En bostadssäljare kan nu ta emot flera villkorliga bud samtidigt. Hur påverkar den nya praxisen bostadsaffärerna, vilka utmaningar innebär den och vad är syftet med ändringen?
Bostadsmarknaden har nyligen fått en ny riktlinje och målet att snabba på affärer och öka rörligheten på marknaden. Ur de rekommendationer som fastighetsmäklare följer för God förmedlingssed har den tidigare bestämmelsen tagits bort, som begränsade antalet villkorliga bud till ett åt gången.
Ett villkorligt bud är ett bud vars giltighet eller accept beror på att ett visst villkor uppfylls. Exempelvis kan en köpare lägga ett villkorligt bud som endast gäller om den egna bostaden säljs, eller om finansieringen beviljas före ett visst datum. Att kräva en konditionsbesiktning är också ett vanligt villkor, särskilt vid köp av egnahemshus.
När denna begränsning nu har tagits bort kan fastighetsmäklare behandla flera villkorliga bud samtidigt.
– Förändringen gynnar i första hand säljaren. Samtidigt uppmuntras köpare att lämna bud på en bostad de finner lämplig utan rädsla för att bli bundna om det skulle uppstå problem med försäljningen av den egna bostaden eller finansieringen. Sammantaget kan en smidigare kedja av bostadsbyten generellt påskynda bostadsmarknaden, säger Jaana Sallmén, advokat på Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy.
Fastighetsmäklaren behöver god kommunikationsförmåga
Även om förändringen förväntas göra processen smidigare, innebär den också vissa utmaningar. Eftersom villkorliga bud ligger djupt förankrade i avtalsjuridiken kräver hanteringen av två eller flera sådana bud samtidigt både gedigen kompetens och noggrannhet av fastighetsmäklaren.
– Mäklarna måste kunna formulera villkoren tydligt så att parterna fullt ut förstår vad villkoren innebär och hur de påverkar affärens genomförande. Grundlig kommunikation underlättar också hanteringen av besvikelser som ofrånkomligen uppstår i processen. Dessutom är det klart att information och löpande uppdateringar till parterna kommer att kräva mer arbete av mäklarna än tidigare, funderar Sallmén.
Flera villkorliga bud kan även skapa ett slags kapplöpning om objektet, där den köpare vars villkor uppfylls snabbast vinner. Sallmén påminner dock om att detta inte skiljer sig nämnvärt från andra situationer på bostadsmarknaden.
– Samtidigt väcker villkorets bortfall nya frågor, som om buden borde ha samma deadline, eller om det skulle gynna den som lagt ett senare bud om deras deadline ligger efter den första.
Köparens och säljarens perspektiv
Sallmén betonar att det är viktigt för både köpare och säljare att förstå att ett villkorligt bud inte nödvändigtvis är det bästa alternativet. När affärens genomförande förutsätter att ett villkor först uppfylls, fördröjs affären oavsett om det finns ett eller flera bud. Och det är alltid möjligt att en tredje part lägger ett ovillkorligt bud och därmed köper drömbostaden.
Ur köparens perspektiv kan det kännas tråkigt att komma på efterkälken i konkurrensen. Men om processen ändå lett till försäljning av den egna bostaden, är situationen ganska ljus.
– Få säljer sin bostad enbart för att få köpa just den bostaden de lagt ett villkorligt bud på. Motiven för att byta bostad är oftast oberoende av objektet, som behovet av fler kvadratmeter eller färre. När den gamla bostaden är såld kan köparen lägga ett ovillkorligt bud på nästa intressanta objekt, vilket alltid ger ett försprång jämfört med villkorliga bud, resonerar Sallmén.
Förändringen kan i bästa fall generellt snabba upp en marknad som kört fast, men samtidigt kräver det större noggrannhet och kompetens från alla parter. En särskilt viktig roll har fastighetsmäklarna.
– All information som rör processen måste dokumenteras noggrant för att vid behov kunna säkerställa eller bevisa när bud lagts och vilka villkor som överenskommits.
Kan en mäklare själv lägga bud på ett objekt de förmedlar? Ja — men det finns vissa etiska krav kopplade till detta. Mäklaren måste vara öppen och ärlig, och tydligt meddela affärens parter att hen själv lägger ett bud. Dessutom är det viktigt att säkerställa att inga intressekonflikter uppstår, eftersom mäklarens roll är att agera opartiskt och i parternas intresse. Om mäklarens bud antas, får mäklarfirman inte ta ut någon förmedlingsprovision av säljaren.
Kontakta en expert:
Jaana Sallmén är specialiserad på juridiken kring bostads- och fastighetsaffärer samt fastighetsförmedling. Klicka här för att se kontaktuppgifter.
