Ullakkohankkeisiin tai talonmiehen asunnon myyntiin liittyy monimutkaisia juridisia muotovaatimuksia. Pienetkin virheet sopimuksessa voivat helposti viedä koko hankkeen solmuun jo alkuvaiheessa.
Taloyhtiön hallinnassa olevien huoneistojen, kuten talonmiehen asunnon myynti, toteutetaan käytännössä suunnatulla maksullisella osakeannilla ja yhtiöjärjestystä muuttamalla. Ullakkorakentamisessa yhtiö puolestaan myy rakennusoikeuden tyypillisesti ulkopuoliselle rakennusliikkeelle. Tässäkin tapauksessa toteutus etenee yleensä käytännössä siten, että taloyhtiö antaa uusia osakkeita, jotka tuottavat hallintaoikeuden ullakolla oleviin tiloihin, ja joiden merkitsijä rakentaa ullakolle uudet asuinhuoneistot.
Ullakkohankkeissa saattaa tulla eteen myös esimerkiksi hissin jälkiasennus, jonka osalta asunto-osakeyhtiölaissa on tarkat määräykset päätöksenteon ja kustannusten jaon osalta. Mikäli kyse on hissin jälkiasentamisesta asunto-osakeyhtiölain tarkoittamalla tavalla, yhtiön täytyy jakaa kustannukset asunto-osakeyhtiölain määräysten mukaisesti. Jos yhtiössä on jo hissi, jota ainoastaan jatketaan ullakolle asti hankkeen yhteydessä, kustannusten jako toteutetaan normaalisti vastikeperusteen mukaan.
Osakeanti täytyy tehdä tarkasti
Asunto-osakeyhtiölain kannalta sekä talonmiehen asunnon myynnissä että ullakkorakennushankkeessa on kyse suunnatusta maksullisesta osakeannista. Osakeanti tulee toteuttaa asunto-osakeyhtiölain 13 luvun säännösten mukaisesti. Lisäksi osakeantipäätös edellyttää käytännössä aina yhtiöjärjestyksen muuttamista vähintäänkin huoneistoselitelmän osalta. Yhtiöjärjestystä muutettaessa on syytä tarkistaa muutoinkin yhtiöjärjestyksen päivitystarve. Se on vähintäänkin päivitettävä vastaamaan nykyisen asunto-osakeyhtiölain pakottavia säännöksiä, mikäli näin ei ole jo aiemmin tehty. Osakeantiin liittyvä yhtiöjärjestyksen muutos johtaa käytännössä siihen, että yhtiön tilojen myynti edellyttää 2/3 määräenemmistöpäätöstä yhtiökokouksessa. Mikäli voimassa olevassa yhtiöjärjestyksessä on joitain tiukennuksia päätöksentekoon liittyen, näitä määräyksiä tulee luonnollisesti noudattaa.
Pienikin muotovirhe voi vesittää prosessin – kiinteistöjuristin apua tarvitaan
Osakeannin osalta asunto-osakeyhtiölain muotovaatimukset ovat tiukkoja ja pienikin virhe osakeantipäätöksessä voi johtaa siihen, ettei rekisteriviranomainen suostu rekisteröimään uusia osakkeita. Tällöin koko osakeantiprosessi saatetaan joutua tekemään uudelleen. Tästä syystä onkin suositeltavaa käyttää asiakirjojen laatimisessa apuna asunto-osakeyhtiöoikeuteen erikoistunutta juristia. Ullakkorakennushankkeet puolestaan ovat muiltakin osin sen verran monimutkaisia, että näissä tilanteissa kannattaa kääntyä osaavan juristin puoleen jo hankkeen alkuvaiheessa. Myös hissien jälkiasennukseen liittyvät päätöksentekoa ja kustannustenjakoa koskevat asunto-osakeyhtiölain säännökset saattavat toisinaan johtaa hyvinkin monimutkaisiin tilanteisiin. Hallituksen ja isännöitsijän on perusteltua myös tällöin varmistaa juristilta, että lakia tulee noudatettua oikein.
Elina Skarra,
asianajaja
