Tavallisen kuluttajamyyjän vastuuaika kiinteistön kaupassa on pitkä. Kiinteistön kauppaa säätelevä maakaari toteaa, että ostajan tulee esittää kiinteistön laatuun kohdistuvat virhevaatimukset myyjälle viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun ostaja on saanut kiinteistön omaan hallintaansa. Mikäli ostajan ostamassa talossa ilmenee olennaisia laatuvirheitä, voi seurauksena olla jopa kaupan jälkikäteinen purkaminen. Purkuvaatimuksiin vetoavan ostajan tuleekin olla tarkkana, mihin seikkaan virheenä vetoaa.
Korkein oikeus on ratkaisullaan, KKO 2016:47 ottanut kantaa siihen, onko ostaja vedonnut virheenä oikeisiin seikkoihin vaatiessaan kaupan purkua oikeusteitse myyjältä.
Kyseinen riita koski asuintalon kauppaa, jonka ostajat halusivat talon virheiden vuoksi purkaa kolme vuotta kaupan jälkeen. Ostajat vetosivat virheenä ja kaupan purun perusteena siihen, että talon rakennusaikainen perustushiekka olisi ollut liian hienoa, jolloin maakosteuden aikaansaama kapillaarinen nousu ei olisi estynyt vaan olisi päässyt kulkeutumaan betonilaattaan ja vielä sen läpi lattiapinnoitteeseen aiheuttaen puiseen lattiapinnoitteeseen laajoja koko lattiapinta-alan käsittäneitä kosteus- ja homevaurioita.
Asiaa tarkemmin selvitettäessä oli tullut ilmi, että talon keittiön allaskaapin alle oli joskus piikattu aukko, joka oli auki ulottuen täyttömaahan asti ja jossa oli havaittu sienikasvustoa. Tästä kyseisestä kohdasta oli mitattu erityisen korkeita sieni-itiöpitoisuuksia. Ostajat eivät kuitenkaan missään riidan vaiheessa vedonneet tuohon aukkoon vaatimustensa perusteena vaan pysyivät kannassaan, että vaatimukset perustuvat kapillaariseen kosteuden nousuun laatan läpi.
Oikeudessa katsottiin laatan perustuksen osalta selvitetyksi, että talo oli perustettu hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti ja rakennettu ajankohdalle tyypillisen rakennustavan mukaisesti. Ostajien vaatimukset olivat perustuneet siihen, että kapillaarinen kosteus tulisi laatan läpi ja aiheuttaisi lattiarakenteeseen laaja-alaiset kosteus- ja homevauriot. Näyttöä tällaisesta ei tullut kuitenkaan esiin. Siksi käräjäoikeus hylkäsi kaupan purkuvaatimuksen.
Ostajat eivät hyväksyneet käräjäoikeuden tuomiota, vaan valittivat siitä hovioikeuteen, vedoten edelleen siihen, että virheenä oli kosteuden kapillaarinen nousu laatan läpi
Hovioikeus käsitteli asian ja päätyi tuomiossaan siihen, että asiassa ei ole näytetty, että parketin vauriot olisivat johtuneet siitä, että rakennuksen alapohjassa ei ollut asianmukaista veden kapillaarinousun estävää katkoa. Hovioikeus kuitenkin kelpuutti kaupan purkuvaatimuksen perusteeksi alapohjaan keittiön allaskaapin alle täyttömaahan ulottuvan aukon, vaikka ostajat eivät olleet siihen vaatimuksensa perusteena virheenä vedonneet. Hovioikeus piti aukkoa terveyshaittaa aiheuttavana rakennuksen virheenä ja tuomitsi sen johdosta kaupan purettavaksi.
Korkein oikeus otti asian käsiteltäväkseen sen arvioimiseksi, oliko hovioikeus toiminut ratkaisussaan oikein. Oikeusriitoja säätelevässä oikeudenkäymiskaaressa todetaan, että asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa sellaiseen seikkaan, johon ostajat eivät ole vaatimuksiensa tueksi vedonneet. Korkein oikeus päätyikin ratkaisussaan siihen, että hovioikeus ei olisi saanut omavaltaisesti ottaa tuomion perusteeksi seikkaa, johon riidassa ei oltu edes virheenä vedottu.
Laatan läpi tulevasta kapillaarisesta kosteudesta ei riidassa ollut näyttöä. Koska vaatimuksen perusteena oli vedottu vain siihen, ei vaatimus voinut menestyä. Siksi Korkein oikeus päätyi siihen, että perusteita kaupan purkuun ei ollut. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja ostajat hävisivät näin ollen riidan.
Tämä riita muistuttaa meitä ainakin siitä, että mikäli kaupan osapuolilla on kaupan jälkeen näkemyseroja talon kunnosta eikä sovinnollista ratkaisua myyjän ja ostajan välillä saataisi aikaan, tulisi osapuolten ainakin huolellisesti kartoittaa tilanne niin rakennustekniikan kuin lakipykälien osalta ennen riitaan ajautumista.
Kirsi Alppi-Takkinen,
Lakimies, VT
