Taloyhtiön osakas vetosi yhdenvertaisuusperiaatteeseen ja yhtiöjärjestysmääräyksen tulkintaan, saadakseen hissiremontin kustannukset autotallien osalta pienemmäksi.
Taloyhtiö päätti ottaa hissiremontin rahoitusta varten 135 000 euron lainan. Yhtiökokouskutsun liitteenä olevassa rahoitusluonnoksessa remontti todettiin niin sanotuksi perusparannuskorjaukseksi, joka jyvitetään huoneistojen pinta-alojen suhteessa. Kustannusten jyvityksestä äänestettiin yhtiökokouksessa. Hallituksen ja isännöitsijän esitys perustui Kiinteistöliiton näkemykseen pääomavastikeperusteen soveltamisesta ilman kerrointa. Yksi osakas teki vastaesityksen, jonka mukaan kustannukset tulisi jyvittää autotalliosakkeille hoitovastikkeen mukaisella kertoimella 0,4. Hallituksen esitys tuli valituksi. Ilman kerrointa maksettavaa kertyi autotalliosakkeiden osalta 15 823,77 euroa, kun taas kertoimen kanssa osuus olisi jäänyt 6329,50 euroon.
Osakkaan mielestä päätös syrji autotalliosakkaiden omistajia
Vastaesityksen tehnyt osakas nosti kanteen taloyhtiötä vastaan vaatien yhtiökokouksen päätöksen julistamista pätemättömäksi ja kertoimen ottamista käyttöön autotallien osalta. Hän katsoi maksavansa päätöksen myötä kohtuuttoman suurta hintaa remontista, joka ei kohota autotalliosakkeiden arvoa vaan vaikuttaa haitallisesti niiden arvonkehitykseen. Ratkaisu loukkasi hänen mielestään osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta.
Osakas vetosi myös siihen, että autotalliosakkeet oli aikoinaan myyty velattomina eivätkä ne vastanneet yhtiön lainaosuuksista lainkaan. Näin ollen yhtiöjärjestyksen oikea tulkinta on se, etteivät rahoitusvastiketta koskevat kohdat liity edelleenkään autotalliosuuksiin.
Lisäksi hän katsoi, että yhtiö on perustanut päätöksensä virheellisesti siihen, että korjausluontoinen hanke voidaan kattaa rahoitusvastikkeella. Kun hissit korjattiin vaihtamalla ne uusiksi, kyse oli laitehankinnasta, joka kuuluu kattaa hoitovastikkeella.
Kyseessä oli teknisesti ja taloudellisesti laaja hanke
Etelä-Karjalan käräjäoikeus vahvisti taloyhtiön näkemyksen oikeaksi: yhdenvertaisuusperiaate ei tee päätöstä pätemättömäksi eikä ilman kaikkien osakkaiden suostumusta voida poiketa yhtiöjärjestyksessä määrätystä vastikeperusteesta. Vaikka hissiremontti ei hyödytä autotalleja tai korota niiden arvoa, ei vastaavasti myöskään autotallien remontointi hyödytä asunto-osakkeita.
Yhtiöjärjestyksen tulkinnasta käräjäoikeus totesi, että asiassa pätee ainoastaan tekstin täsmällinen sanamuoto. Sillä ei ole merkitystä, mitä pykälällä on ”mahdollisesti tarkoitettu”. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli selkeät määräykset rahoituksesta.
”Rahoitusvastikkeella katetaan kaikki ne menot, jotka yhtiölle aiheutuvat pitkäaikaisten lainojen koroista, mahdollisista indeksikorotuksista, lyhennyksistä ja muista lainojen hoitoon liittyvistä kustannuksista.”
Käräjäoikeus totesi, että termi ”pitkäaikainen laina” on sellaisenaan epäselvä ja voi toisinaan johtaa virheellisiin päätöksiin rahoitusvälineen suhteen. Tästä johtuen pääomavastikesääntelyn olettamasäännös tarkentaa, että pääomavastikkeella katetaan ainoastaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta. Tässä tapauksessa taloyhtiön ottaman lainan suuri määrä suhteessa yhtiön talouteen ja vastiketuloihin vahvisti oikeudelle sen, että kysymyksessä oli laajan peruskorjauksen rahoitus.
”Pääomavastikkeen käyttöala ”pitkäaikaisten lainojen -tapauksessa” arvioidaan hankkeen teknisen ja taloudellisen laajuuden perusteella. ”
– Kiinteistöliitto –
Tuomio
Osakkaan kanne hylättiin käräjäoikeudessa, mutta asian käsittely jatkui tämän toimesta Itä-Suomen hovioikeudessa. Se ei muuttanut käräjäoikeuden lopputulosta ja osakkaan maksettavaksi tuli taloyhtiön oikeudenkäyntikulut yhteensä yli 10 000 euroa.
Itä-Suomen Hovioikeus 28.11.2019 nro 453
