En aktieägare kan inte sluta betala vederlaget, även om lägenheten inte kan användas, till exempel på grund av mögelsanering. I en liknande situation har en hyresgäst däremot möjlighet att få hyresrabatt. Detta leder förvånansvärt ofta till missförstånd.
Om en ägd bostad blir obrukbar på grund av exempelvis en brand- eller vattenskada, kan det vid första anblick verka rimligt att aktieägaren befrias från att betala vederlaget. Så är dock inte fallet, eftersom bostadsvederlaget inte är en ersättning för att använda bostaden, utan en andel av bostadsaktiebolagets utgifter. Vederlaget måste alltid betalas, och endast i vissa begränsade fall kan aktieägaren få en vederlagsreduktion – och även då i mycket liten omfattning.
– Detta är en vanlig missuppfattning, och aktieägare kan ibland blanda ihop sin situation med hyresgästens rättigheter. I motsvarande situation har en hyresgäst ofta rätt till hyresreduktion, förklarar advokat Marina Furuhjelm från Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy.
”Om en bostadsaktielägenhet inte kan användas i enlighet med dess ändamål, ska det vederlag som tas ut av aktieägaren minskas med det belopp som bolagets användnings- och underhållskostnader minskar på grund av att lägenheten inte kan användas.” – Bostadsaktiebolagslagen 3:5 §
Vederlagsreduktion är endast möjlig i undantagsfall
Om en bostadsaktielägenhet beläggs med totalt användningsförbud kan en vederlagsreduktion vara aktuell. Lagen anger att bostadens obrukbarhet kan bero på teknisk förstörelse, men även på mögelskador eller liknande orsaker.
– Aktieägarens egen åsikt om bostadens skick räcker dock inte. Det krävs en bedömning från exempelvis en hälsovårdsmyndighet eller annan extern expert, säger Furuhjelm.
Hon betonar också att en eventuell vederlagsreduktion beräknas utifrån de besparingar som bolaget gör genom att bostaden inte används. En fullständig vederlagsbefrielse är alltså aldrig möjlig.
– Eftersom den största delen av vederlaget täcker fasta kostnader såsom uppvärmning, underhåll och fastighetsskötsel, måste aktieägaren fortfarande betala största delen av sitt vederlag, även om bostaden inte går att använda, förklarar Furuhjelm.
I praktiken gäller vederlagsreduktionen endast för boenderelaterade rörliga kostnader, såsom vattenavgifter. En vederlagsreduktion är heller inte möjlig om underhålls- eller renoveringsarbeten omfattar samtliga lägenheter i bolaget.
Hyresrabatter är vanliga
Hyresgästens situation skiljer sig avsevärt från aktieägarens när en bostad blir obrukbar. Hyresgästens betalningsskyldighet grundar sig på hyresavtalet och lagen om uthyrning av bostadslägenheter.
– Enligt lag har en hyresgäst rätt till hyresreduktion om bostadens användning blir väsentligt begränsad eller omöjlig på grund av omständigheter som hyresgästen inte bär ansvar för. Exempel på sådana situationer kan vara en vattenskada, utebliven uppvärmning under vintern, en långvarig rörsanering eller problem med mögel eller inomhusluft. Även återkommande störningar, såsom nattligt oväsen från grannlägenheten eller en renovering, kan vara grund för hyresrabatt om de påtagligt försämrar boendekomforten. Om bostaden blir helt obeboelig har hyresgästen rätt till full hyresbefrielse, säger Furuhjelm.
Den enklaste situationen för att beräkna hyresreduktionen är om hela bostaden tillfälligt är obrukbar, exempelvis på grund av en omfattande renovering. Då är det oftast lätt att räkna ut beloppet genom att dela månadshyran med antalet dagar och sedan kreditera hyresgästen för de dagar bostaden inte varit tillgänglig.
På samma sätt kan man räkna ut en reducerad hyra utifrån bostadens yta om endast ett rum, exempelvis ett sovrum, är otillgängligt. Om däremot badrummet är obrukbart kan det anses utgöra en större olägenhet än dess faktiska yta.
Ibland kan en hyresgäst felaktigt tro att hen har rätt att självständigt hålla inne hyran eller sänka den om bostaden blir obrukbar.
– Så är dock inte fallet. Hyresgästen måste kontakta hyresvärden och komma överens om en hyresreduktion. Om parterna inte kan enas kan Konsumenttvistenämnden ge en rekommendation, påpekar Furuhjelm.
Hon påminner också om att det är hyresvärdens ansvar att se till att bostaden är i beboeligt skick. Om användningsförbudet beror på hyresvärdens försummelse kan hyresgästen även kräva skadestånd.
– Det kan exempelvis vara fallet om hyresvärden inte åtgärdar en vattenskada i tid och hyresgästens egendom tar skada, eller om uppvärmningen inte fungerar vintertid och hyresvärden, som ansvarar för underhållet, inte åtgärdar problemet.
– I en sådan situation måste hyresgästen kunna bevisa att hyresvärdens försummelse direkt orsakat ekonomisk eller annan skada, säger Furuhjelm.
Kom-ihåg-lista för aktieägare och hyresgäster:
- Aktieägaren måste alltid betala vederlaget, även om bostaden inte kan användas.
- Fullständig vederlagsbefrielse finns inte.
- Hyresgästen har rätt till hyresreduktion när bostadens användning begränsas.
- Hyresvärden ansvarar för att bostaden är i beboeligt skick.
- Hyresgästen kan inte självständigt hålla inne hyran.
Bild: Shutterstock
