Kiinteistön alueella täytyy olla erityisen tarkkana silloin, kun sääolosuhteet muuttuvat arvaamattomiksi. Taloyhtiön vastuu kiinteistön turvallisuudesta on lähes ankaraa. Mitä se tarkoittaa?
Taloyhtiölle kiinteistön omistajana tai haltijana kohdistuu useista eri laista tulevia velvollisuuksia, joiden tarkoituksena on varmistaa kiinteistöllä liikkuvien turvallisuus. Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset. Taloyhtiön tulee tarkoituksensa toteuttamiseksi huolehtia hallinnassaan olevien kiinteistöjen rakennusten ja rakennusten pidosta lain ja yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla.
Taloyhtiön hallitukselle kuuluu kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukainen järjestäminen, kun taas isännöitsijän velvollisuutena on huolehtia kiinteistön ja rakennusten varsinaisesta pidosta hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Usein konkreettinen toiminta on sovittu erillisen huoltoliikkeen kanssa tai muun asunto-osakeyhtiön sopimuskumppanin kanssa.
Oikeuskäytännössä taloyhtiön vastuuseen sen alueella liikkuvien turvallisuudesta on suhtauduttu hyvin ankarasti. On katsottu, että turvallisuuteen liittyvät vahingot kuuluvat niin sanotusti korostuneen huolellisuusvelvoitteen piiriin. Jos siis asunto-osakeyhtiön alueella sattuu henkilövahinko, kuten kaatuminen, putoaminen tai katolta tippuvien lumipaakkujen, jäiden tai esineiden aiheuttama onnettomuus, taloyhtiön on vastuun välttääkseen osoitettava, että vahinko tapahtui poikkeuksellisissa olosuhteissa, joihin sillä ei ollut mahdollisuutta vaikuttaa.
Taloyhtiön vastuu voi pysyä, vaikka tehtävät siirrettäisiin huoltoyhtiölle
Vastuun arvioinnissa huomioidaan, että jatkuvaa turvallisuutta ylläpitävät toimet, kuten hiekoitus, tai lumien pudotus, voidaan antaa erillisen huoltoyhtiön tehtäväksi. Tehtävien siirto ei kuitenkaan automaattisesti vapauta taloyhtiötä vastuustaan. Tällaisessa sopimisessa tuleekin olla hyvin tarkka tehtävien ja vastuunjaon suhteen. Kaikenlainen epäselvyys tai tulkinnanvaraisuus vastuutahosta tai sopimuskumppanin tehtävistä voi johtaa taloyhtiön vastuuseen. Taloyhtiö ei voi tällaisissa tilanteissa osoittaa vahingon syntyneen poikkeuksellisissa olosuhteissa, sillä se olisi voinut sopia tehtävistä huolellisemmin sopimuskumppaninsa kanssa.
Erityisen vaikeita taloyhtiölle ovat tilanteet, joissa nopeasti vaihtelevat sääolosuhteet muuttavat pihan yllättäen liukkaaksi ja katot vaaranpaikoiksi.
Sinänsä sääolosuhteiden muutokset, joihin on mahdollista, vaikkakin hankala reagoida, ei vapauta vastuusta automaattisesti. Päinvastoin tilanteessa on sen vaikeudesta huolimatta reagoitava ja ryhdyttävä sellaisiin tehokkaisiin toimiin, jotka ovat mahdollisia. Tällaisia voivat olla pihan lisähiekoitus, varoituskyltit ja alueen eristäminen.
Vastuu ulottuu aina pihamaalta porraskäytäviin
Turvallisuustilannetta tulee seurata aktiivisesti ja toimiin on ryhdyttävä nopeastikin tilanteen edellyttämällä tavalla. Tämä velvollisuus koskee taloyhtiön aluetta kokonaisuudessaan. Keskeistä on myös se, etteivät tontilla sijaitsevat mahdollisesti hyvinkin vanhat rakennelmat tai pihamaan porrastukset tai muut olosuhteet poista vastuuta ryhtyä toimiin tilanteen korjaamiseksi, jos alueella liikkuvien turvallisuus sitä edellyttää. Vanhemmassa oikeuskäytännössä on katsottu vastuun olevan käsillä jopa siinä tilanteessa, kun täysin sivulliset ovat perusteetta oikaisseet pimeällä taloyhtiön pihan kautta ja pudonneet vailla kaiteita olevaan autojen ajosyvennykseen.
Kuten pihamaalla, myös taloyhtiön rakennuksessa on voitava kulkea turvallisesti ilman, että kulkijan terveys vaarantuu. Eräässä oikeustapauksessa taloyhtiön katsottiin olevan vastuussa rappukäytävän vahauksen liukkauden aiheuttamasta henkilövahingosta, koska liukkaudesta ei ollut varoitettu. Oikeuskäytännössä on katsottu myös oven ikkunan rikkoontuminen sekä toisessa tilanteessa seinärakenteeseen kuuluneen karkaistun lasin rikkoontuminen ja niistä aiheutuneiden vammojen syntyminen kuuluneen asunto-osakeyhtiön vastuulle.
Keskustelu taloyhtiön vastuusta korostuu etenkin talvisin, jolloin pihaan voi syntyä yllättäviä vaaranpaikkoja. Pahimmillaan vahingonkorvausvastuun lisäksi arvioitavaksi voi tulla myös asunto-osakeyhtiön johdon rikosoikeudellinen vastuu.
Kimmo Rytkönen,
asianajaja, varatuomari
