Taloyhtiöremonteissa on tärkeää kiinnittää huomiota siihen, millainen sopimus urakoitsijan kanssa tehdään ja millaiseksi taloyhtiön maksuvelvollisuus sen myötä muodostuu.
Lähtökohtana taloyhtiön ja urakoitsijan välisessä suhteessa on urakkasopimus, jossa urakkahinta on määritetty, ja jossa on mahdollisesti sovittu myös hinnankorotuksista kesken urakan. Urakkahinta on voitu myös sitoa indeksiin, tai sopimukseen sisältyy kenties mekanismeja, joilla taloyhtiö ja urakoitsija jakavat kustannusten kasvun riskiä. Mikäli sopimuksen mukaiset hinnankorotuksen edellytykset täyttyvät, taloyhtiön on noudatettava sopimusta eli suostuttava sen mukaiseen lisähinnan maksamiseen.
Ilman sopimista hinnankorotukset ovat harvinaisia
Mikäli urakkahinta on kiinteä eikä hinnankorotusmahdollisuudesta ole siten sovittu, hinnankorotuksen mahdollisuudet ovat hyvin rajatut. Urakkasopimuksiin tavanomaisesti sovellettavien rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan hinta- ja palkkatason muutokset eivät lisää eivätkä vähennä urakkahintaa, ellei urakkasopimuksessa ole nimenomaisesti toisin sovittu. Lähtökohtaisesti nämä muutokset katsotaan jo urakkahintaan hinnoitelluiksi, ja jäävät siten urakoitsijan itsensä kannettavaksi.
Tästä pääsäännöstä poikkeuksena ovat muista kuin arvonlisäveroa koskevista valtiovallan lainsäädännöllisistä toimenpiteistä johtuvat kustannusmuutokset, jotka otetaan huomioon urakkahintaa lisäävänä tai vastaavasti vähentävänä tekijänä, jos niiden yhteisvaikutus on vähintään 0,5 prosenttia urakan arvonlisäverottomasta hinnasta. Hinnan tarkistamiseen oikeuttavina valtiovallan toimenpiteinä tulevat kysymykseen lähinnä sosiaaliturvan parantamisesta johtuvat kustannukset, esimerkiksi uudet verot. Sen sijaan pakotteita ei ole tulkittu tähän kategoriaan kuuluvaksi. Hinnankorotuksen edellytykset täyttyvät kuitenkin varsin harvoin kiinteähintaisessa urakassa.
Ratkaisut löytyvät useimmiten neuvottelemalla
Ensin koronapandemian ja myöhemmin vielä Ukrainan kriisin vaikutuksia materiaalihintojen nousuun ei ole useinkaan kyetty ennakoimaan urakkasopimuksissa. Jos kustannukset ovat kasvaneet merkittävästi kesken urakan, ylimääräisiä maksuja on voitu yrittää saada tilaajana toimivalta taloyhtiöltä vetoamalla niin sanottuun ylivoimaiseen esteeseen tai esittämällä sopimuksen kohtuullistamista koskevia vaatimuksia.
Näiden soveltumisen kynnys on ollut kuitenkin oikeuskäytännössä varsin korkealla. Taloyhtiö voi siten lähtökohtaisesti vaatia urakoitsijalta sopimuksen noudattamista myös hintaa koskevan ehdon osalta. Tästä huolimatta on silti hyvä muistaa, että usein kummankin osapuolen edun mukainen ratkaisu erityisesti merkittävään kustannusten nousuun löytyy useimmiten neuvotteluteitse ja asiasta yhteisesti sopien.
Hanna Vieruaho,
lakimies, varatuomari
