Konkurssit vielä kaukana ­– taloyhtiöiden keinot kustannuspaineiden hallintaan

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Ari Kanerva näkee, että taloyhtiöillä on monipuolisen keinovalikoimansa ansiosta hyvä kyky selvitä taloudellisesti haastavista ajoista. 

Energian hinnannousu, inflaatio ja korkojen nousu ovat herättäneet vilkasta keskustelua siitä, miten taloyhtiöt selviävät meneillään olevasta turbulenssista. Kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajaja Ari Kanerva haluaa hälventää pahimpia uhkakuvia. Hän muistuttaa, että taloyhtiöiden omistuspohja on pääasiassa hyvin hajautunutta ja taloyhtiöiden osakkeenomistajat ovat taloudel­liselta kantokyvyltään varmasti vähintään hyvää keskitasoa.

– Kun tähän yhdistetään lakiin perustuva velvollisuus kattaa vastikkeella yhtiön menoja, niin riski siitä, että taloyhtiö joutuisi todellisiin maksuvaikeuksiin on mielestäni äärimmäisen pieni ja koskee lopulta vain harvoja taloyhtiöitä, Kanerva sanoo.

Korjaushankkeita voi pilkkoa pienempiin osiin

Kanerva korostaa, että taloyhtiöillä on käytössään merkittävä määrä erilaisia keinoja, joilla selviytyä yksittäisten osakkeenomistajien tai useampienkin osakkeen­omistajien samanaikaisista maksuvaikeuksista, ja niiden tuomista ongelmista. 

Ensinnäkin taloyhtiöillä on mahdollisuus kerätä osakkailtaan tarvittava määrä vastiketuottoja menojensa kattamiseksi. Niiden ei siis tarvitse pohtia sitä, voidaanko ”hintoja korottaa” niin kuin tavalliset yritykset joutuvat puntaroimaan.

Taloyhtiöt voivat päättää kerätä osakkailtaan ylimääräisiä hoito­vastikkeita tai tarpeen tullen suuriakin kertavastik­keita. Lisäksi Kanervan mukaan taloyhtiöillä on keskimäärin hyvät mahdollisuudet saada ulkopuolista rahoitusta lähinnä pankeilta.

– Toki yhä useammat taloyhtiöt joutuvat sen tilanteen eteen, että pankki ei myönnä rahoitusta suuriin korjaushankkeisiin. Tässä tilanteessa taloyhtiö joutuu mahdollisesti siirtämään korjaushankkeita tai pilkkomaan niitä pienempiin osiin, ja tällä tavoin laskemaan kustannuksia sellaisiksi, jotka pankin on mahdollista rahoittaa, Kanerva sanoo.

Lainansaantimahdollisuuksia parantaakseen jotkut taloyhtiöt ovat ottaneet käyttöön osakkailta etukäteen kerättävän ns. omarahoitus­osuuden ja pankkilainan yhdistelmän.

Katse kiinteistön tarjoamiin mahdollisuuksiin

Kanerva nostaa esiin sen, että monella taloyhtiöllä on mahdollisuus harjoittaa pienempää tai suurempaa kiinteistö­jalostusta korjaushankkeidensa rahoittamiseksi. Yhtiö voi muuttaa omistamiensa tilojen käyttötarkoituksia paremmin tuottaviksi tai sellaisiksi, jotka voidaan muuttaa osakeannilla osakeomisteisiksi ja saada ulkopuolisia omistajia tiloihin. 

– Jotkut yhtiöt pystyvät toteuttamaan ullakkorakentamista tai kerroskorotusrakentamista, ja saada näin merkittäviäkin kertaluontoisia ja jatkuvia tuloja. Joillakin yhtiöillä on mahdollisuus myös myydä osa omistamastaan tai vuokraamastaan tontista hankkimalla siihen ensin kaavoituksella lisäraken­nusoikeutta, Kanerva kertoo.

Lisäksi joitakin vuosia sitten asun­to-osakeyhtiölakiin otettu säännöstö ns. purkavasta uusrakentamisesta tai samaan lopputulokseen johtava kaikkien osakkeenomistajien osakkeiden kauppa rakennusliikkeelle tarjoaa Kanervan mukaan usein järkevän ulospääsyn ongelmasta, jossa korjauskustannukset eivät enää ole järkevässä suhteessa asuntojen arvoihin.

Mistä apua liikehuoneistojen omistajien ahdinkoon?

Monesti liikehuoneistot maksavat asuntoihin nähden vähintään kaksinkertaista, joskus moninkertaista hoitovastiketta, mikä saattaa heikkoina aikoina aiheuttaa liikehuoneistojen omistajille merkittäviä vaikeuksia selvitä vastikkeenmaksuvelvollisuuksistaan.

Kanerva vinkkaa, että tällaisissa tilanteissa taloyhtiöillä on mahdollisuus kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella poistaa vastikekertoimet ja tällä tavoin varmistaa edes jonkinlaista tulovirtaa. Tämä voi antaa liikehuoneiston omistajille mahdollisuuden selviytyä maksuvelvollisuudestaan. Jotkut taloyhtiöt ovat puolestaan päättäneet katkaista saatavien hallitsemattoman kertymisen ja hankkineet liikehuoneistojen osakkeet omaan omistuk­seensa ja pyrkineet vuokraamaan tällaisia tiloja merkittävästi aiempaa alhaisemmalla vuokralla tai muuttamaan niiden käyttötarkoituksia taloyhtiön yhteisiksi tiloiksi. 

Tarpeen vaatiessa perintäkeinot käyttöön

Taloyhtiöillä on käytössään normaalit perin­täkeinot, kuten perintätoimistojen käyttäminen tai oikeu­dellinen perintä tuomioistuimissa. Erittäin tehokas keino taloyhtiöiden työkalupakissa on huoneiston hallintaanotto, joka toimii aina silloin, kun huoneistoille on alueella vuok­rakysyntää sellaisella vuokratasolla, joka ylittää huoneistoa koskevan vastikkeenmaksuvelvollisuuden.

Jos mikään edellä mainituista keinoista ei enää auta, taloyhtiöillä on mahdollisuus päättää oma toimintansa ja purkaa selvitysmenettelyn avulla yhtiö hallitusti. 

Asianajaja Ari Kanerva avaa aihetta Kiinteistöjuridiikan ajankohtauskatsauksessa 2023. Pääset digilehteen tästä.