Putket ovat tulleet tiensä päähän, ikkunanpielet repsottavat ja useissa kylpyhuoneissa ilmenee vesivaurioita: Mitä tehdä, kun kiinteistön korjaustarve on ilmeinen, mutta remontin vastustaminen hankaloittaa projektin etenemistä?
Kiinteistöjuristilta kysytään yllättävän usein neuvoa tilanteessa, jossa talo on ajautunut kehnoon kuntoon, mutta osakkaiden enemmistö sulkee silmänsä todellisuudelta. Remontin vastustaminen voi johtua monesta syystä, ja asukkaat saattavat tarkastella tilannetta puhtaasti vain omalta näkökulmalta: yhdellä on rahahuolia, toinen ei käsitä tilanteen vakavuutta ja kolmas katsoo talon kestävän ainakin niin pitkään, kun itsellä on vielä elinvuosia jäljellä.
Tyypillisesti ristiriitatilanne puhkeaa pientaloyhtiössä, jossa osa on alkuperäisiä iäkkäämpiä asukkaita ja osa myöhemmin muuttanutta nuorempaa väkeä. Siinä missä työssäkäyvillä on mahdollisuus irrottaa osa palkastaan remontin rahoittamiseksi kaavaillun yhtiölainan maksuun, eläkeläisellä voi tehdä tiukkaa.
Voi olla myös niin, että opintonsa päättäneet, työelämänsä aloittaneet ja mahdollisesti perhettä perustamassa olevat nuoret osakkaat toivovat, ettei kaikkea uusita kerralla.
Remontin vastustaminen on riskialtista
Vaikka remontti tuntuisi itsestä turhalta, jokaisen osakkaan on tarkasteltava kokonaisuutta. Taloyhtiössä asutaan yhdessä eikä siellä kukaan voi sooloilla omiaan: yhteinen etu menee yksilön etujen edelle. Jos siis remontin suorittamiseen tiettynä ajankohtana on pätevät perusteet, sitä ei pidä siirtää hamaan tulevaisuuteen.
– Lykätyt remontit voivat viedä taloyhtiön pahimmillaan jopa konkurssiin asti. Hyvin hoidetussa kiinteistössä menot pysyvät puolestaan korjauksista huolimatta maltillisina ja kodit houkuttelevat asunnonostajia, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies Tommi Leppänen muistuttaa.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen tärkeä velvollisuus on huolehtia kiinteistön ja rakennusten hoidosta. Jos akuutin ongelman ohittamisen seurauksena syntyy esimerkiksi vesivaurio, hallitus ja isännöitsijä voivat huolimattomuuden takia joutua korvausvastuuseen kohonneiden korjauskustannusten osalta.
Välttääkseen huolimattoman toiminnan ja siitä koituvat sanktiot, hallituksen tulee säännöllisesti seurata kiinteistön kuntoa ja informoida remonttitarpeista osakkaille yhtiökokouksessa. Korjauksista päätetään enemmistöpäätöksellä eli toimiin ryhdytään, kun yli puolet asukkaista antaa äänensä remontin aloittamisen puolesta.
Lue: Ennakointi auttaa välttämään pienten taloyhtiöiden isoja riitoja
Remonttia vastaan äänestäneet voivat joutua vastuuseen päätöksestä
Jos hallituksen ansiokkaasta selvitystyöstä huolimatta osakkaiden enemmistö äänestää yhtiökokouksessa remonttia vastaan, taloyhtiöllä voi olla edessään hankaluuksia.
– Tällaisessa tilanteessa ne osakkeenomistajat, joiden osalta taloyhtiö laiminlyö huoneistojen kunnossapidon, voivat vaatia vahingonkorvausta päätöstä kannattaneilta osakkailta. Yhtiökokouksen päätös jättää suunnitellut korjaukset toteuttamatta on valitettava ja johtaa yleensä siihen, että ongelmat vain jatkavat pahenemistaan. Hallitus täyttää tehtävänsä tuomalla osakkaille ajoissa lain mukaisen päätösesityksen käsiteltäväksi, Leppänen kertoo.
Tilanteen eskaloituminen ei-äänten muodossa on kuitenkin mahdollista välttää tietyin toimin. Leppänen peräänkuuluttaa ennakointia, aktiivista tiedon jakamista ja avointa keskustelua jo kauan ennen remontin varsinaista ajankohtaa. Näin kaikki ehtivät sopeutua ajatukseen tulevista myllerryksistä.
– Tilanteet ovat monesti haastavia ja hallituksen sekä isännöitsijän tulee toimia aktiivisesti remonttitarpeen selvittämisessä esimerkiksi kääntymällä tarvittaessa teknisen asiantuntijan puoleen. Kiinteistöjuristin apuun kannattaa turvautua tilanteessa, jossa epäselvyys koskee vaikkapa päätöksentekoa tai vastuunjakoa, Leppänen sanoo.
Leppänen muistuttaa, että suunnitelmallisuus on erityisen tärkeää, jotta taloyhtiön korjauksia voidaan jaksottaa järkeviin kokonaisuuksiin. Riittävän pitkälle katsova toimintatapa mahdollistaa myös taloudellisen valmistautumisen korjauksiin. Monesti taloyhtiöitä kannustetaan myös strategian laatimiseen. Oikein toteutettuna se on erinomainen työkalu taloyhtiön johtamiseen
