Hyvitysvaatimukset osakkaiden omista remonteista herättävät säännöllisesti kysymyksiä taloyhtiöissä. Tapaukset vaihtelevat, eivätkä laskukaavatkaan ole aivan yksinkertaisia.
Putkiremontti edessä, mutta asukas ilmoittaa jo tehdystä kylpyhuoneremontista. On ymmärrettävää, että lähes upouuden tilan purkaminen on surkea vaihtoehto kaikkien kannalta taloyhtiössä. Onneksi osakkaiden omat remontit voidaan toisinaan hyödyntää joko osin tai kokonaan osana yhtiön urakkaa. Pääsääntöisesti hyvitys annetaan osakkaalle hankkeen rahoittamiseksi kerättävän pääomavastikkeen alennuksena.
Hyvitysten laskentatapa voi kuitenkin aiheuttaa epäselvyyksiä, jopa riitoja. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Aki Rosén kertookin törmäävänsä työssään säännöllisesti hyvityksistä johtuviin käytännön ongelmiin.
– On erittäin tärkeää, että mahdollisuudesta jättää osakkaiden korjaamia tiloja taloyhtiön remontin ulkopuolelle keskustellaan jo projektin suunnitteluvaiheessa. Silloin sekä yhtiöllä että osakkailla on mahdollisuus selvittää huolellisesti, voidaanko omatoimisesti suoritettuja korjaustöitä hyödyntää remontissa ja missä määrin, Rosén sanoo.
Vastikealennuksille tiukat kriteerit
Vastikealennus edellyttää neljän ehdon täyttymistä. Ensiksikin osakkaan teettämän työn täytyy olla yhtiön hyödynnettävissä. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että työlle asetettavat tekniset vaatimukset täyttyvät. Toiseksi osakkaan tekemästä kunnossapito- tai uudistustyöstä on synnyttävä säästöä taloyhtiölle. Kolmantena edellytyksenä on, että työ on tehty taloyhtiön ulkopuolisilla varoilla. Merkitystä ei ole sillä, onko remontin maksanut nykyinen vai edellinen osakas tai kenties osakkaan vakuutusyhtiö. Neljänneksi vaaditaan, että tehty työ vastaa täysin taloyhtiön tulevaa hanketta.
Hyvitysvaatimuksen esittää aina osakkeenomistaja eli yhtiöltä ei sen suhteen vaadita oma-aloitteisuutta. Päätös yhtiövastikkeen alentamisesta tehdään yleensä käytännössä viimeistään siinä yhtiökokouksessa, jossa remontista päätetään. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hyvitys on myönnettävä, kun edellytykset siihen täyttyvät. Näyttötaakka tästä on hyvitystä vaativalla osakkaalla,
– Taloyhtiö päättää kuitenkin korjaustensa laajuuden eli vaikka osakas haluaisi jäädä remontin ulkopuolelle ja saada samalla hyvitystä, yhtiöllä ei ole pakko jättää sen kunnossapitovastuulle kuuluvia töitä tekemättä. Näin ollen taloyhtiön täytyy tarkasti miettiä, missä laajuudessa korjaukset on teknisesti ja taloudellisesti perusteltua suorittaa, Rosen kertoo.
Osakas: huolehdi työn riittävästä dokumentoinnista
Kaksi ensimmäistä vaatimusta edellyttävät osakkaalta erityistä aktiivisuutta ja huolellisuutta. Hyödynnettävyydellä tarkoitetaan sitä, että remontissa tehdyt ratkaisut ovat rakennusteknisesti käyttökelpoisia. Esimerkiksi viemäri- ja vesiputkien täytyy täsmätä taloyhtiön suunnitelmiin.
– Osakkaan kannattaa aina omissa remonteissa huolehtia siitä, että kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset tehdään huolellisesti ja työ muutoinkin dokumentoidaan. Urakkasopimukset, kuitit ja muut tärkeät paperit on hyvä pitää tallessa, Rosén muistuttaa.
Koska osakkaan tekemän remontin on tekniseltä tasoltaan vastattava taloyhtiön remonttia, taloyhtiö ei yleensä voi jättää vuosia sitten remontoituja tiloja taloyhtiön urakan ulkopuolelle. Myös rikkoutuneet kalusteet ja muut materiaalit tai halvalla toteutettu kokonaisuus eivät oikeuta hyvityksin. Muuttuneilla rakennusmääräyksilläkin voi olla merkitystä.
Miten säästö ja hyvitys lasketaan?
Taloyhtiössä on neljä huoneistoa, jotka ovat kaikki yhtä suuria. Yhtiöjärjestyksen mukaan vastikeperusteena on huoneiston pinta-ala, jolloin kaikkien huoneistojen vastikeosuus taloyhtiön remontin kustannuksista on yhtä suuri. Yhtiö päättää uusia kaikki kylpyhuoneet, joita kussakin huoneistossa on yksi kappale. Kylpyhuoneet ovat samanlaisia. Yksi osakkeenomistajista on kuitenkin juuri äsken itse jo remontoinut kylpyhuoneensa samassa laajuudessa, jossa yhtiö on nyt remontoimassa kylpyhuoneita.
Osakas on ilmoittanut kylpyhuoneremontistaan aikanaan taloyhtiölle asianmukaisesti ja työ on dokumentoitu huolellisesti. Yhtiökokous on päättänyt, että osakkaan remontoima kylpyhuone voidaan jättää nyt taloyhtiön remontin ulkopuolelle, joten yhtiön remonttiin tulee mukaan kolme kylpyhuonetta.
Taloyhtiö pyytää urakasta tarjouksen niin, että urakan laajuus olisi neljä kylpyhuonetta ja niin, että laajuus on kolme kylpyhuonetta. Näiden tarjousten erotus osoittaa yhtiölle, kuinka suuri säästö yhtiölle tulee siitä, että osakkaan jo korjaama kylpyhuone voidaan jättää taloyhtiön urakasta pois. Urakkatarjouksen mukaan neljän kylpyhuoneen korjaus maksaisi
25 000 euroa ja kolmen kylpyhuoneen korjaus maksaa 19 000 euroa. Yhtiön säästö on näin ollen 6 000 euroa.
Jos yhtiö korjaisi kaikki 4 kylpyhuonetta, kunkin osakkaan vastikeosuus olisi 6 250 euroa (kun korjauskustannus 25 000 e jakautuisi vastikeperusteen ollessa kussakin huoneistossa sama tasan huoneistojen kesken).
Alennusta laskettaessa otetaan huomioon yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus. Alennuksen enimmäismäärä on pienempi näistä. Esimerkissä yhtiön säästö olisi 6 000 euroa ja osakkaan vastikeosuus on 6 250 euroa. Näin ollen osakkeenomistaja voi saada hyvityksenä näistä pienemmän määrän eli
6 000 euroa.
Huoneistojen, joissa yhtiö nyt toteuttaa kylpyhuonekorjauksen, vastikeosuus kustannuksista on 6 250 euroa (joista kertyy yhteensä 18 750 e). Osakkeenomistaja, joka oli itse jo aiemmin remontoinut kylpyhuoneensa, on oikeutettu saamaan 6 250 euron laskennallisesta vastikeosuudestaan 6 000 euron hyvityksen (eli alennuksen), jolloin hänen vastikeosuudekseen jää 250 euroa. Vastikeosuudet ovat yhteensä siis 18 750 e + 250 e eli 19 000 e, joka on edellä kerrotulla tavalla taloyhtiön remontin hinta.
Tässä esimerkissä ei ollut tarpeen huomioida ns. ikävähennystä (koska osakkaan itse tekemä remontti oli tehty juuri ennen taloyhtiön remonttia) tai hyvityksen määrän selvittämisen tai laskemisen kustannuksia (koska nämä olivat helposti selvitettävissä ja laskettavissa). Yleensä kuitenkin myös tällaiset seikat on huomioitava hyvityksiä laskettaessa.
Kuten esimerkistä ilmenee, hyvityksen kannalta ei ole merkitystä sillä, mitä osakkeenomistaja on itse kylpyhuoneremontista maksanut. Hyvityksen näkökulmana on taloyhtiön säästö.
”Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Sama koskee kunnossapitoa varten perittävän yhtiövastikkeen alentamista, jos osakkeenomistajan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Alennusta laskettaessa otetaan huomioon yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus. Alennuksen enimmäismäärä on pienempi näistä.”
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 § 1 momentti
Kaipaatko lisää tietoa hyvityksistä?
Osakkaan hyvittäminen – vastikealennuksen laskentaopas (Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2018) pyrkii selventämään hyvittämisen käytänteitä ja edesauttamaan niiden vakiintumista taloyhtiöissä. Kirjoittajina asianajaja, VT Aki Rosén ja lakimies VT Joachim Lindholm. Tilaa tästä.
