Det finns betydande skillnader mellan fastighets- och bostadsaktiebolag som påverkar både bolagets verksamhet och aktieägarnas rättigheter. Att förstå dessa skillnader är särskilt viktigt i ”blandfastigheter”, där företagens och de boendes intressen kan kollidera.
Ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag liknar i grunden ett bostadsaktiebolag (BAB). Båda bolagsformerna ger rätt att äga och besitta specifika utrymmen, såsom lägenheter eller affärslokaler, i en fastighet som bolaget äger. Bolagens främsta syfte är alltså att underhålla och förvalta fastigheten till förmån för aktieägarna utan vinstsyfte.
Att förstå skillnaderna mellan bolagsformerna är viktigt för att disponenter, styrelsemedlemmar, aktieägare och potentiella köpare av lägenheter ska kunna fatta välgrundade beslut om förvaltning, ägande eller användning av fastigheten.
I bostadsaktiebolag är mer än hälften av lägenheternas sammanlagda golvyta enligt bolagsordningen bostadslägenheter som är i aktieägarnas besittning, medan i ömsesidiga fastighetsaktiebolag används mer än hälften av golvytan för andra ändamål. Ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag kan till exempel bestå enbart av affärs- och kontorslokaler, men i Finland finns det även många så kallade blandfastigheter som inrymmer både affärslokaler och bostäder.
Tillämplig lag avgör
För den som bor i eller förvaltar ett fastighetsaktiebolag är det viktigt att ta reda på vilken lag som tillämpas på bolaget. Denna information finns i första hand i bolagets bolagsordning. Det är möjligt att bostadsaktiebolagslagen, aktiebolagslagen eller en kombination av båda är tillämplig på bolaget.
Ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag kan i praktiken själv välja och fastställa i sin bolagsordning vilken lag som ska tillämpas på verksamheten. Om denna information saknas helt, avgörs frågan i sista hand på basen av när bolaget är grundat.
Bolag som grundats 1992 eller senare omfattas av bostadsaktiebolagslagen (BABL), medan bolag grundade tidigare omfattas av aktiebolagslagen (ABL). Advokat Kai Haarma från Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy berättar att han nästan dagligen i sitt arbete stöter på utmaningar som rör förvaltning av boende i ömsesidiga fastighetsaktiebolag.
– Det är vanligt att bolaget tror att bostadsaktiebolagslagen tillämpas. När man sedan granskar bolagsordningen noggrannare visar det sig att så inte är fallet. Tillämpning av felaktig lagstiftning kan ibland leda till otrevliga missförstånd. Till exempel behandlas frågor om underhållsansvar olika beroende på vilken lag som tillämpas, och minsta kallelsetid för bolagsstämman enligt aktiebolagslagen är kortare än i bostadsaktiebolagslagen. Det är därför viktigt att noggrant kontrollera vilken lag som gäller.
Aktiebolagslagen är inte anpassad för boende
Om bostadsaktiebolagslagen tillämpas på ett bolag bestäms vederlagsprinciperna på samma sätt som i ett bostadsaktiebolag: bolagsordningen fastställer grunden för vederlagen och bolagsstämman beslutar vanligtvis om vederlagets storlek.
Varje aktieägare är enligt lagen skyldig att betala sin andel av de gemensamma kostnaderna. Vederlagen täcker bolagets utgifter som uppstår till exempel vid underhåll av fastigheten och byggnaderna. Aktiebolagslagen (ABL) innehåller däremot inga särskilda bestämmelser om till exempel fördelning av underhållsansvaret mellan bolaget och aktieägaren, aktieägarens skyldighet att betala vederlag, aktieägarens rätt att göra ändringar i sin lägenhet eller bolagets rätt att ta aktionärens lägenhet i bolagets besittning. Om bolaget till exempel saknar möjlighet att ta aktieägarens lägenhet i bolagets besittning och genom hyresintäkterna täcka aktieägarens vederlagsskulder, kan en storägare som blir insolvent leda till ekonomiska svårigheter för bolaget och de övriga aktieägare.
– Den här typen av problem kan undvikas genom att ha lämpliga bestämmelser i bolagsordningen, så att vardagen i bolaget och för dess aktieägare fungerar smidigt. Till exempel kan bolagsordningen innehålla en bestämmelse om att besittningstagande av aktieägarens lägenhet sker enligt bostadsaktiebolagslagen, säger Haarma.
Vad händer om boendes och företagens intressen inte sammanfaller?
– Det är lyckligtvis ovanligt att sådana situationer uppstår. Om problem uppstår, skulle det vara bra att få majoritetsägarna att förstå att det ligger i allas intresse att fastigheten och byggnaden hålls i gott skick och att bolagets ledning också har skyldigheten att ta hand om alla aktieägares intressen och fastighetens skick.
I de blandfastigheter där ägarna av affärslokaler utgör majoriteten av aktieägarna, kan de boende stöta på problem. Vi har exempelvis stött på situationer där stora ägare av affärslokaler har skött om underhållet av rören och konstruktionerna i sina egna utrymmen, och därför inte senare vill delta i kostnaderna för underhåll och reparationer i de boendes lägenheter. När majoriteten får besluta om reparationer på bolagsstämman kan detta lätt leda till att nödvändiga reparationer inte blir utförda. I värsta fall kan exempelvis ett stambyte utebli eftersom majoritetsägarna vägrar bidra till finansieringen. Detta leder till att fastighetens värde försämras på lång sikt och boendekomforten minskar.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy erbjuder sakkunnig juridisk hjälp i juridiska frågor som rör förvaltningen av bostadsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsaktiebolag. Skicka oss ett meddelande om detta.
Bild: Shutterstock
