Taloyhtiön toimesta suoritetun remontin aikana taso voidaan palauttaa perustasoon. Miten asunnon perustaso määritellään?
Asunto-osakeyhtiölaissa sanotaan, että yhtiö on velvollinen ennallistamaan osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi, yhtiön ajankohdan mukaiseen perustasoon.
Mitä asunnon perustaso sitten tarkalleen ottaen tarkoittaa? Se on yksi yleinen kiistanaihe, kun huoneistoa korjataan esimerkiksi vesivahingon tai putkiremontin jälkeen. Tyypillinen tarina väärinkäsityksestä voisi mennä vaikkapa näin:
”Minnan huoneistossa on tapahtunut vesivahinko ja taloyhtiön hallitus päättää kylpyhuoneen korjaamisesta perustasoon. Innoissaan mahdollisuudesta ankeahkon tilan päivittämiseen Minna valitsee laadukkaat keraamiset lattialaatat muovimaton tilalle sekä uusia kalusteita, muun muassa kylpyhuoneesta aiemmin puuttuneen lasisen suihkuseinän.
Kun Minna esittelee materiaali- ja kalustevalintansa isännöitsijälle, tämä selittää, että remontti kattaa vain alkuperäisen perustason mukaiset materiaalit ja kalusteet. Tässä tapauksessa ne ovat muovimatto ja yksinkertaiset, edulliset kalusteet sekä vanhan suihkuseinän kiinnitys. Jos Minna haluaa kylpyhuoneeseen tyyriimpiä tuotteita, hänen täytyisi itse maksaa niiden ja alkuperäisen varustelun hintaero.
Pettynyt Minna ei ollut ymmärtänyt, että ”perustaso” tarkoittaa tässä taloyhtiössä alkuperäistä, rakennusvuoden mukaista varustelutasoa, eikä sisällä mahdollisuutta parannuksiin tai modernimpiin materiaali- ja kalustevalintoihin yhtiön kustannuksella.”
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Joel Sariola muistuttaa, että perustasolla tarkoitetaan taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määriteltyä tavanomaista tasoa, jonka taloyhtiö on valinnut noudettavaksi ennallistamisessa. Minimissään perustaso voi tarkoittaa huoneiston alkuperäistä tasoa.
– On hyvä muistaa, että perustaso on taloyhtiön kaikille osakkaille sama. Jos ainoastaan yhdelle osakkaalle kustannettaisiin taloyhtiön osalta perustason ylittävät materiaalit, osakkaiden yhdenvertaisuutta rikottaisiin, Sariola lisää.
Taloyhtiössä tehdyt toimet voivat nostaa perustasoa
Perustason määritelmä huoneiston korjaustöissä vaihtelee taloyhtiöittäin. Ensinnäkin se voi viitata tasoon, joka on ollut voimassa rakennuksen valmistumisesta lähtien. Toisaalta taloyhtiön perustaso voi olla myöhemmin suoritetussa peruskorjauksessa omaksuttu taso, jonka myötä huoneistojen ominaisuuksia on paranneltu. Uusi taso vakiintuu esimerkiksi silloin, kun taloyhtiössä tehdään perusteellinen putkiremontti, ja samalla kaikkiin kylpyhuoneisiin vaihdetaan nykyaikaiset vesikalusteet ja materiaalit. Tämä uusi varustelutaso asetetaan perustasoksi kylpyhuoneiden korjaustöille tulevaisuudessa.
Kolmas vaihtoehto on taso, joka on vähitellen vakiintunut huoneistojen korjausten myötä. Jos taloyhtiö on aiemmin korjannut vesivahingon seurauksena useiden huoneistojen lattiat ja valinnut tuolloin laminaatin tilalle parketin, tämä materiaali muodostaa perustason kaikille tulevillekin vastaaville korjauksille.
Osakkaiden omat valinnat eivät vaikuta taloyhtiön perustasoon
Osakkaiden omissa remonteissa taloyhtiön tavanomainen taso usein ylittyy. Samoin taloyhtiön remonteissa osakkaalla on mahdollisuus omalla kustannuksellaan tehdä lisätilauksia urakan yhteydessä toteutettavaksi. Kun osakkaan toimesta remontoitu huoneisto vaurioituu, taloyhtiön kustantaman perustason osuus voi olla vaikea hahmottaa.
Uudisrakentamisen yhteydessä on hyvä huomata, että osakkaan tekemät lisätilaukset katsotaan muutostöiksi, eivätkä ne vaikuta taloyhtiön perustasoon. Esimerkiksi, jos osakas on alun perin tilannut rakennusvaiheessa asuntoonsa takan, se ei sisälly yhtiön perustasoon. Jos siis takka jostain syystä poistettaisiin remontin yhteydessä, taloyhtiöllä ei ole velvollisuutta asentaa uutta tilalle.
– Joskus voi jälkikäteen olla hyvinkin hankalaa selvittää, mitkä ovat sellaisia töitä, joita osakas on tilannut erikseen rakentajalta ja mitkä rakentaja olisi toteuttanut joka tapauksessa, Sariola kertoo.
Hän muistuttaa, että osakkaiden itsenäisesti suoritetuilla tilojen parannuksilla ei ole vaikutusta koko taloyhtiön perustason määrittelyyn.
Entä sitten artikkelin esimerkkitapaus: kannattaisiko Minnan nyt hyväksyä perustason mukainen korjaus vai olisiko viisainta kohentaa tilaa isomminkin?
– Minna saa toki käyttökelpoisen kylpyhuoneen takaisin vaurion jälkeen taloyhtiön kustannuksella. Toisaalta tässä on nyt erinomainen tilaisuus päivittää kylpyhuone tähän päivään kohtuullisella sijoituksella ja vaikuttaa siten asunnon arvoon, Sariola sanoo.
Kaksi lyhyttä esimerkkiä ennallistamisesta:
Osakas on remontoinut toisen wc:n vaatehuoneen tilalle. Mihin tasoon taloyhtiö remontoi tilan, mikäli siinä havaitaan rakenteisiin ulottuva kosteusvaurio ja koko WC joudutaan purkamaan?
Jos toinen wc ei ole yhtiön perustasoon kuuluva vaan jälkikäteen rakennettu, palauttaa yhtiö ennallistamisessa vain vaatehuoneeseen kuuluvat rakenteet ja pinnat. Näin ollen osakkaan tulee itse maksaa WC:n uudelleenrakentamisesta aiheutuvat kustannukset.
Kylpyhuoneessa tapahtuu vesivaurio. Yhtiön suorittaman korjauksen yhteydessä osakkaan asentama lattialämmitys pitää purkaa. Kuuluuko uuden lattialämmityksen asentaminen taloyhtiön vastuulle?
Ei. Jos osakas haluaa korjattavaan tilaan lattialämmityksen, hänen täytyy maksaa itse lämmityksen asentamisesta aiheutuneet kustannukset.
Lue lisää: Kylpyhuoneremontti x 2 – mitä osakkaan täytyy tietää vastuunjaosta?
Kuva: Shutterstock
