Omaisuuden myyminen on monissa taloyhtiöissä hyvä keino saada kasaan mukava summa remonttirahaa. Kyseessä on kuitenkin iso päätös, joka vaatii tarkat laskelmat, monipuolista pohdintaa ja asiantuntijan apua.
Kun taloyhtiöllä on edessään iso ja kallis remontti, korjaushankkeen rahoittaminen on syytä suunnitella jo vuosia ennen h-hetkeä. Pienemmissä remonteissa yksi vaihtoehto voi olla rahan säästäminen ennakkoon keräämällä osakkailta ylimääräistä vastiketta. Suurissa urakoissa tyypillisempi ratkaisu on lainaraha.
Jos taloyhtiön varat ovat vähissä eikä osakkaiden keskuudesta löydy intoa korkeiden vastikkeiden maksamiseen, kannattaa rahoitusvertailuun ottaa mukaan omaisuuden myyminen. Monissa taloyhtiöissä on myyntikohteeksi kelpaavaa tilaa ullakolla, kivijalassa tai tonttimaalla. Etenkin kaupunkien keskusta-alueilla on useita taloyhtiöitä, jotka ovat onnistuneet rahoittamaan ison osan putki- tai julkisivuremontista hankkiutumalla eroon omistamistaan huoneistoista tai liiketiloista. Myös suuria tontteja on lohkottu ja myyty rakennusliikkeille.
Vertaile, laske, pyörittele vaihtoehtoja
Täydennys- ja lisärakentaminen on kasvukeskuksissa selkeä trendi, jota viranomaisetkin pyrkivät edistämään. Selvitystyön ensiaskeleisiin kuuluu myytävän omaisuuden markkina-arvon selvittäminen asiantuntijan avulla. On selvää, että alle käyvän arvon yhteisestä omaisuudesta ei kannata luopua.
– Alkuun on syytä asettaa selkeät tavoitteet: mitä tiloja on järkevä myydä ja mitä ratkaisulla halutaan saavuttaa. Taloyhtiöllä voi olla esimerkiksi useita tiloja hallinnassaan, jolloin vaihtoehtoja täytyy vertailla. Sen lisäksi, että otetaan laina, vain osa tiloista voidaan realisoida remontin rahoittamiseksi, Veromo Oy:n talous- ja veroasioiden asiantuntija Tapio Tikkanen sanoo.
Lisäksi pitää puntaroida myymisen tuomia muutoksia asuinympäristöön ja asuinviihtyisyyteen. Tonttipalasta luopuminen johtaa piha-alueen pienentymiseen, viereen kohoaa uusi naapuritalo ja ikkunoista avautuvat näkymät muuttuvat.
– Tiloja arvioitaessa saattaa samalla syntyä uusia ajatuksia kiinteistönkehittämiseen. Vajaalla käytöllä oleville tiloille voi yllättäen löytyä aiempaa toimivampi ja tuottavampi käyttötarkoitus. Tai kenties huomataan, että liiketila kannattaa vuokratulojen ja arvon kehityksen valossa muuttaa asuintilaksi myymisen sijaan, Tikkanen pohtii.
Jos myyntiin kuitenkin päädytään, tärkein rooli projektin onnistumisessa on taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä, jotka yhdessä laativat asiaan liittyvät selvitykset yhtiökokouksen päätöksentekoa varten.
Tärkeimmät asiat päätöksenteosta
Taloyhtiön tilojen myymisestä päättää käytännössä yhtiökokous eli useimmissa tapauksissa osakkaiden 2/3 määräenemmistö. Joskus kuitenkin päätös vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen riippuen siitä, mitä ollaan tekemässä ja miten muutokset vaikuttavat osakkaiden oikeuksiin. Lisäksi asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla päätöksentekoa koskevia säännöksiä.
Mikäli tontin osa myydään, enemmistöpäätös riittää, jos luovutettavalla tontilla ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja eikä yhtiöjärjestystä tarvitse myynnin johdosta muuttaa. Lue tästä lisää taloyhtiön hallinnassa olevan tilan myymisestä.
Entä sitten verotus?
Taloyhtiön hallussa olevien tilojen tai lisärakennusoikeuden (esimerkiksi ullakkotilan rakentaminen) myynti tapahtuu suunnatulla osakeannilla. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat ovat yhtiölle verovapaata pääomasijoitusta. Jos taloyhtiö myy osan tontista rakennusliikkeelle, myynnistä saatu tulo on veronalaista tuloa, mutta omaisuudesta saadusta myyntihinnasta ei veroteta erikseen.
Tikkanen muistuttaa, että taloyhtiön tuloverotus ei perustu kassavirtaan. Vaikka kaikki tontin myynnistä saatu raha laitettaisiin kiinni remonttiin eikä yhtiölle siten jäisi lainkaan varoja remontista yli, voi yhtiölle syntyä tontin myyntitilikaudella kirjanpidollista voittoa. Tämä tarkoittaa yleensä veronmaksua. Taloyhtiöt ovat verovelvollisia yhteisöjä, joiden verokanta on 20 prosenttia verotettavasta tulosta.
– Ennakoivalla tulos- ja verosuunnittelulla sekä myyntien ja remonttien oikealla ajoittamisella päästään kuitenkin yleensä tilanteeseen, jossa taloyhtiöllä ei mene luovutusvoitosta veroa. Jos veronmaksulta ei voida ennakoivalla suunnittelullakaan kokonaan välttyä, omaisuuden myynnistä menevän verokustannus on huomioitava jo silloin, kun taloyhtiössä päätetään tontin myynnistä, Tikkanen sanoo.
Suunnatun osakeannin toteutusvaiheet:
- Kiinnostus tilojen myyntiin herää.
- Yhtiökokous valtuuttaa hallituksen selvitystyöhön.
- Asian valmistelu ja asiakirjojen valmistelu yhtiökokouksen päätöksentekoa varten.
- Yhtiökokous päättää osakeannista.
- Ostaja eli merkitsijä ostaa osakkeen ja maksaa merkintähinnan.
- Uudet osakkeet rekisteröidään.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy auttaa taloyhtiön tilojen myymiseen liittyvissä lakiasioissa. Laadimme osakeannissa tarvittavat asiakirjat ja valvomme taloyhtiön etua neuvotteluissa mahdollisten rakennusliikkeiden kanssa tai kaupungin edustajien kanssa. Mitä laajemmasta hankkeesta on kyse, sitä aikaisemmin puoleemme kannattaa kääntyä. Ota yhteyttä tästä.
