Kortvarig uthyrning av lägenheter kan skapa utmaningar i bostadsaktiebolag. Hur kan bostadsaktiebolag ingripa i möjliga problemsituationer?
Under de senaste åren har kortvarig uthyrning av lägenheter via plattformar som Airbnb blivit ett omdiskuterat ämne i bostadsaktiebolag. Denna form av uthyrning kan ställa till med problem och olägenheter, vilket har lett till att många bostadsaktiebolag funderar på olika sätt genom vilka verksamheten kunde förbjudas.
För det första kan en förbudsklausul mot kortvarig uthyrning teoretiskt införas i bolagsordningen. En sådan bestämmelse skulle dock påverka varje aktieägares rätt att nyttja sin lägenhet. Därför krävs godkännande från samtliga aktieägare för att ändra bolagsordningen, vilket praktiskt sett blir svårt om några av dem bedriver uthyrningsverksamhet. Dessutom är det en utmaning att formulera en bestämmelse som är heltäckande nog för att förhindra alla former av kortvarig uthyrning, vilket kan göra den ineffektiv i en rättslig tvist.
Om uthyrningen kontinuerligt orsakar betydande störningar kan bostadsaktiebolaget ha rätt att ta lägenheten i bostadsaktiebolagets besittning. Detta förutsätter att störningarna kan bevisas vara återkommande och påtagligt störande. Processens långsamhet kan dock visa sig vara problematisk, särskilt om lägenheten bara hyrs ut kortvarigt.
I praktiken kan en bostadslägenhet också tas i bostadsaktiebolagets besittning om den används i strid med det användningsändamål som anges i bolagsordningen. Enligt tidigare rättspraxis har det dock varit tillräckligt, att lägenheten huvudsakligen används för boende för
att användningen anses vara i enlighet med bolagsordningens användningsändamål. Därmed även om olika människor tillfälligt bor i lägenheten, kan användningen vara i enlighet med bolagsordningen så länge som lägenheten huvudsakligen används för boende.
En del rättspraxis har dock skapats kring vad som anses som professionell uthyrningsverksamhet utifrån stadsplaneringens perspektiv. I vissa fall har kortvarig uthyrningsverksamhet ansetts vara i strid med stadsplaneringen, då användningsändamålet för lägenheten är bostadslägenhet. I sådana fall har uthyrningen börjat närma sig hotellverksamhet.
Flera byggnadstillsynsmyndigheter i Finland har upprättat under 2023 s.k Topten-anvisningar kring vad som anses som professionell uthyrning. Om bostadslägenhet används för professionell uthyrningsverksamhet, kräver det som utgångpunkt bygglov för att ändra på användningsändamålet av bostaden.
Dessa anvisningar listar elva kriterier som kan hjälpa till att avgöra om en lägenhet används enligt det i stadsplaneringen fastställda användningsändamålet. Kriterierna uppmanar till exempel att lägga märke till ifall lägenheten är möblerad, innehåller boendekontraktet moms, användning av städtjänster och hur lägenheten marknadsförs. Eftersom kriterierna som nämns
i listan kan förekomma även i normal uthyrningsverksamhet bör en totalbedömning av kriterierna utföras från fall till fall.
Även husbolag kan hämta stöd från de förenämnda anvisningarna då husbolaget försöker göra en bedömning av ifall lägenheten används i strid med bolagsordningens användningsändamål. Det är positivt att byggnadstillsynsmyndigheterna har arbetat tillsammans med operatörerna inom branschen för att skapa gemensamma riktlinjer för vad som anses som professionell uthyrning, speciellt då lagstiftningen är en aning bristfällig inom detta område.
Sammanfattningsvis saknas det fortfarande rättspraxis som direkt behandlar frågan om kortvarig uthyrning och bostadsaktiebolagets rätt att ta en lägenhet i besittning. Sådan rättspraxis skulle vara välkommet för att klargöra situationen utifrån husbolagets synvinkel. Det återstår att se hur denna fråga kommer att hanteras av domstolar och lagstiftare i framtiden.
Bekanta dig med Rakennustarkastusyhdistys RTY ry:s Topten-anvisningar på finska.
