Vakavaraisen yhtiön talous ei järky vielä yksittäisen osakkaan satunnaisista vastikerästeistä. Mikäli maksuvaikeudet pitkittyvät tai useammalla osakkaalla on vaikeuksia maksujen suhteen, voi yhtiön talous joutua koetukselle.
Osakkaiden maksuvaikeudet voivat johtaa taloyhtiön rahavarojen hupenemiseen ja tätä kautta laskujen maksamisen vaikeutumiseen. Taloyhtiön saattaa olla pakko periä ylimääräisiä yhtiövastikkeita osakkailtaan tai korottaa yhtiövastiketta, jotta talous saataisiin tasapainotettua. Vastikerästit saattavat näin ollen tulla ainakin osittain katetuksi muiden osakkaiden varoin.
Koronaepidemia on kurittanut etenkin taloyhtiöiden kivijaloissa sijaitsevien liikehuoneistojen omistajien taloutta. Kivijalkamyymälöiden asiakkaat ovat kaikonneet ja rahavirta yrityksiin on suurilta osin pysähtynyt. Tämä on johtanut siihen, että liikehuoneistojen omistajien maksuvaikeudet ovat lisääntyneet.
On sekä yhtiön että osakkaan kannalta ikävää, jos osakas ajautuu maksuvaikeuksiin. Mikäli asia onnistutaan kuitenkin ratkaisemaan neuvottelemalla maksuaikataulusta, velkomuskanteella tai huoneiston ottamisella yhtiön hallintaan, on yhtiö selvinnyt suhteellisen kevyillä toimenpiteillä. Valitettavasti välillä tulee vastaan tilanteita, joissa velan kasvua ei saada pysäytettyä velkomuskanteella eikä hallintaanotolla ja ratkaisua on etsittävä muilla keinoilla.
Nämä keinot taloyhtiöllä on käytettävissään, kun vastikemaksuja jää rästiin ja tilanne vaikeutuu.
1. Maksuaikataulusta sopiminen
Maksuvaikeuksissa olevan osakkaan kanssa voidaan pyrkiä sopimaan maksuaikataulusta, mikä saattaa helpottaa maksuvaikeuksissa olevan yrittäjän talouden järjestämistä vaikeina aikoina. Parhaimmassa tapauksessa yrityksen talous elpyy ja se pystyy jatkossa vastaamaan vastikemaksuistaan. Mikäli vastikerästejä jää edelleen maksamatta useammalta kuukaudelta, on taloyhtiön hallituksen ryhdyttävä toimiin vastikerästien perimiseksi.
2. Velkomuskanteen nostaminen
Saatavia voidaan periä perintätoimistojen avustuksella tai oikeudellisen perinnän kautta, jolla tarkoitetaan velkomuskanteen nostamisesta käräjäoikeudessa. Velkomustuomiossa velallinen velvoitetaan maksamaan rästinsä, ja saatavat voidaan periä viime kädessä ulosoton kautta. Vel- komustuomiosta ei kuitenkaan ole käytännön hyötyä, mikäli velallinen on varaton.
3. Huoneiston hallintaanotto
Taloyhtiöllä on myös mahdollisuus ottaa osakkaan huoneisto hallintaansa maksamattomien yhtiövastikkeiden johdosta enintään kolmeksi vuodeksi. Hallintaanoton aikana taloyhtiö vuokraa huoneistoa ja vuokratuotto voidaan käyttää osakkaan vastikerästien kattamiseen. Huoneiston hallintaanotto ei vaikuta osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta.
4. Osakkeiden kauppa
Jos huoneiston vastikkeet eivät ylitä huoneiston vuokra-arvoa,
on huoneistoilla yleensä jälleenmyyntiarvo. Tällaisessa tilanteessa negatiivisesta kierteestä pääsee eroon siten, että osakas myy osakkeet edelleen. Uusi omistaja on vastuussa vanhan omistajan vastikeveloista omistusoikeuden siirtymiskuukaudelta sekä viideltä tätä edeltäneeltä kuukaudelta, mutta tämä usein huomioidaan kauppahinnassa. Tätä vanhempi vastikevelka jää edelleen aiemman osakkaan maksettavaksi tapahtuneesta kaupasta huolimatta.
Mikäli kaupantekohetkellä huoneisto on otettuna yhtiön hallintaan, voi yhtiö jatkaa hallintaanottoa päätetyn hallintaanottoajan loppuun saakka. Uudella osakkaalla on kuitenkin oikeus saada huoneisto hallintaansa, jos hän maksaa aiemman osakkaan rästit sekä hallintaanotosta yhtiölle aiheutuneet kustannukset yhtiölle.
Vapaaehtoisen kaupan lisäksi pahasti velkaantuneen osakkaan huoneisto saatetaan pakkohuu- tokaupata. Menettely on yhtiön kannalta usein edellä kuvatun kaltainen, tosin usein ulosottomiehen kanssa saadaan sovittua, että ulosottomies ohjaa kauppahinnasta osakkaan velat yhtiölle maksettavaksi ja yhtiö puolestaan vapauttaa huoneiston tämän jälkeen uuden osakkaan hallintaan.
5. Vastikekertoimen alentaminen
Mikäli yhtiövastikkeen määrä ylittää huoneiston markkinavuokran, pitää tilanne pyrkiä muuttamaan muuta kautta. Yhtenä keinona on pyrkiä muuttamaan yhtiäjärjestystä siten, että liikehuoneiston vastikekerrointa lasketaan. Vastikevelvollisuuden alentaminen saattaa purkaa osakkaalle aiheutuneen ongelmallisen tilanteen ja tämän johdosta osakas saattaa jopa käytännössä pystyä maksamaan yhtiölle enemmän vastiketta
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksen muutokseen tarvitaan sellaisen osakkaan suostumus, jonka vastikkeenmaksuvelvollisuus kasvaisi muutoksen johdosta. Mikäli yksittäisen huoneiston vastikevelvoitetta alennetaan, muiden huoneistojen vastikkeenmaksuvelvollisuus vastaavasti kasvaa. Muutokseen tarvitaan tästä johtuen kaikkien muiden osakkaiden suostumus. Yksimielinen päätös yhtiökokouksessa ei siis riitä, vaan suostumus tulee saada myös niiltä osakkailta, jotka eivät kokoukseen osallistu. Käytännössä suostumuksia saadaan kerättyä vain harvoin, jolloin osakkaan ainoaksi keinoksi jää vaatia yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista. Kohtuullistamisen kynnys on kuitenkin korkealla, eivätkä kohtuullistamiskanteet usein menesty.
6. Osakkeet taloyhtiön omistukseen
Viimeisenä vaihtoehtona tilanteessa, jossa vastikevelat ovat kasvaneet suureksi, eikä niitä saada kuitattua esimerkiksi hallintaanottomenettelyn kautta saatavalla vuokratulolla on se, että yhtiö hankkiii osakkeet omaan omistukseensa. Liikehuoneisto voidaan muuttaa esimerkiksi yhtiön osakkaiden yhteiskäytössä olevaksi varastoksi, kuntosaliksi, kerhohuoneeksi tai muuksi vastaavaksi. Vastikevelan johdosta kauppahintakin on usein lähes olematon.
Taloyhtiöt ovat viime aikoina hankkineet omia osakkeita omistukseensa enenevissä määrin. Päätöksenteossa on kuitenkin kiinnitettävä huomiota osakkaiden yhdenvertaiseen kohteluun sekä siihen, että vastiketta ei käytettäisi muuhun kuin laissa tarkoitettuihin menoihin. Omia osakkeita ei tulisi hankkia esimerkiksi sijoitusmielessä.
Edellä kuvattu koskee liikehuoneistoja, mutta vastaavat ongelmat tulevat tulevaisuudessa yleistymään myös asuinhuoneistojen puolella etenkin uusissa taloyhtiöissä. Uudiskohteet myydään usein pienellä myyntihinnalla ja suurella velkaosuudella, jonka johdosta pääomavastikkeet ylittävät vuokran määrän. Koronan johdosta irtisanottujen ja lomautettujen ihmisten määrä on kasvanut merkittävästi ja jotkut heistä asuvat uudiskohteiteissa.
Lue koko artikkeli tuoreesta Kiinteistöjuridiikan ajankohtaiskatsauksestamme tästä.
