Taloyhtiöiden urakoiden kilpailuttaminen antaa tilaajalle laajan harkintavallan. Tärkeää on varmistaa taloyhtiön edun mukaiset päätökset.
Taloyhtiössä syntyy usein tarve hankkia pienempiä tai suurempia korjauspalveluja urakoitsijoilta. Tällöin urakan hankintamenettely voi herättää kysymyksiä. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarkkoja säännöksiä urakan kilpailuttamisen ajankohdasta tai menettelytavasta, joten tilaajalla on laaja harkintavalta kilpailutusprosessin toteuttamisessa. Taloyhtiön täytyy kuitenkin huolehtia tilaajavastuulain mukaisten selvitysten hankinnasta ja lain velvoitteiden täyttämisestä ennen sopimuksen solmimista.
Laaja harkintavalta kilpailuttamisen toteuttamisessa ei tarkoita sitä, että yhtiön johto voisi menetellä miten vain: yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on kaikissa toimissaan huolellisesti toimien edistettävä taloyhtiön etua. Urakkakilpailutusten osalta se tarkoittaa sitä, että taloyhtiö ei maksa urakoistaan liikaa, ja että urakkasopimusten muutkin ehdot ovat yhtiön edun mukaiset. Hinnan ei automaattisesti tarvitse olla urakoitsijan valinnan ainoa tai edes keskeisin peruste, vaikka usein näin on.
Taloyhtiöiden urakat eivät tyypillisesti ole niin sanottuja julkisia hankintoja, jotka kuuluvat hankintalain piiriin. On kuitenkin huomioitava, että tietyissä tilanteissa myös hankintalain määräykset on otettava huomioon. Näin on esimerkiksi silloin, kun hankkeelle saadaan julkista tukea yli puolet hankinnan arvosta.
Kilpailutus ei välttämättä kuuluu pieniin tai kiireellisiin töihin
Urakan ja taloyhtiön koko vaikuttavat siihen, milloin ja miten hankkeet tulisi kilpailuttaa ja mikä on riittävä määrä tarjouksia. Usein pienet huoltokorjaukset eivät vaadi erillistä korjaussuunnittelua, jolloin myös varsinaisen urakkatarjouskilpailun järjestäminenkään ei ole tarpeen. Tällaisissa urakoissa hintataso on yleensä jo etukäteen tiedossa ja lisäksi urakoitsijan valintaan tarvittavat tiedot voidaan saada puhelinkeskusteluissa tai sähköpostitse.
Pienissä korjaustöissä kilpailutuksen järjestämisen kustannukset voisivat kasvaa jopa itse urakkaa suuremmiksi. Lisäksi taloyhtiöillä tai isännöitsijällä voi jo valmiiksi olla tiedossa sopiva yhteistyökumppani. Myöskään kiireellisessä työssä ei useinkaan ole mahdollista järjestää laajaa urakkakilpailutusta, vaan tuolloin urakoitsijan valinnassa painottuu aikataulu ja saatavuus.
Urakoiden kilpailuttaminen – laajat projektit
Kun teetetään laajempaa korjausta, kuten linjasaneerausta, julkisivusaneerausta tai muuta vastaavaa peruskorjausta tai -parannusta, on urakan kilpailuttamiseen syytä paneutua tarkemmin. Tällöin taloyhtiön apuna on rakennuttajakonsultti tai muu ulkopuolinen asiantuntija.
Urakkakilpailutukseen tarvittava tekninen aineisto syntyy yleensä hankesuunnittelun yhteydessä, ja eri urakoitsijat antavat tarjouksensa taloyhtiön valmisteleman kirjallisen tarjouspyyntöaineiston perusteella. Tarjouspyyntöaineistoa valmisteltaessa voidaan ja usein kannattaakin huomioida myös muut valintaperusteet kuin urakkahinta. Esimerkiksi referenssit vastaavien hankkeiden onnistuneesta suorittamisesta voivat olla tilaajan kannalta tärkeitä.
On kuitenkin huomattava, että urakkakilpailutuksissa on oleellista huomioda paitsi taloyhtiön hallinnon huolellinen hoitaminen myös tarjousten tekijöiden asema.
Töiden tilaamisessa tärkeintä on läpinäkyvyys
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 1999:48 arvioitiin taloyhtiön vahingonkorvausvastuuta urakoitsijaa kohtaan, kun asunto-osakeyhtiö oli urakkatarjouspyynnössään sitoutunut noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita, mutta rikkoi kuitenkin näitä periaatteita urakoitsijan valinnassa. Taloyhtiö joutui tässä tapauksessa maksamaan vahingonkorvausta sille urakoitsijalle, joka olisi tullut valituksi, mikäli valinta olisi tehty tarjouspyynnössä mainittujen periaatteiden mukaisesti.
Jos tarjouspyynnöissä on ilmoitettu urakoitsijan valintaperusteet, taloyhtiön on myös noudatettava niitä. Käytännössä tämä saattaa tarkoittaa sitä, ettei taloyhtiöiden ole perusteltua sitoutua noudattamaan urakkakilpailun yleisiä periaatteita. Tärkeintä on varmistaa, että hankintaprosessi on läpinäkyvä ja taloyhtiön edun mukainen, jotta lopputulos vastaa niin laadullisia kuin taloudellisiakin tavoitteita.
Aki Rosén,
Asianajaja, varatuomari
Lue lisää:
Huoltoyhtiöiden kilpailutus vaatii tarkkuutta – viisi vinkkiä
