Under sin livscykel upplever ett bostadsaktiebolag olika byggnadsprojekt. Det första är entreprenadavtalet gällande bostadsaktiebolaget och uppförandet av dess byggnad. Det ingås mellan bolaget och den entreprenör som bygger huset. På detta entreprenadavtal tillämpas som huvudregel allmänna avtalsvillkor för byggnadsentreprenader, YSE 1998.
Senare under byggnadens livscykel upplever bostadsaktiebolaget stora renoveringsprojekt, t.ex. sanering av vatten- och avloppsledningarna samt av husets fasad. Entreprenadavtalen gällande dessa renoveringsprojekt ingås fortfarande mellan bostadsaktiebolaget och entreprenören och också här tillämpas som huvudregel de allmänna avtalsvillkoren för byggnadsentreprenader, YSE 1998.
Ansvaretförentreprenadavtalet enligt YSE
De allmänna avtalsvillkoren för byggnadsentreprenader särskiljer entreprenörens ansvar gentemot bostadsaktiebolaget efter projektets mottagande mellan å ena sidan ansvar för fel under garantitiden och å andra sidan ansvar för fel efter utgången av denna tid. Ansvaret för fel under garantitiden enligt YSE gäller under två år från den dag så byggnadsprojektet har mottagits och godkänts vid mottagningsgranskningen. Eftersom en- treprenören är skyldig att på egen bekostnad reparera de fel som uppdagas under garantitiden, är det viktigt att bostadsaktiebolaget reklamerar till entreprenören utan dröjsmål gällande sådana fel.
Ansvaret enligt YSE för fel efter garantitidens utgång är mera begränsat till entreprenörens fördel än ansvaret under garantitiden. Därför ska bostadsaktiebolaget fästa alldeles särskild uppmärksamhet vid den garantigranskning som ordnas vid garantitidens utgång. Denna granskning utgör bolagets sista möjlighet att till entreprenören framställa yrkanden på basen av ansvaret under garantitiden.
Efter utgången av garantitiden är entreprenören ansvarig för fel och för att reparera dem under en tid av tio år efter mottagningsgranskningen. För att bostadsaktiebolaget ska kunna ställa entreprenören till svars efter garantitidens utgång måste bolaget kunna bevisa att felet beror på grov underlåtenhet av entreprenören, på underlåtenhet att uppfylla en prestation, eller att det är fråga om en väsentlig försummelse av över- enskommen kvalitetssäkring. Dessutom måste bostadsaktiebolaget kunna bevisa att felet inte har kunnat uppdagas vid mottagningsgranskningen eller vid garantigranskningen. Också i fall av sådana fel, som uppdagas först efter garantitiden, måste reklamation till entreprenören göras utan dröjsmål efter det att felet har uppdagats. Då tio år har förflutit från mottagningsgranskningen upphör entreprenörens ansvar för entreprenaden.
Reklamera utan dröjsmål
Det finns ingen viss absolut tidsfrist för att reklamera. I lagstiftningen förutsätts dock i allmänhet att reklamation ska göras inom skälig tid efter det att felet har uppdagats. Enligt rättspraxis och doktrin är en skälig reklamationstid delvis olika från fall till fall, men i praktiken rekommenderas att reklamation för varje uppdagat fel bör garas så fort som möjligt – utan dröjsmål. I värsta fall kan dröjsmål med reklamationen leda till att bostadsaktiebolaget förlorar rätten att åberopa felet och att entreprenören blir fri från sitt ansvar.
För säkerhets skull är det viktigt att minnas att bostadsaktiebolaget inte ska vänta på den s.k. 10-årsgranskningen där man knippar ihop och på en gång reklamerar flera redan tidigare uppdagade fel. En dylik 10 årsgranskning och möjliga reparationer på grund av denna för fel som uppdagats redan tidigare grundar sej endast på entreprenörens välvilja, men den har ingen grund i lag eller i YSE-avtalsvillkoren och den ger alltså inte bostadsaktiebolaget någon som helst garanti att få felen åtgärdade.
Det är alltid bäst att utföra reklamationerna bevisligen. Detta innebär att bostadsaktiebolaget i sin egenskap av beställare av entreprenaden i sitt eget namn gör en skriftlig reklamation till entreprenören. I reklamationen är det viktigt att meddela vad det påstådda felet gäller, hur det har uppdagats och vad man yrkar på grund av felet. Man kan naturligtvis senare specificera och komplettera yrkanden, t.ex. i fråga om eurobeloppet. Ur reklamationen måste i alla fall framgå vilken omständighet som beställaren anser utgör ett fel och vilka yrkanden man kommer att framställa på grund av det. Om utredningen av fallet drar ut på tiden och kompliceras, ska bostadsaktiebolaget minnas att upprepa reklamationen med minst tre års mellanrum. På detta sätt kan man försäkra sig om att yrkandet inte preskriberas med stöd av preskriptionslagen.
Ansvar enligt lagen om bostadsköp
I lagen om bostadsköp bestäms om den stiftande delägarens, dvs. säljarens ansvar för fel både gentemot köparna, dvs. de nya aktionärerna, och gentemot bostadsaktiebolaget, som i köparnas ställe har rätt att åberopa sådana fel som uppdagas i de delar av fastigheten för vilkas skickbolaget är ansvarigt. I dessa fall kan den stiftande delägaren, dvs. säljaren, inte till sin fördel åberopa de allmänna avtalsvillkoren för byggnadsentreprena- der, eller de ansvarsbegränsningar som de innehåller till entreprenörens fördel. I fråga om nybyggen svarar entreprenören gentemot bostadsaktiebolaget och köparna/aktionärerna för eventuella byggnadsfel under en 10 års tid.
I rättspraxis har man ansett (Högsta Domstolen HD 1997:209) att den stiftande delägarens, dvs. säljarens ansvar gentemot bostadsaktiebolaget och de aktionärer som köpt bostäder upphör 10 år efter den bolagsstämma där den stiftande delägaren överlåter bostadsaktiebolagets förvaltning till aktieköparna och där man väljer en ny styrelse bestående av aktieköpare, d.v.s. den s.k. förvaltningsöverlåtelsestämman.
Också i fråga om nybyggnader är det dock viktigt att bostadsaktiebolaget till den stiftande delägaren på ovan nämnt sätt reklamerar om eventuella fel, som uppdagats efter årsgranskningen, inom skälig tid i praktiken utan dröjsmål – och alltid bevisligen, an efter som fel uppdagas i bostadsaktiebolaget. Det är inte under några som helst omständigheter avsikten att bostadsaktiebolaget i lugn och ro ska invänta den stiftande delägarens eventuellt marknadsförda s.k. 10-årsgranskningen där felen buntas ihop och presenteras till byggnadsfirman för reparation. Endast då det gäller fel som uppdagats innan årsgranskning- en och vars reparationer är sådana att de kan vänta till årsgranskningen, kan man reklamera för på en gång.
Agera i tid
Om man ska komprimera denna artikel till en enda sats, skulle den vara följande: Agera hellre för tidigt än för sent när det är fråga om en reklamation. På så vis undviker man onödiga tvister om reklamationen har gjorts i tid och med rätt innehåll. Man kan då koncentrera sig på det egentliga problemet, dvs. hur man på vederbörligt sätt kan reparera det uppdagade felet. Vid behov kan disponenten och bostadsaktiebolagets styrelse vända sig till sakkunniga för att göra reklamationen. På så sätt garanteras att meddelade om felet sköts i tid och på ett sakligt sätt för att på bästa sätt beakta bostadsaktiebolagets intressen.
Skribent: Saara Mantere, Jurist
Bild: Shutterstock
