Urakoitsijalle kallis lasku vuosien takaisen kattoremontin virheistä

Taloyhtiö ja urakoitsija päätyivät hovioikeuteen kiistelemään siitä, olivatko katossa havaitut vakavat ongelmat seurausta kattoremontin virheistä vai rakennuksen alkuperäisistä rakenteellisista heikkouksista.

Espoolaisessa rivitaloyhtiössä suoritettiin kattoremontti vuonna 2009, koska vesikattojen varsinaisen vedeneristeen arvioitiin olevan käyttöikänsä päässä. Remontissa uusittiin bitumikermit ja niiden alusta sekä korjattiin räystäsalueiden kallistuksia. Vuonna 1976 rakennettuun taloyhtiöön kuuluu yhteensä 32 asuntoa neljässä rakennuksessa. Aluksi tavanomaiselta vaikuttanut kattoremontti johti vuosia myöhemmin oikeuskiistaan, jossa punnittiin urakoitsijan vastuuta kattorakenteiden vaurioista.

Vuonna 2011, noin kaksi vuotta urakan jälkeen, kahdessa talossa havaittiin sisäkattojen halkeamia ja painumia. Korjauksen yhteydessä niiden syyksi arvioitiin runsaslumisen talven aiheuttama kuormitus. Vuonna 2016 selvisi, että kattorakenteiden painuminen oli jatkunut, ja ongelma oli myös selvästi havaittavissa useissa huoneistoissa. Näin ollen taloyhtiö päätyi uusimaan kaikkien rakennustensa vesikatot rakenteineen.

Taloyhtiö nosti vuonna 2019 kanteen kattourakoitsijaa vastaan urakan virheellisestä toteutuksesta. Lisäksi se syytti kiinteistöpalveluyritystä vesikattourakan valvontatehtävän laiminlyönnistä. Taloyhtiö hävisi pitkän ja monivaiheisen jutun Länsi-Uudenmaan käräjäoikeudessa vuonna 2023. Se jatkoi taisteluaan hovioikeudessa, tällä kertaa kohdistamalla kanteensa pelkästään kattourakoitsijaan. Valvonnasta vastannut yritys ja taloyhtiö päätyivät puolestaan sopimaan riitansa hovioikeuden sovittelussa.

Urakoitsijan mukaan kattoremontti suoritettiin sopimuksen mukaisesti

Taloyhtiö vaati hovioikeudessa urakoitsijalta noin 540 000 euron korvausta kattorakenteiden korjauskustannuksista. Taloyhtiö katsoi, että vuoden 2009 urakassa tehdyt vakavat virheet heikensivät rakenteiden kestävyyttä ja johtivat kattoristikoiden taipumiseen. Esimerkiksi urakan yhteydessä tehty bituliittilevyn vaihto jäykempään vesikattovaneriin oli vaikuttanut rakenteiden toimintaan yhdessä puutteellisen kiinnityksen kanssa. Näkemystä tuki se, että painumat olivat ilmenneet vasta urakan jälkeen, eikä niistä ollut lainkaan aiempia havaintoja.

Urakoitsija kiisti vastuunsa ja katsoi toimineensa kattoremontissa sopimuksen mukaisesti. Sen mukaan työ ei sisältänyt rakenteiden kantavuuden tai jäykkyyden parantamista, eikä kattoristikoiden taipuminen johtunut urakan virheistä, vaan alkuperäisistä rakennusvirheistä, rakenteiden rasituksesta ja sääolosuhteista. Lisäksi urakoitsija väitti, että taloyhtiö oli laiminlyönyt reklamaatiovelvollisuutensa, sillä ongelmat oli havaittu jo takuuaikana, mutta asiaan ei ollut puututtu ajoissa. Urakoitsijan mukaan vahingonkorvausvaatimus oli joka tapauksessa vanhentunut, koska taloyhtiö oli ollut tietoinen ongelmista jo vuosia aiemmin.

Hovioikeudessa arvioitiin, tehtiinkö vuoden 2009 urakassa virheitä vai johtuivatko ongelmat rakennuksen perimmäisistä heikkouksista. Lisäksi tarkasteltiin, oliko urakoitsija toiminut törkeän huolimattomasti ollen siten vastuussa työstään YSE-ehtojen mukaisesti. Samalla selvitettiin, oliko asunto-osakeyhtiö menettänyt oikeutensa vaatia korvauksia esimerkiksi reklamaation laiminlyönnin, saatavan vanhentumisen tai urakan vastaanoton yhteydessä sovellettavien YSE-määräysten perusteella.

Vastuu ei ulottunut alkuperäisiin kattoristikoihin

Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus päätyi ratkaisussaan siihen, että vuoden 2009 kattoremontissa ilmenneet virheet täyttivät törkeän huolimattomuuden kriteerit ja osoittivat merkittävää piittaamattomuutta sopimuksen mukaisesta työn laadusta. Tutkimuksessa varmistui, että urakassa oli vakavia virheitä. Esimerkiksi vanerilevyjen kiinnitys oli tehty puutteellisesti, räystäsalueiden korokkeita oli koottu irtonaisista laudanpaloista. Myös ruodelautoja oli vaurioitettu urakan aikana, mikä saattoi vaikuttaa kattoristikoiden tukevuuteen.

Yleisen sopimusoikeudellisen periaatteen mukaan reklamaatiota ei edellytetä silloin, kun sopimusrikkomus on niin vakava, että osapuolen katsotaan menetelleen törkeän huolimattomasti. Lisäksi hovioikeus katsoi, että velan vanhentuminen oli katkaistu vuonna 2017, kun taloyhtiö oli ryhtynyt selvittämään ongelmia ja tehnyt vaatimuksia urakoitsijaa kohtaan.

Hovioikeus päätyi lukuisten asiantuntijalausuntojen ja rakenteiden analysoinnin perusteella kuitenkin siihen lopputulemaan, että painumat eivät johtuneet pelkästään urakoitsijan virheistä, vaan myös rakennuksen alkuperäisillä suunnitteluvirheillä oli vaikutusta. Erityisesti kattoristikoiden mataluus, pitkä jänneväli ja vuosikymmenten aikana kertynyt rasitus olivat keskeisiä tekijöitä, jotka edesauttoivat painumien syntyä.

Taloyhtiö sai hovioikeudessa osavoiton, jolloin sen korvausvaatimus ei mennyt läpi täysimääräisesti. Kokonaisuudessaan urakoitsijan maksettavaksi tuli 200 000 euroa vahingonkorvauksena. Ratkaisu ei vielä lainvoimainen.

Mitä ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Jarmo Asikainen?

”Valvontasopimus, johtuen valvonnan suppeudesta, oli tässä tapauksessa suullinen. Tämä tapaus on hyvä muistutus siitä, että valvontasopimukset tulee aina solmia kirjallisesti, ja niissä on syytä määritellä riittävän tarkasti valvonnan laajuus. Jos näin ei tehdä, osapuolten välillä syntyy helposti erilaisia käsityksiä paitsi työn sisällöstä myös siitä, mitä valvonnan yhteydessä voidaan käytännössä havaita. Valvojan on syytä muistaa konsulttitoiminnan yleiset ehdot vastuurajoituksineen.

Taloyhtiön ja urakoitsijan välisessä riidassa tuomioistuimissa käytiin läpi kiinteistöjuridiikan todellisia peruskysymyksiä näyttötaakasta, reklamoinnin riittävyydestä, saatavien vanhentumisesta, takuuajan jälkeisestä vastuusta, korvausvastuun edellyttämästä tuottamuksesta ja sen laadusta, syy-yhteydestä ja vahingon määrästä. Tämä kaikki osoittaa, miten monitahoisia ja siten myös vaikeasti ennakoitavia tämän tyyppiset laajat riita-asiat ovat, joissa vielä esitetään todella paljon toisistaan poikkeavaa näyttöä.”