Kustannusten voimakas nousu kurittaa taloyhtiöitä näillä näkymin vielä pitkälle tulevaisuuteen. Miten vastikkeeseen kohdistuvista muutoksista päätetään ja mitä on hyvä tietää pankkilainasta?
Jos taloyhtiön tulot eivät enää riitä kattamaan menoja eikä ylijäämää eli puskuria ole budjetoitu, kuluva talvi voi muodostua hankalaksi. Tiukassa tilanteessa lähes kaikilla taloyhtiöllä on viimeistään nyt edessään joko ylimääräisen vastikkeen periminen, vastikkeen korottaminen tai turvautuminen pankkilainaan.
Ylimääräisen vastikkeen periminen
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään perusteet yhtiövastikkeille sekä niihin liittyvät käytännön toimet. Tyypillisesti vastikkeen määrästä päättää yhtiökokous ja vastikkeen maksutavasta hallitus.
Taloudellisen tilanteen hankaloituessa yhtiökokous voi erillisellä päätöksellä valtuuttaa hallituksen päättämään ylimääräisen vastikkeen perimisestä. Perusteena voi olla yllättävän suuret kiinteistön hoitokulut, kuten energiakustannusten nousu. Toimeen tarvitaan osakkailta enemmistöpäätös.
Valtuus tulee aina yksilöidä: hallitukselle voidaan esimerkiksi antaa valtuudet periä ylimääräinen vastike vain 1–2 kuukauden ajalta. Toimien voimassaoloaika riippuu annetusta valtuutuksesta. Yhtiökokous voi siis valtuuttaa hallituksen perimään (tai jättää perimättä) ylimääräiset vastikkeet tilikauden aikana, joka yleensä tarkoittaa kalenterivuotta tai aikaa yhtiökokouksesta seuraavaan.
Vastikkeen korottaminen
Myös vastikkeen korottamisessa on kyse yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvasta asiasta. Päätöksen tekemistä varten on kutsuttava koolle ylimääräinen yhtiökokous ja toimeen vaaditaan osakkaiden enemmistöpäätös. Jos kustannusnousun arvioidaan ulottuvan pitkälle ajalle, vastikkeen korotus lienee järkevämpi ratkaisu kuin kertaluontoiset toimet. Vastikkeen korottaminen mahdollistaa myös puskurirahaston keräämisen taloyhtiölle.
Suositeltavaa on, että taloyhtiöllä on kolmen kuukauden vastikkeita vastaava määrä rahaa puskurina.
Käytännössä yhtiökokous tai hallitus eivät voi nostaa vastikkeen määrää enempää kuin tilanne vaatii. Paineet vastikkeiden nostoon ovat kuitenkin nyt valtavat. Jos korotuksia ei ole tehty kuluvan vuoden aikana, ensi vuoden yhtiökokouksissa on varauduttava suureen harppaukseen. Energiakriisin päättyminen ei ole näköpiirissä, joten taloyhtiön tulee viimeistään nyt kääntää kaikki kivet lämmityskulujen leikkaamiseksi.
Koska lainojen korot ovat jo nousseet ja jatkavat kipuamistaan, hallitukselle kannattaa hakea seuraavassa yhtiökokouksessa valtuutus myös pääomavastikkeiden korotukseen.
Lainaa pankista
Tilanteen vaikeutuessa taloyhtiöllä on mahdollisuus hakea pankista lainaa. Koska kyseessä on osakkaiden yhteinen laina, siitä päätetään aina yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä. Lainaa hakiessa pankki arvioi taloyhtiön kokonaistilannetta: onko sillä esimerkiksi lainaa jo entuudestaan tai millaisia remontteja on tiedossa tulevaisuudessa. Pankki saattaa lisäksi vaatia lainan korkosuojausta tai omarahoitusosuuksia. Kun lainanotto on hyväksytty, yhtiökokous valtuuttaa hallituksen kilpailuttamaan rahoituslaitoksen ja päättämään lainaan liittyvistä yksityiskohdista.
On hyvä huomioida, että yksistään pankkilainan perustamiskustannukset voivat olla niin merkittävät, että usein varteenotettavampi keino yllättävien menojen paikkaamiseen on joko vastikkeen korotus tai ylimääräisen vastikkeen kerääminen.
Artikkelissa asiantuntijana asianajaja Marina Furuhjelm
