Helsinkiläisessä rivitaloyhtiössä leimahti riita merenrantatontin tulevaisuudesta. Taloyhtiö teki päätöksen lisärakentamisesta huolimatta siitä, että sen aiheuttamat haitat kohdistuivat vain yhteen huoneistoon.
Itä-Helsingissä sijaitsevassa arvotaloyhtiössä nostettiin lisärakentamisen mahdollisuudet esiin ensimmäistä kertaa jo vuonna 2007. Tuolloin ajatus kuitenkin hylättiin toisen päätyasunnon omistajien vastustuksen vuoksi. Pian sen jälkeen huoneisto vaihtoi omistajaa. Uusien asukkaiden ehdoton kriteeri ostopäätökselle oli ollut hallituksen päätös jättää uudistusten selvittely sikseen. He arvostivat mahdollisuutta asua yksityisesti ja omakotitalomaisesti huoneistossa, josta avautuu esteetön näkymä rakentamattomaan lähimaastoon ja merelle.
Vuonna 2018 hallitus alkoi tarkastella lisärakentamista uudemman kerran. Päätyhuoneiston omistajat ilmaisivat hankkeen loukkaavan osakkaiden yhdenvertaisuutta. Siitä huolimatta ylimääräinen yhtiökokous päätti ryhtyä edistämään projektia.
Taloyhtiön rahakkaat tulevaisuuden suunnitelmat eivät koskaan saaneet tuulta alleen, sillä lisärakentamista vastustaneet osakkaat ryhtyivät oikeustaistoon yhtiökokouksessa tehtyjen päätösten kumoamiseksi.
Muille hyötyä, yhdelle pelkkää haittaa
Kanteen nostaneet osakkaat katsoivat, että lisärakentaminen aiheuttaisi heille kohtuutonta haittaa. Tontille kaavailtu uusi rakennus tulisi sijoittumaan päätyhuoneiston välittömään läheisyyteen siten, että luonto- ja merimaisemat vaihtuisivat toisen talon seiniin ja ikkunoihin. Hankkeen toteutuessa voisi samalla hyvästellä yksityisyyden, sillä uuden talon terasseilta avautuisi suora näköyhteys heidän asuntoonsa ja yksityiselle lasitetulle parvekkeelle. Lisäksi naapurin autoparkki on suunnitelmissa piirretty suoraan kiinni päätyhuoneiston ikkunarivistöön.
Asukkaat korostivat oikeudessa lisärakentamisen tarjoavan muille osakkaille huomattavaa taloudellista hyötyä, kun taas heille siitä koituisi ainoastaan useita ongelmia aina yksityisyyden menetyksestä asunnon ainutlaatuisten piirteiden heikentymiseen. Tämä johtaisi väistämättä huoneiston markkina-arvon laskuun ja heikentäisi sen myyntimahdollisuuksia. Asukkaat arvioivat, että lisärakentamisen myötä he kärsisivät lähes puolen miljoonan euron suuruiset vahingot asuntonsa arvon alenemisen muodossa.
Tilanteen tulehtuessa taloyhtiössä oli tehty päätös, että päätyasukkaille hyvitetään rakennusoikeuden myynnistä aiheutuneet haitat
125 000 euron suuruisella korvauksella. Taloyhtiön näkemyksen mukaan lisärakentamispäätös ei ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, sillä hankkeen taloudellinen vaikutus myös päätyhuoneiston osakkaille on positiivinen etenkin, kun huomioidaan sangen avokätinen kompensaatio.
Monenlaisia arvioita arvonalenemisesta
Käräjäoikeuden tehtävänä oli selvittää, rikottiinko lisärakentamispäätöksellä taloyhtiössä yhdenvertaisuusperiaatetta, ja olisiko päätöksen tueksi pitänyt saada päätyhuoneiston osakkaiden hyväksyntä. Lisäksi tarkastelun kohteena oli kantajille maksettavan korvauksen suuruus ja sen taloudellinen vaikutus kokonaisuudessa.
Oikeudessa kuultiin useita kiinteistönvälittäjiä, jotka kaikki olivat yhtä mieltä siitä, että kyseessä on poikkeuksellinen arvokiinteistö. Välittäjät arvioivat päätyhuoneiston arvoksi reilut kaksi miljoonaa euroa. Lisärakentamisesta huoneistolle koituva arvonalenema vaihteli arvioissa kolmesta kahteenkymmeneen prosenttiin. Kaikille oli selvää, että lisärakentamisen vaikutukset olisivat joka tapauksessa merkittäviä vain päätyhuoneistolle. Hankkeen myötä huoneistolle ominainen ja yhtiön kaikissa asunnoissa korostuva yksityisyys poistuisi ja luonnonvalo vähentyisi.
Rahallisella korvauksella ei ollut merkitystä
Käräjäoikeus totesi, että jo lähtökohtaisesti sellainen tilanne, jossa lisärakentamishankkeen haitat kohdistuvat vain yhteen huoneistoon, loukkaa yhdenvertaisuusperiaatetta haittaa kärsivän osapuolen näkökulmasta. Tämä loukkaus ei poistu, vaikka hankkeen kokonaisvaikutus olisikin taloudellisesti arvioituna positiivinen. Näin ollen käräjäoikeus oli asiassa samoilla linjoilla kanteen nostaneiden osakkaiden kanssa. Asiassa ei ollut merkitystä sillä, että taloyhtiö pyrki pehmentämään päätöksestä koituvia haittoja rahallisella kompensaatiolla, koska projektiin olisi lähtökohtaisesti tarvittu päätyhuoneiston osakkaiden hyväksyntä. Käräjäoikeus määräsi yhtiökokouksen päätöksen kumottavaksi. Taloyhtiö velvoitettiin lisäksi korvaamaan kantajien kulut käräjäoikeudessa, lähes 70 000 euroa.
Taloyhtiö vei asian edelleen hovioikeuteen. Hovioikeus oli käräjäoikeuden kanssa samaa mieltä siitä, taloyhtiön päätökset olivat yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia ja sellaisinaan pätemättömiä. Lisärakentamishaaveet tulivat taloyhtiölle kalliiksi. Omien asianajokustannusten lisäksi sen maksettavaksi tulivat vastapuolen oikeudenkäyntikulut, noin 100 000 euroa.
Helsingin hovioikeus 26.2.2015 nro 274
Millaisia ajatuksia ratkaisu herättää, asianajaja Annika Kemppinen?
”Tapaus on mielenkiintoinen, sillä usein taloyhtiön hankkeen yhteydessä joudutaan pohtimaan sen vaikutuksia eri osakkeenomistajille yhdenvertaisuuden näkökulmasta. Kiinnitän huomioni siihen, että lisärakentamisen vaikutusten katsottiin kohdistuvan erityisesti huoneiston ja koko taloyhtiön asuntojen keskeiseen piirteeseen – yksityisyyteen. Toteutuessaan hanke johtaisi siihen, että ainoastaan päätyhuoneiston osakkaat joutuisivat luopumaan ”omakotitalomaisesta” asumisesta sekä runsaasta luonnonvalosta. Oikeudessa kuultujen kiinteistövälittäjien arvioiden mukaan lisärakentaminen olisikin merkittävästi vaikuttanut kyseisen huoneiston osakkeiden arvoon. Kaikki muut osakkaat sen sijaan hyötyivät hankkeesta tämän yhden huoneiston osakkaiden kustannuksella. Osakkaita ei ollut kohdeltu yhdenvertaisesti, joten pidän oikeuden ratkaisua perusteltuna. Kyseinen ratkaisu ei kuitenkaan tarkoita sitä, että kaikki lisärakentamishankkeet edellyttävät jatkossa jokaisen osakkaan suostumuksen. Silti on tärkeää huomioida, että lisärakentamisen vaikutukset yksittäisiin osakkaisiin tulee aina puntaroida ennen päätöksentekoa.”
