Taloyhtiön lisärakentaminen ja autopaikkajärjestelyt – viisi oleellista kysymystä

Kysyimme maankäyttöön, kaavoitukseen ja rakentamisen erikoistuneelta lakiasiantuntijalta, mitä taloyhtiön täytyy huomioida autopaikkoihin liittyen, kun se on aikeissa toteuttaa tontillaan lisärakentamista.

Taloyhtiöiden lisärakentaminen tarjoaa mahdollisuuksia asumismukavuuden parantamiseen, tontin tehokkaampaan käyttöön ja taloyhtiön talouden vahvistamiseen. Lisärakentaminen on kiinteistökohtaista täydennysrakentamista, esimerkiksi rakentamista tyhjän tontin osalle. Lähtökohtana on, että taloyhtiö ei voi toimia rakennuttajana itse, vaan tontin osa rakennusoikeuksineen myydään taloyhtiön toimesta ulkopuoliselle toimijalle. Tavanomainen lisärakentaminen sisältää lukuisia erilaisia sopimuksia, joihin liittyvät myös asukkaiden arkeen liittyvät käytännön asiat, kuten pysäköinnin järjestäminen. 

1. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva, miksi autopaikkojen uudelleenjärjestely on keskeinen tekijä lisärakentamishankkeen kannattavuudessa?

Lisärakentamisen projekteissa joudutaan usein siirtämään olemassa olevia autopaikkoja uuden rakennuksen alta ja sijoittamaan ne muualle. Olemassa olevien autopaikkojen lisäksi pitää toteuttaa ja sijoittaa uudisrakentamisen vaatimat autopaikat. Nämä niin kutsutut velvoitepaikat ovat autopaikkoja, joiden rakentaminen on määrätty kaavamääräyksissä ja rakennusluvassa. Velvoitepaikkojen toteuttaminen voi aiheuttaa merkittäviä kustannuksia rakennushankkeelle, sillä ne voivat vaatia esimerkiksi maanalaisen pysäköintilaitoksen rakentamista tai paikkojen sijoittamista pihakannen alle. Tämän vuoksi on tärkeää ottaa velvoitepaikat huomioon jo varhaisessa vaiheessa hankkeen suunnittelua ja budjetointia.

”Velvoitepaikkojen toteuttaminen voi aiheuttaa merkittäviä kustannuksia rakennushankkeelle.”

Autopaikkojen uudelleen järjestelyistä ja toteuttamisesta aiheutuneet kustannukset ovat yleensäkin yksi oleellisimmista lisärakentamishankkeen kannattavuuteen vaikuttavista tekijöistä. Siksi niihin liittyvät yksityiskohdat kannattaa selvittää huolella.

2. Mitkä ovat ensimmäiset askeleet autopaikkojen suunnittelussa lisärakentamisprojektissa?

Ensimmäisessä vaiheessa arvioidaan nykyisten autopaikkojen käyttöastetta sekä selvitetään, kuinka monta autopaikkaa todellisuudessa tarvitaan. Tämän jälkeen on tärkeää tutkia kaavavaatimukset, rakennusluvat ja mahdolliset rajoitukset, jotka vaikuttavat autopaikkojen määrään ja sijaintiin. Myös naapureiden mahdolliset rasiteautopaikat kehitettävällä kiinteistöllä ja muut kehittämiseen vaikuttavat rasitteet tulee ottaa huomioon.

Aikoinaan on esimerkiksi ollut sellainen käytäntö, että taloyhtiön ei ole tarvinnut rakentaa kaikkia paikkoja heti rakennusvaiheessa, vaan niiden toteuttaminen on voitu jättää myöhemmäksi. Vuosien saatossa unohtuneella asialla voikin nykytilanteessa olla ratkaiseva merkitys, jos paikat tulee toteuttaa. 

Usein kuitenkin autopaikkojen mitoitusvaatimukset ovat lieventyneet niin paljon, ettei nykymitoitus välttämättä edellytä näiden rakentamattomien paikkojen toteuttamista. Kun lisärakentaminen vaatii usein kaavamuutosta, voi olemassa oleva yhtiö samalla vähentää omaa asemakaavaan perustuvaa autopaikkavaatimustaan. Tällöin olevien ja uusien autopaikkojen sijoittaminen tehokkaammin rakennetulle kiinteistölle on helpompaa.

3. Miten lisärakentamisen yhteydessä tulee huomioida naapurikiinteistön rasitepaikat?

Jos naapurikiinteistöillä on oikeuksia autopaikkoihin kehitettävän kiinteistön alueella rasitteen muodossa, nämä autopaikat tulee lähtökohtaisesti säilyttää ja järjestää uudelleen lisärakentamisen yhteydessä. Tällaisten rasitepaikkojen uudelleenjärjestely voi nostaa projektin kustannuksia huomattavasti. Onkin suositeltavaa, että hankkeen alkuvaiheessa käydään keskustelua naapureiden kanssa autopaikkojen tarpeesta. On tärkeää huomioida, että nämä rasitepaikat ovat usein niin sanottuja velvoitepaikkoja, joita naapureiden on ylläpidettävä. He voivat toki itsekin pyrkiä muuttamaan omia velvoitteitaan, mutta tähän ei ole velvoitetta. Mikäli tietyt ehdot täyttyvät, voi myös kehitettävän kiinteistön omistaja pyrkiä muuttamaan näitä rasitteita viranomaisteitse.

4. Missä tapauksessa taloyhtiön tulee harkita poikkeusluvan hakemista autopaikoille?

Lisä- ja täydennysrakentamisessa taloyhtiön omia olemassa olevia velvoitepaikkoja voidaan muuttaa kaavamuutoksen yhteydessä. Poikkeaminen tai rakennuslupaan muutoksen hakeminen tulee käytännössä eteen silloin, kun taloyhtiö haluaa vähentää velvoitepaikkojen määrää ilman mitään käynnissä olevaa lisärakennushanketta. Siinä tapauksessa paikkojen lukumäärän vähentämiseksi ei käynnistetä raskasta kaavoitusta, vaan haetaan lupaa. Esimerkkitilanne voi olla seuraavanlainen: Taloyhtiöllä ei ole toteutettuna kaikkia pysäköintipaikkoja, eikä niiden tarve välttämättä ole ilmeinen. Tällöin taloyhtiö saattaa pyrkiä viranomaisen luvalla vähentämään pysäköintipaikkavelvoitettaan, jotta välttyisi kaupungin vaatimukselta rakentaa puuttuvat paikat.

”Kiinteistöjuristi neuvoo, vaatiiko tilanne sopimusten muutoksia, uusien lupien hakemista vai onko ratkaisu mahdollista löytää neuvottelujen kautta.”

5. Milloin taloyhtiön kannattaa kääntyä kiinteistöjuristin puoleen lisärakentamiseen liittyvien pysäköintijärjestelyiden selvittämiseksi?

Pysäköintijärjestelyjen selvittelyssä kiinteistöjuristin apu voi olla arvokasta useassa vaiheessa. Juristi auttaa aluksi nykytilanteen ja voimassa olevien kaavojen sekä lupien kartoittamisessa – joka voi maallikolle olla monimutkainen vyyhti. Kiinteistöjuristi neuvoo, vaatiiko tilanne sopimusten muutoksia, uusien lupien hakemista vai onko ratkaisu mahdollista löytää neuvottelujen kautta. Kiinteistöjuristi ei ainoastaan tutki tilannetta ja esitä mahdollisia ratkaisuja, vaan myös avustaa lupahakemusten laatimisessa, sopimusmuutoksissa ja neuvotteluissa edistäen siten hankkeen sujuvaa etenemistä.