Rantaviivan edustalla sijaitseva kuiva maa-alue ei välttämättä kuulu mökin omistajalle. Tontin rajat kannattaa selvittää erityisesti silloin, jos olet myymässä tai ostamassa kiinteistöä veden ääreltä. Ajan myötä syntynyt vesijättömaa ei muuta tontin alkuperäisiä rajoja, mutta sen voi yleensä lunastaa omakseen korvausta vastaan.
Pariskunta osti rauhallisen merenrantapaikan, joka vaikutti kaikin puolin täydelliseltä löydöltä. Vasta muutaman vuoden kuluttua ilmeni, että unelmien tonttiin ei kuulunutkaan omaa rantaviivaa. Sen sijaan rannan kohdalla oli leveä vyöhyke vesijättömaata, jonka omistajuus kuului vesialueen osakaskunnalle. Ostajat painottivat, ettei kauppoja olisi koskaan syntynyt, jos totuus ranta-alueesta olisi ollut heidän tiedossaan. Asia valkeni heille sattumalta viereisen tilan myyntiesitteestä.
Tiedon saatuaan ostajat käynnistivät myyjää ja välittäjää koskevan oikeusprosessin, joka päätyi lopulta aina Helsingin hovioikeuteen. Oikeudessa selvisi, että tontti oli noin 8 000 neliömetriä kerrottua pienempi eli käytännössä tonttiin ei kuulunut rantaviivaa lainkaan.
Tontin aiemmin omistanut pariskunta väitti oikeudessa, että vesijätön ilmeneminen tuli heille täysin odottamattomana. Käräjäoikeus katsoi, että kyseessä on oikeudellinen virhe ja hovioikeus tuli myöhemmin samaan johtopäätökseen. Myyjät ja kiinteistönvälittäjä joutuivat tämän seurauksena maksamaan tontin ostajille noin 30 000 euron korvaukset. Summa kattaa vesijättömaan lunastuksen. (Helsingin hovioikeus 22.9.2020, nro 1250)
– Oikeustapaus on hyvä esimerkki siitä, millainen yllätys täysin varteenotettavalla tontilla saattaa piillä. Usein vesijättömaa paljastuu, kun tonttia ollaan myymässä tai sille haetaan rakennuslupaa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva kertoo.
Selvitä tontin täsmälliset rajat
Perintötontin rajat on usein määritetty vuosikymmeniä sitten, eivätkä ne muutu, vaikka aika muokkaisi rantaviivaa toisenlaiseksi. Uutta kuivaa maata voi syntyä esimerkiksi maankohoamisen, vesistön vetäytymisen tai umpeenkasvun takia. Tontin ja veden väliin sijoittuva vesijättö ei kuitenkaan kuulu automaattisesti tontinomistajalle, vaan rajoja voidaan muuttaa ainoastaan maanmittaustoimituksessa.
– Luulo ei ole tiedon väärti. Ennen uuden tontin tai jo rakennetun rantakiinteistön ostamista onkin ehdottomasti selvitettävä, missä todelliset rajat kulkevat. Samoin nykyisten omistajien on hyvä tietää tonttinsa rajat, sillä asia tulee eteen ennemmin tai kenties vasta paljon myöhemmin, Kanerva sanoo.
Kenelle vesijättö sitten lähtökohtaisesti kuuluu, jos ei maanomistajalle?
– Suomessa vesistöt ovat usein yhteisiä alueita, jotka kuuluvat kahdelle tai useammalle kiinteistölle. Tämän vuoksi vesijättö kuuluu osaksi näitä yhteisiä vesialueita, Kanerva kertoo.
Vesijättömaan voi lunastaa omaksi – näin se tapahtuu
Kesämökin omistajalla on yleensä oikeus lunastaa vesijättö ja liittää se olemassa olevaan kiinteistöön, jolloin kiinteistö ulottuu jatkossa rantaviivaan asti. Milloin vesijättö kannattaa hankkia omaksi, entä milloin asian vai jättää odottamaan?
– Tähän ei ole yksiselitteistä vastausta. Usein on kuitenkin niin, että varsinkin hyvin leveät vesijätöt hankaloittavat rannan käyttöä tai sen rakentamista, Kanerva pohtii.
Hakemus tehdään maanmittauslaitokselle, joka suorittaa maksullisen vesijätön lunastustoimituksen, mikäli edellytykset toimitukselle ovat olemassa. Toimituksen hinta määräytyy lunastettavan alueen koon mukaan. Tämän lisäksi lunastajan tulee maksaa korvaus vesijättöalueen omistajalle eli usein yhteisen vesialueen osakaskunnalle sekä kolmen prosentin varainsiirtovero lunastuskorvauksesta.
Lunastuskorvauksen määrä lunastus- ja oikeuskäytännössä arvioidaan siitä lähtökohdasta, että vesijättömaa tulee osaksi rantakiinteistöä. Vesijätön arvo selvitetään toimituksessa usein kauppa-arvomenetelmällä arvioiden rantakiinteistöjen arvoja, koska vesijättömaan kauppoja ei yleensä ole saatavilla.
– Vesijättömaan arvo voi olla noin 30–70 prosenttia rantakiinteistön arvosta (€/m²) riippuen sen koosta, muodosta, sijainnista ja laadusta. Jos vesijättömaa on laadukas ja sijaitsee kiinteistön parhaan rannan edessä, sen arvo voi joskus vastata rantakiinteistön arvoa (€/m²), Kanerva arvioi.
Vesijättömaan lunastaja voisi periaatteessa ostaa maan suoraan vesialueen omistajilta, mutta tämä vaatisi joko osakaskunnan kokouksen tai sen, että lunastaja selvittäisi vesialueen omistajat ja saisi heiltä kaikilta suostumuksen kauppaan. Se voi olla vaikeaa ja monimutkaista, jos omistajia on monia eikä osakaskunta ole järjestäytynyt.
– Yleensä vesijättö ei lisää tontin rakennusoikeutta, koska rakennusoikeuden määrä on tyypillisesti sidottu kaavaan tai rakennusjärjestykseen tai se on muuten ilmaistu numeerisesti.
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva keskittyy ympäristöoikeuden sektorilla perinteiseen maa- ja vesioikeuteen. Asiantuntijoidemme puoleen käännytään esimerkiksi kaavoituksessa, rakentamisen luvissa ja pilaantuneen maaperän vastuukysymyksissä. Ota yhteyttä tästä.
