Purkavaan uusrakentamiseen liittyvät asunto-osakeyhtiölain muutokset helpottavat pian hankalaan tilanteeseen ajautuneen taloyhtiön päätöksentekoa kiinteistön tulevaisuudesta. Nämä keinot vauhdittavat huonokuntoisen rakennuksen purkamista uuden ja ehomman kokonaisuuden alta – oikeusturvaa unohtamatta.
Purkavaa uusrakentamista on tehty taloyhtiöissä erilaisin tavoin jo pitkään. Kokonaismäärä on kuitenkin jäänyt melko vähäiseksi, sillä päätös vanhan rakennuksen purkamisesta on vaatinut yhtiökokouksen yksimielisen päätöksen lisäksi myös muiden osakkaiden suostumuksen. Hankkeita on suurimmaksi osaksi toteutettu siten, että jokainen osakas on myynyt erikseen asunto-osakkeensa rakennusliikkeelle. Tämän jälkeen rakennusliike on yleensä kaavamuutoksen avulla rakentanut uuden kiinteistön, josta entiset osakkaat ovat halutessaan voineet ostaa asunnon.
– Vaikka keinoja on ollut tarjolla jo pitkään, niihin on liittynyt paitsi aikaa vieviä järjestelyjä myös verovaikutuksia, jotka ovat madaltaneet rakennusliikkeiden ja osakkaiden kiinnostusta. Lisäksi riskinä on ollut se, että viime kädessä yksikin osakas on voinut estää hankkeen etenemisen, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva sanoo.
Rakennuskanta vanhenee ja monet asuinkiinteistöt ovat rapistuneet sen verran surkeaan kuntoon, että purkaminen on taloudellisesti ainoa järkevä vaihtoehto. Näillä näkymin vuoden 2019 alussa voimaan astuva lakimuutos on osa jatkumoa, jossa päätöksentekoa pullonkaulana halutaan purkaa. Hyödyt lakimuutoksesta ulottuvat niin taloyhtiöille, yksittäisille osakkaille kuin kokonaisille alueillekin. Kaupunkien keskustassa se mahdollistaa maankäytön tehostamisen entisestään ja
yhdyskuntarakenteen tiivistämisen.
4/5:n osakkaiden määräenemmistö ratkaisee – laki vaatii kuitenkin asiantuntijan hyväksymän tarkan suunnitelman
Toteutuessaan laki antaa asunto-osakeyhtiöille uudenlaisen keinovalikoiman päätöksentekoon. Samalla halutaan turvata osakkaiden asuminen ja asuntovarallisuuden arvo sekä yhtiön ja osakkaiden velkojien asema.
Lakiehdotuksen mukaan päätös korjauskelvottoman rakennuksen purkamisesta ratkeaisi jatkossa 4/5:n osakkaiden määräenemmistöllä. Koska laki puuttuu merkittävällä tavalla osakkaan hallintaoikeuteen – jota on pidetty lähestulkoon pyhänä – pykäliin tuodaan tarkat säännökset päätöksenteon vaatimista selvityksistä ja suunnitelmasta. Pelkkä suunnitelma ei ehdotuksen mukaan enää riittäisi, vaan siitä tultaisiin lisäksi vaatimaan ulkopuolisen asiantuntijan lausunto.
– Tähänkin mennessä täydennysrakentamisessa on tehty monenlaisia selvityksiä, mutta niistä ei ole erikseen säädetty laissa. Suunnitelman laadinnassa tullaan vaatimaan paitsi erityistä huolellisuutta myös asiantuntijan tekemää tuplavarmistusta. On tärkeää huomata, että asunto-osakeyhtiö voi joutua vastaamaan selvityksen puutteista tai virheistä oikeuden eteen. Työssä vaaditaan siis juridista, teknistä ja kiinteistönarviointiin liittyvää asiantuntemusta, Kanerva muistuttaa.
Purkavaa uusrakentamista vastustavaa osakasta ei edelleenkään voisi pakottaa mukaan hankkeeseen. Lakiesityksessä osakkaan oikeussuojaksi ehdotetaan oikeutta vaatia taloyhtiöltä osakkeiden lunastamista käypään hintaan määräajassa yhtiökokouksen päätöksen jälkeen. Jos osakkaan mielestä taloyhtiö määrittelee asunnon hinnan liian alhaiseksi, hän voi riitauttaa tilanteen. Pääsääntöisesti näissä tapauksissa oikeudenkäyntimenettelyn kustannusten maksajaksi joutuisi lain mukaan lunastaja.
Vähemmistöosakkaiden lunastaminen – ei lain vaatimaa selvitysvelvollisuutta
Toisena keinona purkavan uusrakentamishankkeen edistämiseksi asunto-osakeyhtiölakiin ehdotetaan säännöksiä vähemmistöosakkaiden lunastamisesta käypään hintaan. Lunastusoikeus olisi taholla, joka omistaa yli 90 prosenttia taloyhtiön osakkeista. Edellytyksenä on, että kiinteistön kunnossapitokulut ovat liian suuret osakkeiden arvoon nähden eikä peruskorjaaminen ole taloudellisesti kannattavaa.
Asunto-osakeyhtiöiden kohdalla kysymys on tilanteesta, jossa yli 90 prosenttia osakkaista myy osakkeensa rakennusliikkeelle ja tämä uusi enemmistöosakas lunastaa loput alle 10 prosenttia asunto-osakkeista käypään hintaan. Myös vähemmistöosakkailla on lakiesityksen mukaan oikeus vaatia osakkeiden lunastusta.
– Arvioin, että vähemmistöosakkaiden lunastamisesta tulee asunto-osakeyhtiöissä käytetyin keino hankkeiden edistämiseksi, sillä siihen ei liity lakiin perustuvaa selvitysvelvollisuutta tai velvollisuutta hankkia asiantuntijan lausuntoa. Toimintamuoto on myös ennestään tuttu rakennusliikkeille esimerkiksi vanhojen ostareiden tai pysäköintilaitosten osalta, Kanerva pohtii.
Helpompia ratkaisuja taantuvien alueiden taloyhtiöissä
Kolmas keino päästä eteenpäin vaikeassa tilanteessa, on asunto-osakeyhtiön asettaminen selvitystilaan eli korjauskelvottoman kiinteistön tai rakennuksen tai kiinteistön käyttöoikeuden luovuttaminen ja yhtiön purkaminen. Lakiehdotuksen mukaan selvitystilasta ja kiinteistön tai rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovuttamisesta voidaan jatkossa päättää 4/5:n osakasenemmistöllä. Tämä keino koskee pääasiassa sellaisia taantuvien alueiden asunto-osakeyhtiöitä, joilla on korjauskelvoton rakennus lisärakentamisen ja kiinteistösijoittamisen kannalta epäkiinnostavalla paikalla. Selvitystilan päätyttyä osakkaat saavat osakehuoneistonsa ja osakeryhmänsä käypää arvoa vastaavan osuuden yhtiön netto-omaisuudesta.
Hallituksen esitys asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta purkavan uusrakentamisen päätöksenteon ja toteuttamisen helpottamiseksi on parhaillaan eduskunnan käsiteltävänä. Lakimuutosten on tarkoitus astua voimaan 1.1.2019.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on alusta alkaen seurannut tiiviisti purkavan uusrakentamisen lakimuutoksen valmistelua ja käsittelyä. Ensi vuoden alkupuolella julkaisemme käytännönläheisen oppaan täydennysrakentamisesta ja purkavasta uusrakentamisesta.
Meillä on vahva kokemus asunto-osake- ja kiinteistöosakeyhtiöiden lisä- ja jälleenrakentamishankkeista. Ota yhteyttä, kun taloyhtiössänne tarvitaan parasta asiantuntija-apua monitahoisen hankkeen juridiikassa. Autamme taloyhtiöitä ja hallituksia myös lakimuutoksen velvoittamien selvitysten ja suunnitelmien laatimisessa sekä voimme toimia riippumattoman asiantuntijalausunnon antajana.
