Taloyhtiön yhteiset tilat, kuten saunat, pesutuvat ja varastot, herättävät toisinaan kysymyksiä käyttöoikeuksista. Pitäisikö yhteistilat varata vain rakennuksen asukkaille, vai voiko ulkopuolinen osakas tai autopaikkaosakas myös käyttää niitä?
Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Puhtaasti yhdenvertaisuusperiaatteen sanamuotoa tarkastellessa vaikuttaa siltä, että kaikilla osakkeenomistajilla tulisi olla yhtäläiset oikeudet käyttää yhtiön yhteisiä tiloja, jollei yhtiöjärjestyksessä ole asiasta poikkeavia määräyksiä. Jos yhtiöjärjestyksessä on tiloihin liittyviä määräyksiä, noudatetaan lähtökohtaisesti niitä. Mikäli yhtiöjärjestykseen myöhemmin lisätään yhteisten tilojen käyttöä rajoittavia määräyksiä, tulisi suostumus saada kaikilta niiltä osakkailta, joiden oikeutta ollaan rajoittamassa.
Toinen näkökulma yhteisten tilojen käyttöön
Toisaalta alalla vallitsee myös toisenlainen näkemys, jonka mukaan yhdenvertaisuusperiaatteen tulkinnassa tulisi ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön tarkoitus. Asunto-osakeyhtiön perustavanlaatuisin tehtävä on kiinteistön ja rakennuksen ylläpitäminen osakkaiden ja heidän vuokralaistensa asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Tämän tulkinnan kautta voitaisiin ajatella, että sellaisten tilojen käyttö, jotka liittyvät puhtaasti asumistarpeiden tyydyttämiseen, mm. sauna ja pesutilat, voitaisiin varata ainoastaan yhtiössä asuvien osakkaiden ja asukkaiden käyttöön.
Onko yhteisten tilojen käytöstä haittaa?
Itse pitäisin lähtökohtana sitä, että kaikilla, myös yhtiön ulkopuolella asuvilla osakkailla tulisi olla oikeus käyttää yhtiön yhteisiä tiloja. Mikäli yhtiön ulkopuolella asuvien osakkaiden oikeutta käyttää yhtiön yhteisiä tiloja halutaan rajoittaa, tulisi tälle olla jokin muu perusteltu syy kuin se, että osakas ei asu yhtiössä. Useimmissa tilanteissa ei nähdäkseni pitäisi olla haittaa siitä, että myös muut osakkaat kuin yhtiössä asuvat voivat käyttää yhtiön yhteisiä tiloja. Samalla tavalla hekin maksavat hoitovastikkeessaan kyseisen tilojen ylläpidosta ja/tai käyttökorvausta tilan käytöstä.
Mitä sinä tästä ajattelet?
Saara Mantere,
lakimies OTM
Saara Mantereen yhteystiedot löydät tästä.
