Paine kustannusten pienentämiseen on herättänyt monissa taloyhtiössä kiinnostuksen uudenlaisiin ratkaisuihin. Kun energiaremonttia ryhdytään edistämään, on samalla varmistettava, että päätöksenteko hoidetaan asianmukaisesti.
Vallitseva maailmantilanne ja nopeasti edennyt inflaatio vaikuttavat vahvasti kustannusten nousuun taloyhtiöissä. Nyt etsitään paitsi välittömiä säästöjä myös pitkäaikaisia tulevaisuuden ratkaisuja. Esimerkiksi maalämpöön siirtyminen, aurinkopaneelit tai ilmalämpöpumppujen hankinta herättävät tällä hetkellä suurempaa kiinnostusta kuin koskaan.
– Etenkin silloin, jos taloyhtiöllä on edessään jokin suurempi remontti, energia-asiat kannattaa ehdottomasti ottaa mukaan tarkasteluun, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n lakimies Hanna Vieruaho kannustaa.
Hän muistuttaa, että kiihtyvällä tahdilla kasvavasta energian hinnasta ja nopeista muutostoiveista huolimatta hankkeet tulee suunnitella laadukkaasti. Esimerkiksi aurinkopaneelihankkeen suunnitteluvaiheessa taloyhtiön tulee tarkasti arvioida paitsi nykyisiä tarpeita myös tulevaa sähkökulutusta.
– Jos taloyhtiössä ei vielä ole sähköautojen latausmahdollisuutta, aurinkosähköjärjestelmän mitoituksen suhteen voi olla syytä varautua sähköautojen yleistymiseen ja niiden vaatimien latausasemien asentamiseen, Vieruaho sanoo.
Taloyhtiön energiaremontti käsitellään yhtiökokouksessa
Kun kiinnostus energiahanketta kohtaan herää, sitä ryhdytään valmistelemaan taloyhtiön hallituksessa. Hallituksen toimivaltaa rajaa kuitenkin asunto-osakeyhtiölain säännös, jonka mukaan se tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen muun muassa niihin toimiin, jotka ovat epätavallisia tai laajakantoisia. Niin ikään yhtiökokouksen tulee päättää niistä uudistuksista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin.
– Energiaremonteista on siis päätettävä yhtiökokouksessa. Taloyhtiön ei tosin tarvitse välttämättä odottaa mahdollisesti kuukausien päästä pidettävään varsinaiseen yhtiökokoukseen, vaan asia voidaan viedä myös ylimääräisen yhtiökokouksen päätettäväksi, Vieruaho selventää.
Yhtiökokous kutsutaan koolle vähintään kaksi viikkoa ennen kokousajankohtaa. Kokouskutsussa tulee ilmetä päätöksenteon kohteena oleva hanke sellaisella tarkkuudella, että osakkeenomistajat kykenevät annettujen tietojen perusteella käyttämään äänioikeuttaan kokouksessa.
Energiahankkeesta, esimerkiksi maalämmön tai aurinkopaneelien hankkimisesta, päätetään yhtiökokouksessa tavanomaisesti niin sanotulla yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Tällöin kyse on tavanomaisesta uudistuksesta, jossa osakkeenomistajien maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei siten tarvita.
Tietyissä tilanteissa energiahankkeet saattavat edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista. Näin voi olla silloin, kun hankkeessa tehdään muutoksia tilojen hallintaoikeuksiin tai puututaan osakashallinnassa oleviin tiloihin, kuten osakekohtaisiin kylmäkellareihin. Yhtiöjärjestysmuutoksia koskeva päätöksenteko vaatii tavanomaisesti 2/3 äänienemmistön. Jos taas aikeena on puuttua osakkaan hallintaoikeuteen tai vastikeperusteisiin, päätös vaatii kyseisen osakkeenomistajan suostumuksen.
Entä osakkaan omat hankkeet?
Miten sitten toimitaan siinä tapauksessa, kun yksittäinen rivitalon, paritaloyhtiön tai erillistalon osakas haluaa asennuttaa vaikkapa aurinkopaneelit katolleen?
– Mikäli työ on teknisesti mahdollista, eikä yhtiöjärjestyksestä muuta johdu, asiaa arvioidaan asunto-osakeyhtiölain muutostyötä koskevien säännösten mukaan. Osakkaan tulee pyytää aurinkopaneelien asennuttamista koskevalle muutostyölle taloyhtiön suostumus, kun työ tehdään osakashallinnassa olevan tilan ulkopuolella. Yhtiö voi sen antaa tai jättää antamatta. Lisäksi yhtiö voi asettaa muutostyölle ehtoja, Vieruaho sanoo.
Muutostyössä on huomioitava osakkaiden yhdenvertaisuus: mikäli toiselle osakkaalle on jo aiemmin annettu vastaava lupa, tämä sekä mahdolliset aiemmin asetetut ehdot on huomioitava asiasta päätettäessä. Vastaavasti on pidettävä huoli siitä, että osakkaalle myönnettävä suostumus muutostyöhön ei myöhemmin estä muiden osakkaiden vastaavia hankkeita.
– Tällainen tilanne voisi olla käsillä silloin, jos osakkaan asentamien aurinkopaneelien jälkeen katolla ei olisi enää tilaa muiden paneeleille, Vieruaho pohtii.
Ensimmäinen osakkaan hakema muutostyölupa viedään yhtiökokoukseen linjapäätöksen tekemistä varten. Kun yhtiökokous on kerran päättänyt linjastaan asiassa, voidaan seuraavat muutostyöluvat käsitellä pelkästään hallituksessa.
– Mikäli yhtiö antaa suostumuksen aurinkopaneelien asennuttamiseen, suositeltavaa olisi samalla päivittää yhtiön yhtiöjärjestystä siten, että kunnossapitovastuu osakkaiden asentamista aurinkopaneeleista kuuluu osakkaalle, Vieruaho muistuttaa.
Vastikkeet eivät riitä taloyhtiön lämmityskuluihin – miten hoidetaan vastikkeiden korotus?
Taloyhtiön tulisi pyrkiä mitoittamaan vastikkeet siten, että ne vastaavat taloyhtiölle aiheutuvia kuluja. Jos näyttää siltä, että taloyhtiö ei pysty kattamaan lämmitysenergian kasvaneita kuluja voimassa olevilla vastikkeilla, vastikkeiden korotus viedään yhtiökokouksen päätettäväksi. Yhtiökokouksessa voidaan antaa myös hallitukselle valtuudet periä ylimääräistä yhtiövastiketta, jos yhtiön taloudellinen tilanne sitä edellyttää. Yhtiökokouksen antaman valtuutuksen on oltava täsmällinen eli siitä on ilmettävä valtuutuksen sisältö ja sen voimassaoloaika. On tavallista, että hallitukselle myönnetään valtuus periä ylimääräistä vastiketta kahdelta kuukauden ajalta.
