvan maksun pakollisuudesta.
Koska taloyhtiö kieltäytyi vaatimuksesta, osakas vei asian Varsinais-Suomen käräjäoikeuteen. Lopulta 547,20 euron vesimaksuista taisteltiin aina hovioikeudessa asti.
Asunto-osakeyhtiö kiisti naisen vaatimukset. Sen mukaan vesimaksujen palautusta ei ensinnäkään voinut vaatia, koska kantaja ei ollut enää taloyhtiön osakas. Toisekseen yhtiö katsoi, että kantaja oli maksanut vesimaksut vapaaehtoisesti eikä missään vaiheessa esittänyt vastalausetta maksujen perimiseen. Näin toimiessaan hän oli hiljaisesti hyväksynyt taloyhtiössä vakiintuneen käytännön.
Voiko vesimaksuja saada takautuvasti?
Naisen kanne kaatui Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa, mutta hän valitti päätöksestä Turun hovioikeuteen. Pari vuotta kestänyt riitely päätyi hänen osaltaan kuitenkin suuren pettymykseen hovioikeuden päättäessä pitää voimassa käräjäoikeuden tuomiolauselman.
Hovioikeus totesi ratkaisussaan, että mikäli yhtiöjärjestyksessä ei erikseen mainita vesimaksun maksuvelvollisuudesta, osakkeenomistaja voi kieltäytyä siitä. Tässä tapauksessa oikeuden tuli kuitenkin ratkaista kysymys siitä, onko entisellä osakkeenomistajalla oikeus saada jo maksamiaan vesimaksuja takautuvasti takaisin.
Koska kantaja oli maksanut maksut ilman vastalausetta, hän oli näin ollen hyväksynyt taloyhtiön toimintatavan. Oikeuskäytännön mukaan osakas ei voi jälkikäteen vaatia takaisin jo maksamiaan maksuja, elleivät ne ole perustuneet selkeään erehdykseen tai muuhun pätemättömyysperusteeseen.
Kaikkiin keskeisiin asuntokaupan asiakirjoihin täytyy tutustua
Hovioikeus korosti ratkaisussaan, ettei vesimaksu ollut seurausta kantajan erehdyttämisestä. Sen sijaan nainen on itse ollut tietämätön yhtiöjärjestyksen sisällöstä. Lisäksi tapauksessa kiinnittyi huomio kantajan asemaan asuntosijoittajana, jonka olisi edellytetty tutustuvan huolellisesti kaikkiin yhtiöasiakirjoihin jo ennen huoneistojen hankintaa. Niistä ilmeni selkeästi, ettei vesimaksusta ole määräystä yhtiöjärjestyksessä. Hovioikeus totesi, että henkilö, joka ostaa asunto-osakkeita tutustumatta yhtiöjärjestykseen kärsii riskin siitä, että määräykset poikkeavatkin siitä, mitä on olettanut.
Hovioikeus ei nähnyt perusteita maksujen palauttamiselle. Jutun hävinneenä osapuolena naisen maksettavaksi tuli vastapuolen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa, yhteensä lähes 11 000 euroa. Omien oikeudenkulujen kera maksettava summa kohoaa parinkymmenen tuhannen euron liepeille.
Millaisia ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Hanna Vieruaho
”Tapaus eteni juuri niin kuin oikeuskäytännön perusteella voidaan odottaa. Monessa taloyhtiössä peritään vesimaksuja esimerkiksi asukasluvun mukaan, vaikka yhtiöjärjestyksessä ei olisikaan siitä nimenomaista määräystä. Käytäntö perustuu tällöin osakkaiden yhteisesti hyväksymään toimintamalliin – ja usein ajatuksena onkin kirjata se virallisesti yhtiöjärjestykseen seuraavan päivityksen yhteydessä.
Tällainen käytäntö voi toimia pitkäänkin, kunhan kaikki osakkaat noudattavat sitä. Jos joku osakas kuitenkin kiistää maksujen perusteen, taloyhtiö ei voi enää periä niitä yhtiöjärjestyksen vastaisesti eli toimintatapaa on tarkistettava. Tästä huolimatta osakas ei ole oikeutettu vaatimaan jo maksamiaan maksuja jälkikäteen takaisin, ellei kyseessä ole selkeä erehdys tai muu pätemättömyysperuste. Oikeuskäytäntö tältä osin on hyvin selvä.”
Kuva: Shutterstock
