Koronavirus laittaa monissa taloyhtiöissä sovitut urakka-aikataulut uusiksi. Millaisia oikeuksia ja velvollisuuksia urakoitsijalla ja taloyhtiöllä on odottamattomassa tilanteessa?
Taloyhtiön remontteihin tuli koronaepidemian myötä uudenlaisia riskejä ja epävarmuustekijöitä. Osa taloyhtiöistä on päättänyt lykätä hankesuunnitelmat tulevaisuuteen, toiset pohtivat jopa aloitetun remontin keskeyttämistä. Viranomaispuolelta ei toistaiseksi ole taloyhtiön korjausremontteja rajoittavia esteitä, mutta työ voi keskeytyä tai viivästyä muista syistä. Kokosimme tärkeimmät kysymykset liittyen koronan vaikutuksista taloyhtiön urakoihin.
Urakoitsija ilmoittaa sovitun työn siirtymisestä, sillä työntekijöiden pääsy työmaalle on estynyt matkustusrajoitteiden takia. Myös materiaalihankinnoissa on viivästyksiä. Voiko urakoitsija saada tässä tilanteessa työlle lisää aikaa?
Urakoitsijalla on YSE-ehtojen perusteella oikeus saada kohtuullinen pidennys urakka-aikaan, kun työn esteenä on valmiuslaissa tarkoitettu poikkeuksellinen olosuhde tai niihin verrattava seikka, joka aiheuttaa urakoitsijalle huomattavia vaikeuksia saada työntekijöitä ja rakennustavaroita tai muuten estää urakkasuorituksen. Koronaepidemian aiheuttama poikkeustila katsotaan siis lähtökohtaisesti sopimusoikeudellisesti ylivoimaiseksi esteeksi, jolloin rakennusalan sopimuksissa sovelletaan ns. force majeure -sopimusehtoja mahdollisiin joustoihin. Jotta urakoitsija on oikeutettu urakka-ajan pidennykseen, sen on ilmoitettava asiakkaalleen mahdollisesta viivästymisestä viipymättä ja kirjallisesti.
Jos urakoitsijalla on mahdollisuus hankkia rakennustavaroita poikkeusajasta huolimatta muualta ilman merkittävää lisäkustannusta, urakka-aikaa ei ole mahdollista pidentää. Urakoitsijalla ei myöskään ole oikeutta urakka-ajan pidennykseen, jos suoritus on ollut urakoitsijasta johtuvasta syystä jo valmiiksi myöhässä ilman erityisiä perusteita.
Kuka korvaa kustannukset, jos meneillään oleva urakka keskeytyy ylivoimaisen esteen vuoksi?
Urakkasuorituksen keskeytyessä joko osittain tai kokonaan, tilaajan on lähtökohtaisesti korvattava urakoitsijalle työmaan juoksevat kustannukset keskeytyksen ajalta. Tällaisia ovat vartiointikustannukset, lämmitys- ja muut energiakustannukset sekä työmaan suojaus-, huolto- ja hoitokustannukset. Lisäksi tilaaja osallistuu urakoitsijalle aiheutuneisiin muihin kustannuksiin ensimmäisiltä viideltä keskeytysajan työpäivältä kahdella prosentilla ja sen jälkeisiltä työpäiviltä yhdellä prosentilla urakan keskimääräisestä päiväkustannuksesta. Päiväkustannus lasketaan jakamalla arvonlisäveroton urakkahinta urakka-ajan työpäivien määrällä.
Osapuolten kannattaa aina ensin neuvotella ja yrittää löytää yhdessä ratkaisu hankalaan tilanteeseen.
Voiko urakoitsija tai työn tilaaja purkaa sopimuksen kokonaan poikkeustilasta johtuen?
Urakoitsijalla on YSE-ehtojen mukaan oikeus purkaa sopimus, mikäli valmiuslakiin liittyvien poikkeuksellisten olojen tai vastaavan ylivoimaisen esteen vuoksi rakennustyö viivästyy kohtuuttomasta tai se on keskeytettävä pitkäksi epämääräiseksi ajaksi. Myös tilaajalla on YSE-ehtojen mukaan oikeus purkaa sopimus samasta syystä. Arviointi tehdään kuitenkin aina tapauskohtaisesti. Jotta ylivoimaiseen esteeseen voidaan vedota puolin ja toisin, poikkeustilanteella täytyy olla todistettavissa olevia vaikutuksia työn kulkuun.
Osapuolten on hyvä muistaa, että ennen päätöksentekoa asiasta kannattaa neuvotella ja löytää sitä kautta kaikille sopiva ratkaisu hankalaan tilanteeseen.
Taloyhtiössä on käynnissä korjaushanke, jota suoritetaan myös asunnoissa. Taloyhtiö ei karanteeneista ja asukkaiden sairasteluista johtuen pääse kaikkiin asuntoihin. Mitä tästä voi seurata taloyhtiölle?
Taloyhtiöllä on lähtökohtaisesti oikeus suorittaa korjaustöitä huoneistoissa, myös koronaepidemian aikana. Osakas ei siis tilanteesta huolimatta ole oikeutettu kieltämään työn tekemistä. Vaikka taloyhtiöllä on oikeus suorittaa tarpeelliset työt asunnoissa, epidemian aikana on kuitenkin syytä pohtia erityisen tarkkaan, onko tällainen riski tarpeen ottaa. Jos urakoitsijan kanssa saadaan sovittua töiden siirtämisestä ilman, että tämä esittää hinnankorotus- tai muita vaatimuksia, järkevintä onkin sopia töiden siirtämisestä.
Lisäksi on muistettava, että osakehuoneistossa käynti on muutenkin aina järjestettävä osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston haltijalle sopivana aikana.
Käänny sopimusasioissa ja ongelmatilanteissa asiantuntijan puoleen
Kuhanen, Asikainen & Kanerva hoitaa tarvittaessa neuvottelut urakoitsijan kanssa ja laatii tarvittavat sopimusasiakirjat. Olemme koronaepidemian aikana avustaneet useita taloyhtiöitä urakka-asiakirjojen laatimisessa liittyen urakka-ajan pidentämiseen.
Toimimme myös taloyhtiön juridisena apuna prosessin eri vaiheissa, jos urakoitsija tai perustajaosakas asetetaan konkurssiin. Uudiskohteiden konkursseissa autamme laaja-alaisesti aina taloyhtiön toiminnan elvyttämisestä saatavien valvontaan konkurssipesässä.
Ota yhteys!
Kimmo Rytkönen
Asianajaja, varatuomari
