Tuulivoimalaa varten solmittu maanvuokrasopimus voi olla maanomistajalle hyvä tapa saada säännöllistä lisäansiota maasta, jolle ei muuten löytyisi erityistä käyttöä. Koska tuulivoimahankkeiden maanvuokrasopimukset ovat lähtökohtaisesti pitkäaikaisia, niiden laatimiseen kannattaa käyttää aikaa ja osaamista.
Suomeen rakennetaan parhaillaan kovaa tahtia tuulivoimaloita, jotka ovat yksi uusiutuvan energian yhä suositummista tuotantomuodoista. Tuulivoimalat rakennetaan useimmiten vuokramaalle, ja tuulivoimahankkeiden maanvuokrasopimukset herättävät säännöllisesti keskustelua. Mitä maanomistajan kannattaa ottaa huomioon, kun hänen maalleen ollaan suunnittelemassa tuulivoimapuistoa?
Yhteistyö muiden maanomistajien kanssa on viisasta
Tuulivoimahankkeen suunnittelun ensimmäisessä vaiheessa kartoitetaan voimalan mahdollista sijaintia. Maanomistajat voivat itsekin tarjota sopivaa maata hankekehittäjille. Kun potentiaalisen ja hankkeeseen soveltuva alue löytyy, maanvuokrasopimuksen laatiminen hankekehittäjän ja maanomistajan välillä ajankohtaistuu.
– Sopimukseen sisällytettävien ehtojen suhteen on tärkeää olla tarkkana. Koska sopimukset ovat lähtökohtaisesti pitkäaikaisia, ehtojen neuvotteluun sekä sisällön suunnitteluun tulee varata riittävästi aikaa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies Saara Mantere muistuttaa.
Joillekin vuokrasopimus on maanomistajan ensimmäinen kosketus tuulivoimahankkeeseen. Mantere suosittelee tällöin yhteistyötä muiden maanomistajien kanssa paremman neuvotteluaseman saavuttamiseksi. Niin sanotun maanomistajien neuvottelukunnan avulla on sopimusehdoissa toistaiseksi usein saavutettu paras mahdollinen lopputulos maanomistajan näkökulmasta.
Maanvuokrasopimukseen mukaan kaikki vaihtoehdot
Kun tuulivoimahanketta aletaan suunnittelemaan tietylle maalle, maanomistajalla on päätösvalta voimalan toteuttamisesta. Ilman maanomistajan suostumusta ei tuulivoimalalle voida myöntää rakennuslupaa. Käytännössä maanvuokrasopimus toimii maanomistajan suostumuksena. Kunnalla puolestaan on päätösvalta tuulivoimahankkeen kaavoittamisen suhteen.
Jo suunnittelun alkumetreillä on hyvä huomioida, että maanvuokrasopimuksen laatimisen aikaan hankkeesta ei vielä tiedetä juuri mitään. Jokainen aloitettu tuulivoimahanke ei myöskään johda tuotantoon asti, minkä vuoksi maanvuokrasopimukseen on sisällytettävä mahdollinen hankkeen toteuttamatta jääminen.
– Maanvuokrasopimuksen tulisikin olla laadittu mahdollisimman yksityiskohtaisesti niin, että kaikki mahdolliset toteutumisvaihtoehdot sekä niiden seuraukset kirjataan ylös, Mantere sanoo.
Kiinnitä huomiota siihen, miten korvaukset määräytyvät
Maanomistajalle sopimuksen nojalla suoritettavia korvauksia on erilaisia. Usein sopimuksissa saatetaan sopia sekä kertakorvauksista että vuosivuokrasta.
Erityisesti vuokran määrittämiseen tuleekin kiinnittää huomiota jo neuvotteluvaiheessa, sillä yksi ratkaisu ei päde kaikissa tilanteissa. Vuokran määrittelyyn saatetaan käyttää kiinteitä vuokramalleja, tuotantoon perustuvia malleja, voimalan kapasiteettiin perustuvia malleja sekä näiden erilaisia yhdistelmiä. Vuokra saattaa määrittyä eri tavalla sen mukaan, onko kyseessä hankkeen valmisteluaika, rakennusaika vai puiston toiminta-aika. Rakennusvaiheessa kulut ovat osa rakennusinvestointia, jolloin on helpompi neuvotella kertaluontoisista korvauksista, kun taas vuosivuokra voidaan sitoa vaikkapa sähkön tuotantoon.
– Oleellisinta maanomistajan näkökulmasta on valita sellainen vuokramalli, jonka hän pystyy vaivatta tarkistamaan oikean suuruiseksi. On kuitenkin tärkeää muistaa, että jokainen sopimus on aina kokonaisuus, ja korvaukset ovat vain yksi osa, mistä osapuolet voivat keskenään päättää haluamallaan tavalla, Mantere lisää.
Purkuvakuus mukaan sopimukseen
Sopimuksessa kannattaa lisäksi sopia niin sanotun purkuvakuuden asettamisesta. Sillä varmistetaan, että voimala saadaan tarvittaessa purettua sopimuksen päätyttyä, vaikka tuulivoimayhtiö ei kykenisi tällaisiin toimiin heikon varallisuustilanteensa takia. Purkuvakuus on maanomistajan näkökannalta riskienhallintaa.
– Purkuvakuus ei ole itsestään selvä ehto maanvuokrasopimuksissa. Lisäksi on syytä kiinnittää huomiota siihen, sisältääkö sopimus sanktiota sen varalta, että vuokralainen laiminlyö purkuvakuuden asettamisen sopimuksen mukaisesti. Purkuvakuuden lisäksi sopimuksessa on erikseen sovittava vuokra-alueen ennallistamisesta, Mantere ohjeistaa.
Hän sanoo, että sopimuspohjasta kannattaa tarkistaa maanomistajan oikeus irtisanoa tai purkaa sopimus, jos vuokralainen syyllistyy olennaisen sopimusehdon rikkomiseen, kuten vaikkapa purkuvakuuden kartuttamisen laiminlyömiseen. Maininnan puuttuessa maanomistaja voi vaatia sen sisällyttämistä sopimukseen.
Tarkista vuokra-alueen rajoitteet
Mantere kannustaa maanomistajaa huomiomaan sen, millaisia mahdollisia rajoituksia vuokrasopimukseen on kirjattu vuokra-alueen käytöstä. Yleensä tavanomaista metsä- ja maataloutta ei ole syytä kieltää.
Maa- ja metsätalouden sekä maa-ainesten otossa on puolestaan hyvä varmistaa, mihin vuokralainen sijoittaa kaapeleita ja sähköjohtoja. Näin voidaan ennaltaehkäistä vahinkoja.
Muita mahdollisia huomioon otettavia seikkoja ovat hankekehittäjän velvollisuus suorittaa kertaluontoinen korvaus metsänomistajille menetetyn puuston arvosta, teiden käytöstä ja kunnossapidosta sekä mahdollisten uusien teiden rakentamisesta sopiminen. Lisäksi on hyvä sopia siitä, miten kiinteistöveron mahdollisesta korotuksesta johtuvat kulut katetaan.
Tuulivoimahankkeiden maanvuokrasopimukset ja niistä käytävät neuvottelut sisältävät paljon erilaisia huomioon otettavia seikkoja, joista tässä artikkelissa on mainittu muutama tärkeimmistä. Sopimusasioissa kehotammekin matalalla kynnyksellä kääntymään lakiasiantuntijan puoleen. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy avustaa maanvuokrasopimusasioissa riippumatta siitä, mihin tarkoitukseen sopimus ollaan solmimassa. Ota yhteyttä asiantuntijoihimme!
Kuva: Shutterstock
