As. Oy Kaarenhaltia ja Louhelan Huolto Oy ryhtyivät yhteistuumin täydennysrakentamishankkeeseen, jonka tavoitteena on saada asemakaavamuutoksella lisää myytävää asuinrakennusoikeutta. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on mukana mielenkiintoisessa hankkeessa lakiasiantuntijan roolissa.
Louhela on pääosin vuosina 1965–1968 rakennettu asuinalue Vantaan Myyrmäen kaupunginosan koilliskulmassa, Vantaankosken radan itäpuolella. As Oy Kaarenhaltian taloyhtiöön kuuluu seitsemän vuonna 1966 valmistunutta asuinkerrostaloa. Taloyhtiön rakennukset sijaitsevat yhdellä isolla 38 533 neliömetrin kokoisella tontilla. Louhelan Huollon 3 064 neliömetrin kokoisella tontilla sijaitsee sen vuonna 1966 valmistunut toimisto- ja huoltorakennus.
As Oy Kaarenhaltia ja Louhelan Huolto Oy aloittivat yhdessä täydennysrakentamisen mahdollisuuksien alustavan selvittämisen vuonna 2016. Hankkeessa on mukana alue, johon kuuluu taloyhtiön tontista laaja, noin 5 300 neliömetrin autopaikka-alue ja Louhelan Huollon tontti kokonaan. Hankkeeseen kuuluu myös Louhelan Huollon nykyisen toimisto- ja huoltorakennuksen purku ja uusien tilojen rakentaminen alueelle.
Yhteisillä sopimuksilla kohti maalia
Taloyhtiö ja Louhelan Huolto olivat olleet alustavassa yhteydessä Vantaan kaavoitukseen syyskuussa 2017 ja heillä oli usealta rakennusliikkeeltä ehdotuksia siitä, miten täydennysrakentamisen voisi toteuttaa. Alustavia tarjouksia antaneet rakennusyhtiöt olivat itse olleet Vantaan kaavoitukseen yhteydessä varmistaakseen, että esittämänsä täydennysrakentamisen toteuttaminen sopii myös kaavoitusviranomaiselle. Alustavissa suunnitelmissa oli melko paljon eroja uudisrakennusten sijoittelun, massoittelun sekä uudelleen järjesteltävän pysäköinnin suhteen. Rakennusoikeuksien määrät esitetyissä vaihtoehdoissa vaihtelivat 7 500 ja 15 000 kerrosneliömetrin välillä.
Taloyhtiötä ja sen osakkaita kiinnostivat suunnitelmissa uusien rakennusten sijoittelu ja koko, korvaavien autopaikkojen toteutus sekä kulkuyhteyksien ja muiden toimintojen järjestäminen. Louhelan Huollon kannalta keskeistä oli korvaavan huoltorakennuksen sijainti ja koko sekä sen rakentamiskustannukset. Molemmille oli luonnollisesti tärkeää asemakaavamuutoksella saatava rakennusoikeuden määrä sekä tarjottu ostohinta. Rakennusliikkeiltä tiedusteltiin myös halukkuutta rakennusoikeuden ostoon ja tontin tai tonttien vuokraamiseen. Hankkeessa päädyttiin perinteiseen vaihtoehtoon, jossa rakennusliike ostaa rakennusoikeuden ja kaavoitettavat alueet.
Päätökset täydennysrakentamishankkeeseen ryhtymisestä tehtiin loppuvuodesta 2017. Samalla päätettiin siitä, että hankkeen toteuttajaksi valitaan SRV Rakennus Oy. Alkuvuodesta 2018 taloyhtiö ja Louhelan Huolto solmivat keskenään sopimuksen kaavoitusyhteistyöstä eli pelisäännöt siitä, miten he keskenään menettelevät täydennysrakennushankkeessa. Samoin alkuvuodesta 2018 SRV Rakennus Oy:n kanssa solmittiin yhteistyösopimus siitä, miten hanketta viedään eteenpäin osapuolten kesken sekä suhteessa muun muassa kaavoittajaan ja mitkä ovat asemakaavamuutoksen keskeiset tavoitteet. Hakemus asemakaavamuutoksen käynnistämiseksi jätettiin keväällä 2018.
Miksi tarvitset hyvän asianajajan täydennysrakentamishankkeeseen
Asianajajan rooli täydennysrakennushankkeissa on joka kerta hieman erilainen. Joskus tehtävänä on kommentoida hankkeeseen liittyviä sopimuksia ja toisinaan olla mukana alkumetreistä alkaen. Asianajajan näkökulmasta mielenkiintoisinta on osallistua silloin, kun rakentamisen mahdollisuuksia vasta tutkitaan. Maanomistajien oma aktiivisuus on vaihtelevaa ja asianajajan rooliin vaikuttaa myös se, onko hankkeessa mukana myös esimerkiksi rakennuttajakonsultti vai ei.
As Oy Kaarenhaltian ja Louhelan Huollon täydennysrakentamishankkeessa asianajajan rooli on ollut taustojen huolellisen selvittämisen ohella laatia ja kommentoida hankkeessa tarvittavia sopimuksia sekä avustaa päätöksenteossa yhtiöiden sisällä muun muassa ehdottamalla päätösesityksiä. Näistä esimerkkeinä taloyhtiön ja Louhelan Huollon välinen sopimus sekä sopimusneuvottelut rakennusliikkeen kanssa
– As. Oy Kaarenhaltian ja Louhelan Huollon edustajat ovat toimineet hankkeessaan aktiivisesti ja hyvässä yhteistyössä. Kun lisärakentamishankkeessa on useampi maanomistaja, heidän välisensä hyvä yhteistyö ei ole aina itsestäänselvyys. Tyypillisin ristiriita tulee siitä, miten hankkeesta saatava hyöty ja hankkeesta koituvat kustannukset jaetaan. Jakoon ei ole mitään varsinaista sääntöä, vaan kysymyksessä on neuvotteluasia, joka juuri ristiriidan aiheuttaakin, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva sanoo.
Hankkeesta saatava hyöty on osapuolille useimmiten parhain silloin, kun täydennysrakentamista suunnitellaan siten, että se voi sijoittua kaavoitettavalle alueelle välittämättä osapuolten vallitsevasta kiinteistöomistuksesta, siis tonttien rajoista. Kun hankealuetta suunnitellaan kaavoitukselliselta kannalta yhtenä kokonaisuutena, tulevat uudisrakennukset eivät tule sijoittumaan tasaisesti osapuolten nykyisille tonteille eikä näin ollen myöskään uuden rakennusoikeuden tuoma arvonnousu jakaudu tasaisesti vastaten vallitsevaa kiinteistöomistusta.
– Hankkeen hyöty ja siitä aiheutuvat kustannukset on järkevää lähtökohtaisesti jakaa sen mukaan, missä suhteessa omistajat tarjoavat maapinta-alaa hanketta varten. Tässä samassa maapinta-alan omistuksen suhteessa jaetaan lähtökohtaisesti myös kaikki hankkeesta johtuvat kulut, Kanerva sanoo.
Täydennysrakennushankkeiden haasteet
Taloyhtiöiden täydennys- tai lisärakennushankkeissa isoin haaste tulee siitä, että hankkeet ovat ajallisesti melko pitkäkestoisia ja kaavoituksen myötä saatava lopputulos ei ole yksin hankkeen osapuolten omissa käsissä. Nämä kaksi komponenttia yhdessä vaikuttavat siihen, että hankkeiden alkuvaiheessa tehtävät kaavoitusyhteistyö- tai muut vastaavan sisältöiset sopimukset joudutaan laatimaan tietyiltä osin melko joustaviksi. Kun hankkeisiin liittyy iso taloudellinen intressi, punninta sopimusten väljyyden ja tarkkuuden välillä on haastavaa.
Täydennysrakennushankkeissa edetäänkin usein askel kerrallaan kohti tarkempaa ja sitovampaa sopimusta. Sekä maanomistajilla että rakennusliikkeellä intressit ovat kuitenkin pääasiassa taloudellisia. Jotta kumpikin voi realisoida hankkeesta taloudellisen hyödyn, tarvitaan kummankin osapuolen yhteistyötä.
Kaavoitusyhteistyösopimuksessa on kuvattu vastuut ja työnjako, jotta kaavoitus saadaan käynnistettyä ja suunnittelua sekä tarkempia selvityksiä aloitettua. Kun asemakaavaprosessi on edennyt sovittuun pisteeseen ja jos tällöin yhteisesti sovitut kaavoitustavoitteet täyttyvät, osapuolet solmivat maakaaren mukaiset esisopimukset kaavoitettavan alueen kaupasta. Kaavoitusyhteistyösopimuksessa on sovittu suuntaviivat esisopimuksen sisällöstä sekä ehdot siihen, milloin esisopimus johtaa lopullisiin kauppoihin.
Hankkeen eteneminen
Kun kaava on hyväksytty ja saanut lainvoiman, tehdään lopulliset kiinteistönkaupat sopimusten mukaan. Kauppojen jälkeen siirrytään konkreettisempiin, rakentamisen valmistelun vaiheisiin. Yleensä rakennusluvan valmisteluita tehdään jo kaavoituksen loppuvaiheessa. Taloyhtiön, Louhelan Huollon ja uusien tonttien välillä tehdään tarvittavat sopimusjärjestelyt pysäköinnin, kulkuteiden, putkien ja muiden yhteisten järjestelyiden osalta. Näitäkin sopimuksia aletaan valmistella tavallisesti kaavoituksen lähestyessä loppuaan, kun alustavia rakentamisen suunnitelmia ja pihan käyttöä hahmotellaan. Rakentamisen aikana tai sen päätyttyä tulee usein vielä tarve täsmentää joitain tonttien välisiä sopimuksia, jos rakentamista ei ole voitu toteuttaa kaikilta osin suunnitelmien mukaisesti.
Kuinka voimme auttaa?
Autamme säännöllisesti erilaisissa lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeissa sekä perinteisemmissä kiinteistökehotushankkeissa, kuten rakennusten käyttötarkoituksen muutoksissa ja ullakkorakennushankkeissa. Olemme olleet mukana myös purkavan uusrakentamisen hankkeissa. Roolimme hankkeissa sovitaan asiakkaan kanssa kulloinkin tarpeen mukaan. Käytännön kokemus on kuitenkin osoittanut, että rooli muokkautuu ja elää hankkeen aikana.
