Vaikka asunnon vesivauriota tutkittiin perusteellisesti, sen aiheuttaja jäi lopulta arvailujen varaan. Kunnossapitovastuun osakkaan ja taloyhtiön välillä ratkaistiin Turun hovioikeudessa helmikuussa 2021.
Pariskunta osti kerrostaloasunnon vuonna 2016. Pian muuton jälkeen uudet asukkaat havaitsivat kosteusvaurion kahdessa kylpyhuoneen vastaisessa seinässä. Asia tutkittiin taloyhtiön toimesta ja ongelma hoidettiin kuntoon.
Kun asukkaat vuonna 2017 ryhtyivät myymään asuntoaan, he huomasivat isännöitsijäntodistuksessa merkinnän, jonka mukaan osakkeenomistajat ovat vastuussa asunto-osakeyhtiölle aiheutuneista huoneiston vesivahingon korjauskustannuksista yhteensä 3 879,43 euroa. Tiedon yhteydessä mainittiin, että summa on edelleen maksamatta.
Osakkaat kertoivat pyytäneensä toistuvasti taloyhtiötä poistamaan virheellisen tiedon, mutta taloyhtiö pysyi kannassaan: kosteusvahingon korjaaminen ei ollut taloyhtiön vaan nykyisten osakkaiden vastuulla. Paineen alla osakkaat maksoivat summan pois, jotta asunto saadaan kaupaksi. Tämän jälkeen riita päätyi osakkaiden toimesta oikeuteen.
Tapauksessa selviteltiin, oliko vesivahinko johtunut taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan osan pettämisestä ja saiko yhtiö näin ollen perusteetonta etua osakkaiden suorittamasta maksusuorituksesta.
Yhtiöllä ei osuutta ongelman syntyyn
Taloyhtiö kiisti vaatimukset oikeudessa sekä perusteeltaan että määrältään. Se nosti esiin, että rakenteissa havaittu kosteus ja siitä seuranneet vauriot eivät johtuneet vesieristeen pettämisestä. Myöhemmin tehdyissä lisätutkimuksissa saatiin lisäksi vahvistus sille, että tulovesiputken ja pyykinpesukoneen liitos ei myöskään aiheuttanut vuotoja. Taloyhtiön mukaan vesivahinko ei näin ollen syntynyt taloyhtiön vastuulla olleista vioista tai rikkoontumisista, vaan todennäköisesti ongelmat johtuivat asunnon käyttämisestä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas vastaa kunnossapitovastuunsa perusteella huoneiston sisäosien korjauskustannuksista
Taloyhtiö kertoi ilmoittaneensa tutkimustuloksista ja korvausvaatimuksesta asukkaille toukokuussa 2107 kirjatussa sähköpostissa. Osakkaat eivät kuitenkaan taloyhtiön mukaan reagoineet viestiin, saati reklamoineet aiheesta ennen kuin he saivat käsiinsä isännöitsijäntodistuksen.
Korjauskustannukset molempien osapuolten piikkiin
Hovioikeus päätyi käräjäoikeuden tavoin siihen johtopäätökseen, että asunnon vesivahinko oli tutkimusten ja todistajien lausuntojen perusteella näytetty aiheutuneen jostakin muusta syystä kuin kylpyhuoneen vesieristeen viallisuudesta. Näin ollen tapauksessa ei ollut kyse yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta seikasta.
Koska taloyhtiö ei väittänyt ongelman olevan myöskään osakkeenomistajien aiheuttama, hovioikeus katsoi, että vastuunjakoon tulee soveltaa asunto-osakeyhtiölain pääsääntöä kunnossapitovastuusta ja sen jakautumisesta. Sen mukaan asunto-osakeyhtiö vastasi rakenteiden kunnostamisesta kuivatuksineen, kun taas osakkeenomistajien vastuulla olivat pintamateriaalien purkamisesta ja ennalleen saattamisesta aiheutuneet kustannukset.
Tuomio
Osakkaat eivät kyenneet oikeudessa näyttämään toteen, miltä osin vahingosta aiheutuneiden kustannusten jako asuntoyhtiön ja osakkeenomistajien välillä oli poikennut asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuun jakautumisesta.
He esittivät kuitenkin uskottavan näytön siitä, ettei jako ollut ollut kunnossapitovastuun mukainen siltä osin kuin heidän maksettavakseen oli jaettu rakenteisiin kohdistuneita purku- ja jätekustannuksia sekä korjaus- ja materiaalikustannuksia.
Hovioikeus arvioi kustannusten jakautumisen siten, että yhtiön vastattavia olivat sen itse tekemästä jaosta ilmenevien lisäksi puolet purku- ja rakennustöiden sekä materiaalien ja jätekustannusten määristä. Yhtiön vastattavaksi osuudeksi tuli lopulta 1 749,71 euroa.
Tapauksen olennaiset:
- Lain mukaan yhtiön velvollisuus on korjattava huoneiston sisäosat niin sanottuun perustasoon (esimerkiksi pinnat) silloin, kun ne vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
- Jos vaurio ei johdu yhtiön vastuulla olevasta rakenteesta tai yhtiön vastuulla olevasta muusta osasta, edellä mainittua velvollisuutta ei yhtiöllä ole.
- Tyypillisessä tilanteessa osakkaan laite, esimerkiksi astianpesukone aiheuttaa vesivahingon. Koska vaurio johtuu osakkaan vastuulla olevasta laitteesta, yhtiön täytyy korjata sen vastuulle kuuluvat rakenteet. Osakkaan vastuulla on puolestaan kalusteiden ja pinnoitteiden eli sisäosien korjaaminen. Jos yhtiön vakuutus on korvannut koko vahingon, tulisi vakuutuksen omavastuu ja mahdollinen ikävähennys jakaa yhtiön ja osakkaan välillä samassa suhteessa, kun heillä muutoin olisi ollut vastuuta kustannuksista/korjauksista.
