Kevään yhtiökokouksissa päätetään usein suurista ja kalliista remonteista. Se, miten taloyhtiö käsittelee osakkaiden maksamia remonttirahoja kirjanpidossaan ei ole vain tekninen yksityiskohta, vaan päätöksellä voi olla merkittäviä taloudellisia ja verotuksellisia vaikutuksia erityisesti sijoittajaosakkaille.
Rahastointi ja tuloutus ovat kaksi eri tapaa käsitellä taloyhtiön remonttikuluja kirjanpidossa. Tuloutuksessa osakkaiden maksamat remonttimaksut kirjataan taloyhtiön tuloslaskelmaan, jolloin ne näkyvät yhtiön tuloina. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokranantajaosakkaat voivat vähentää maksamansa remonttiosuudet verotuksessa omasta vuokratulostaan.
– Sijoittajaosakkaille on olennaista, miten yhtiö käsittelee osakkailta perityt suoritukset, sillä päätöksellä on suoria veroseuraamuksia. Asukasosakkaille asia ei taas juurikaan näy arjessa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Kai Haarma sanoo.
Rahastoinnissa remonttimaksut kirjataan suoraan taloyhtiön taseeseen, jolloin ne eivät näy yhtiön tuloina. Tämä pitää yhtiön tulot matalampina, mikä voi olla hyödyllistä verotuksen ja talouden hallinnan kannalta.
– Taloyhtiön rahastoidessa varat, verottaja katsoo, että osakas tekee pääomasijoituksen, joka on verotuksellisesti osa huoneiston hankintahintaa. Tällöin osakkaat eivät voi tehdä verovähennyksiä, Haarma selventää.
Jos taloyhtiö tulouttaa remonttimaksun, sijoittaja voi vähentää sen suoraan vuokratuloistaan jo samana vuonna, mikä pienentää hänen maksettavia verojaan välittömästi. Jos taas maksu rahastoidaan, sijoittaja voi joutua odottamaan jopa vuosikymmeniä ennen kuin saa verohyödyn.
– Kun asunto joskus myydään, sijoittaja voi lisätä rahastoon maksamansa summat asunnon hankintahintaan. Tämä pienentää myyntivoittoa ja vähentää näin myös luovutusvoitosta maksettavaa veroa.
Turhia veroja ei kannata maksaa
Yhtiön ilmoittaessa keräämänsä remonttirahat tuloslaskelmassaan tuloina, sen pitää huolehtia, että menoja on vastaava määrä.
– Jos tilinpäätös näyttää voittoa, verottaja lohkaisee osuutensa, Haarma muistuttaa.
Kun kyse on suurista korjauksista, kuten putkiremontista, taloyhtiö voi kirjata kustannukset vuosikorjauskuluina tuloslaskelmaan. Tällöin osakkaiden maksamat suoritukset voidaan tulouttaa eli ne kirjataan yhtiön tuloiksi. Koska kaikki rahat käytetään remonttiin, taloyhtiölle ei synny voittoa.
– Täytyy muistaa, että tämä onnistuu vain, jos kyseessä on rakennuksen kunnossapito eikä tason parantaminen. Kun esimerkiksi vanhan rakennuksen putkisto muutetaan perinteisestä vesikiertoisesta järjestelmästä täysin uuteen tekniseen ratkaisuun, kulut aktivoidaan taseeseen, eikä niitä voi kirjata suoraan vuosikorjauskuluina, Haarma selventää.
Rahastointi mahdollistaa ennakkosäästämisen
Jos taloyhtiö valitsee rahastoinnin, sen ei tarvitse huolehtia maksettavista veroista. Samalla rahastointi mahdollistaa sen, että yhtiökokous voi esimerkiksi päättää vastikkeen perimisestä sellaisiin hankkeisiin, jotka eivät toteudu vastikepäätöstä seuraavan tilikauden aikana. Kyse voi olla esimerkiksi jonkin tulevan perusparannuksen rahoittamisesta. Tällöin vastikkeet peritään ennakolta perusparannusrahastoon.
– Varsin tyypillistä on se, että yhtiössä on käytössä lainanlyhennysrahasto, jonne kirjataan yhtiön saamat pääomavastikesuoritukset tai lainaosuussuoritukset. Lainanlyhennysrahasto toimii esimerkiksi tilanteessa, jossa taloyhtiö aikoo myöhemmin lyhentää vaikkapa julkisivuremonttia varten ottamansa lainan.
Toinen vaihtoehto ennakkosäästämisessä on asuintalovaraus, joka mahdollistaa keräämisen tuleviin hankkeisiin kymmenen vuoden ajan ilman, että taloyhtiön tarvitsee maksaa veroja kertyneestä positiivisesta tuloksesta. Kerätyt säästöt merkitään kirjanpidossa tilinpäätökseen asuintalovarauksena mikä pienentää taloyhtiön verotettavaa tuloa.
– On tärkeää, että taloyhtiöt ymmärtävät tulouttamisen ja rahastoinnin vaikutukset sekä yhtiön että osakkaiden talouteen. Päätöksiä tehdessä kannattaa huomioida sekä verotus että taloyhtiön pitkän aikavälin talouden hallinta, Haarma summaa.
Lue lisää:
Miten taloyhtiö voi taloudellisesti varautua tuleviin korjaushankkeisiin?
Kuva: Shutterstock
