Processerna för att ta aktielägenheter i bolagets besittning avbryts inte längre på grund av svårigheter att nå aktieägare som befinner sig utomlands. Ändringen är viktig för många bostadsbolag som kämpar med obetalda vederlag från aktieägare.
Bostadsaktiebolagslagen kräver att en varning om besittningstagande och bolagsstämmans beslut om detta ska delges aktieägaren på ett bevisligt sätt. En lagändring som trädde i kraft i juli 2024 lindrar delgivningsskyldigheten i situationer där en aktieägare som befinner sig utanför Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) inte kan nås för delgivning.
Lagändringen ger också flexibilitet gällande tidsfristen för delgivning av beslut om besittningstagande när mottagaren bor utomlands.
– Tidigare var bostadsbolaget tvunget att delge beslutet inom 60 dagar från bolagsstämmans beslut även till dem som befann sig utomlands. Nu räcker det att delgivningsförfarandet påbörjas inom 60 dagar, om delgivningen sker via en stämningsman, säger advokat Marina Furuhjelm från Advokatbyrå Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy.
Rysslands krig ökade utmaningarna med besittningstagande
Enligt Furuhjelm har bostadsbolagen nu bättre möjligheter att effektivt ingripa vid störningar som orsakas av aktieägare, exempelvis då obetalda vederlag. Tidigare har svårigheterna att nå aktieägare utomlands kunnat avbryta processen för besittningstagande.
Bakom lagändringen ligger ökningen av besittningstaganden och svårigheterna att delge dokument till aktieägare utomlands. Om vederlag inte kan drivas in från aktieägaren, blir ansvaret kvar hos de övriga aktieägarna i bostadsbolaget.
– Kriget i Ukraina har lett till fler besittningstaganden, särskilt i östra Finland, då aktieägare bosatta i Ryssland inte har kunnat betala vederlag till finländska bostadsbolag på grund av restriktioner mellan länderna. Bristen på myndighetssamarbete och minskade besök från dessa aktieägare till deras bostäder i Finland har gjort delgivning omöjlig, berättar Furuhjelm.
Så här delges varningar och beslut i fortsättningen
En varning ska delges antingen via en stämningsman eller på annat bevisligt sätt. Om aktieägaren eller hyresgästen trots försök inte kan nås, kan varningen skickas som rekommenderat brev. Det anses då vara delgivet på den sjunde dagen efter att brevet överlämnats till posten.
En varning kan i undantagsfall publiceras i Finlands officiella tidning och lämnas till aktielägenheten i fråga. Detta gäller om aktieägaren eller hyresgästen vistas utanför EES och deras adress inte är känd.
– Varningen eller beslutet anses delgivet på publiceringsdagen. Om aktieägarens eller hyresgästens e-postadress är känd av bolaget ska informationen också skickas dit, tillägger Furuhjelm.
Varning efter två obetalda avgifter
Furuhjelm menar att bostadsbolag bör agera snabbare vid obetalda vederlag, eftersom dessa utgör en allvarlig ekonomisk risk.
– Rekommendationen är att skicka en varning efter två obetalda vederlag. Åtgärder bör dock vidtas senast efter tre obetalda vederlag. När det ackumulerats fem obetalda vederlag bör bolaget kalla till bolagsstämma för att besluta om besittningstagande, säger Furuhjelm.
Beslutet om besittningstagande bör fattas innan vederlag har ackumulerats för mer än sex månader. Om beslutet inte fattas och bostaden säljs, är den nya ägaren ansvarig för den tidigare ägarens skulder upp till sex månaders vederlag. Om aktierna säljs efter beslutet får den nya ägaren tillträde till bostaden först när alla obetalda belopp har betalats. Detta belopp kan då överstiga sex månaders vederlag.
Besittningstagandet ger bostadsbolaget rätt att besitta bostaden i högst tre år. Bostaden hyrs ut, och hyresintäkterna används för att täcka bolagets kostnader och obetalda vederlag. Eventuellt överskott återbetalas alltid till aktieägaren. Aktieägaren är dock fortfarande skyldig att betala vederlagen under besittningstiden.
– Om hyresintäkterna inte täcker skulderna kan bostadsbolaget ansöka om en indrivningsdom från tingsrätten. Detta kan ske om exempelvis bostaden kräver omfattande renoveringar före uthyrning eller om det är en nybyggd bostad med höga finansieringskostnader, avslutar Furuhjelm.
