En av de mest vanliga meningsskiljaktigheterna som uppstår vid ett hyresförhållandes slut handlar om hyreslägenhetens skick och nivån på slutstädningen. Parterna kan ha en olik uppfattning om i vilket skick bostaden ursprungligen vid hyresavtalets ingång var och om en skada i bostaden är normalt slitage eller vårdslöst orsakad av hyresgästen.
Enligt lagen skall hyresgästen vårda lägenheten omsorgsfullt men ansvarar inte för sedvanligt slitage som beror på att lägenheten används för det ändamål som förutsätts i hyresavtalet. Frågan om vad som anses som sedvanligt slitage kan vara svår, men det finns flera beslut från konsumenttvistenämnden som behandlar dessa frågor. Föreningar inom hyresbranschen har även uppgjort en guidebok om vad som kan anses som sedvanligt slitage.
För att undvika dessa meningsskiljaktigheter och en möjlig tvist, bör hyresvärden tillsammans med hyresgästen göra en inspektion i bostaden vid in- och utflyttning. Det är viktigt att upprätta ett protokoll av inspektionen där eventuella fel och brister antecknas. Protokollet dateras och undertecknas varefter båda parterna får ett exemplar av det.
Inspektionen är ett verktyg för bedömningen om lägenheten är rengjord, vilka reparationer som behöver göras och om hyresgästen är ersättningsskyldig för eventuella skador. Det är bra att utförligt dokumentera möjliga brister eller skador
i varje rum, kontrollera hushållsmaskinernas skick och göra en lista på alla möbler ifall lägenheten hyrs ut möblerad. Det lönar sig att fotografera eller videofilma lägenheten och ha dessa som bilaga till protokollet. Om hyresgästen besitter lägenheten är det viktigt att begära hyresgästens tillstånd till att lägenheten fotograferas eller filmas.
Det bör också påpekas att hyresvärden som aktieägare har ett underhållsansvar för lägenheten, oberoende om där bor en hyresgäst eller inte. En inspektion är ett verktyg för hyresvärden att
försäkra sig om bostadens skick också med tanke på ägarens ansvar gentemot bostadsaktiebolaget. I värsta fall kan en utebliven inspektion av en hyreslägenhet leda till skadeståndsansvar för aktieägaren gentemot bostadsaktiebolaget.
Hovrätten skärpte hyresvärdens ansvar för inspektion av lägenheten
I Vasa hovrätts dom 17.6.2020 dnr. S 19/1066 (lagakraftvunnen) bedömdes frågan om hyresvär- den försummat sitt underhållsansvar och därmed var skadeståndsskyldig enligt bostadsaktiebo- lagslagen, då hyresvärden inte gjort en slutinspektion av hyreslägenheten. I fallet hade den nya hyresgästen efter ett par dagar av boende skickat ett meddelande att allt är ok i lägenheten. Senare hade diskmaskinens avloppsslang som saknade propp läkt och orsakat en avsevärd vattenskada i lägenheten. Avloppsslangens propp hade avlägsnats under någon av de två senaste hyresförhållandena.
Innehåll och omfattning av hyresvärdens skyldighet att följa med bostadens skick har inte stadgats i vare sig lag eller förarbeten, utan bedömningen av hyresvärdens sedvanliga omsorgsfullhet görs från fall till fall med beaktande av rådande allmän praxis samt omständigheterna i målet. Enligt tidigare rättspraxis har det inte ansetts att hyresvärden utan särskilda skäl måste inspektera lägenheten regelbundet, om det bor en hyresgäst där.
Hovrätten ansåg dock i målet att hyresvärden inte hade handlat tillräckligt omsorgsfullt när hyresvärden underlåtit att inspektera lägenheten vid byte av hyresgäst. Enligt hovrätten är det en etablerad praxis att slutinspektion görs. Även om hyresgivarens vårdslöshet varit ringa, ansåg hovrätten att försummelsen ändå hade ökat risken för den oupptäckta skadan som skulle ha kunnat förhindras med skäliga åtgärder. Även om det förblev oklart om den tidigare eller nyare hyresgästen hade tagit bort proppen, ansåg hovrätten att denna oklarhet inte kan bli bostadsaktiebolagets förlust.
Hyresvärden blev skadeståndsansvarig för överträdelse av bostadsaktiebolagslagens bestämmelse om underhållsansvar och förpliktigades att betala till bostadsaktiebolaget för reparationer och rättegångskostnader dryga 21 000 euro.
I domen skärper hovrätten hyresvärdens ansvar i hög grad från tidigare. Framöver bör hyresvär- den som är aktieägare alltid vid byte av hyresgäst inspektera och dokumentera lägenheten noggrant. Hyresvärden kan ändå delegera uppgiften till någon annan utomstående, såsom en släkting. Det är viktigt för hyresvärden att det inte uppstår bevisningssvårigheter om vilken hyresgäst som orsakat skadan, för då kan hyresvärden bli ansvarig för skadan.
Hyresvärd dömdes för olovlig observation men undgick straff
Det är viktigt att hyresvärden respekterar hyresgästens integritet och hemfrid vid hyresförhållandets gång och vid en inspektion av lägenheten. Hyresgivaren har inte rätt att komma och gå i hyreslägenheten hur som helst, utan hyresvärden måste komma överens med hyresgästen om en passande tid. Hyresvärden har dock rätt att omedelbart vidta en vårdåtgärd eller utföra ett reparations- eller ändringsarbete som inte kan skjutas upp utan att skada vållas.
I Vasa hovrätts dom 5.10.2020 dnr. 20/136014 (lagakraftvunnen) behandlades frågan om en hyresgivare, som gått in i hyresgästens lägenhet för att göra slutinspektion och videofilmat dess skick, hade gjort sig skyldig till hemfridsbrott och olovlig observation. Hovrätten dömde såsom tingsrätten. I fallet hade hyresvärden insisterat på att få komma in i lägenheten med grunden att det omedelbart behövde vidtas åtgärder i lägenheten. Väl inne i lägenheten hade hyresvärden videofilmat lägenhetens skick. Golven var fulla med skräp såsom tidningspapper, foder och grisavföring. Det var oklart om hyresvärden tagit sig in utan hyresgästens tillåtelse. Domstolen ansåg att hyresvärden hade rätt att omedelbart tillträda lägenheten på grund av dess dåliga skick. Dessutom stödde vittnesmål och videomaterialet hyresvärdens påstående att inspektionen skett i samförstånd med hyresgästen.
Hyresvärden dömdes inte för hemfridsbrott, men emellertid för olovlig observation. Detta berodde på att hyresgästen syntes på videofilmen under vissa tillfällen, även om domstolen ansåg att det stod klart att hyresvärdens ändamål var att filma lägenheten. Domstolen avstod från att döma ut ett straff, eftersom gärningen ansågs vara så ringa och kunde jämställas med en ursäktlig gärning.
Sammanfattningsvis kan det konstateras att utförandet av inspektioner i hyreslägenheter har blivit ännu viktigare och underlåtelse kan orsaka hyresvärden stora ekonomiska förluster, medan en felaktigt utförd inspektion till och med kan leda till straffrättsliga konsekvenser. En gemensamt utförd inspektion främjar parternas tillit till varandra och förebygger meningsskiljaktigheter och tvister. Det är viktigt att inspektionen dokumenteras noggrant och utförligt men utan att hyresgästens integritet kränks.
