Itä-Suomen hovioikeus antoi 26.8.2015 ratkaisun nro 499 liikehuoneiston vuokrasopimusta koskevassa asiassa. Asiassa keskeinen kysymys oli se, oliko vuokralainen syyllistynyt sopimusrikkomukseen, kun lopetti huoneistossa olevan liiketoiminnan kannattamattomana.
Asiassa taustalla oli se, että ko. päivittäistavarakaupan toiminta lopetettiin omistajan vaihtuessa, eikä uusi omistaja katsonut liiketoimintaa kannattavaksi mm. sen vuoksi, että lähistöllä oli tämän uuden omistajan omistama vastaava päivittäistavarakauppa.
Ennen omistajan vaihdosta oli tehty pitkä määräaikainen sopimus, jossa myös sovittiin investoinnista kohteeseen. Sopimukseen kirjoitettiin huoneistojen käyttötarkoitukseksi, että tilat oli tarkoitettu ”elintarvikemyymäläkäyttöön.”
Vuokra jakautui perusvuokraan, lisävuokraan ja investointivuokraan. Lisävuokra olisi ollut tietty prosentti liikevaihdosta.
Omistajavaihdoksen jälkeen, kun kauppa lopetettiin, investointeja ei ehditty tehdä. Tämän jälkeen vuokralainen maksoi sopimuskauden loppuun saakka perusvuokraa. Lisävuokraa ei tietysti muodostunut, koska liiketoimintaa ei harjoitettu.
Tiloissa toimi tämän jälkeen vuokrasuhteen päättymiseen saakka noin viisi vuotta kirpputorityyppistä toimintaa alhaisella vuokralla. Suuri osa tilasta oli tyhjillään.
Vuokranantajan kanne perustui siihen, että toiminnan lopettaminen oli sopimusrikkomus. Vahingonkorvauksia vaadittiin kiinteistön arvon alentumisesta. Vuokranantaja katsoi, että kiinteistön arvo oli romahtanut, kun liikepaikassa ei harjoitettukaan enää asiakasvirtojen kannalta merkityksellistä päivittäistavarakauppaa. Lisäksi vuokranantaja vaati korvausta vuokratulon menetyksestä. Tämä vaatimus oli laskettu niin, että kun aikaisemmin osapuolten kesken ollutta kiinteävuokraista sopimusta muutettiin osittain liikevaihtosidonnaiseksi, vuokranantaja katsoi hävinneensä vanhan vuokran ja uuden vuokran erotuksen vuokrasopimuskaudelta. Vaatimukset olivat varsin suuria, yhteensä noin 3 miljoonaa euroa.
Kanne hylättiin molemmissa oikeusasteissa. Perustelut kuitenkin poikkesivat toisistaan.
Käräjäoikeus katsoi, että vuokralainen ei ollut rikkonut vuokrasopimuksen ehtoja. Sopimuksen muuttaminen osittain kiinteäksi ja osittain liikevaihtosidonnaiseksi vuokraksi oli liikeriski. Vuokralainen oli täyttänyt velvoitteensa maksamalla perusvuokran.
Hovioikeus puolestaan katsoi, että vuokralainen lopettaessaan elintarvikemyymälätoiminnan harjoittamisen vuokratiloissa oli toiminut vastoin sopimuksen keskeistä käyttötarkoitusedellytystä ja siten vuokralainen oli syyllistynyt sopimusrikkomukseen.
Hovioikeus kiinnitti huomiota siihen, ettei vuokranantaja käyttänyt liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 48 §:n 1 momentin 3 ja 7 kohtien mukaista oikeutta purkaa vuokrasopimus sillä perusteella, että huoneistoa käytetään olennaisesti muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty. Koska vuokranantaja ei ole käyttänyt purkuoikeuttaan vaan pysynyt alkuperäisessä sopimuksessa vastaanottaen sopimuksen mukaisen perusvuokran jäljellä olevan sopimuskauden ajan, se oli hovioikeuden mukaan menettänyt oikeutensa vahingonkorvaukseen sopimusrikkomuksen johdosta.
Mitä tästä opimme
Hovioikeuden ratkaisu menee sopimusoikeuden ytimeen. Sopimuksen osapuolilla on oikeus edellyttää, että sopijapuoli täyttää kaikki sopimusvelvoitteensa. Vaikka laissa liikehuoneiston vuokrauksesta ei ole määräystä tällaisen tilanteen varalta, vuokranantajalla on ollut oikeus edellyttää, että vilpittömässä mielessä suunniteltu remontti ja pitkäaikainen käyttö tiettyyn käyttötarkoitukseen myös toteutuu. Asiaan on vaikuttanut se, että kysymyksessä on koko kiinteistöä koskeva vuokrasopimus, jolloin tilojen jääminen tyhjilleen on saattanut merkitä vuokranantajan kannalta kohteen arvon alentumista. Sopimusta tehtäessä olleet edellytykset ovat muuttuneet, kun toiminta loppui.
Toisaalta vuokranantajan olisi pitänyt käyttää laissa olevaa nimenomaista reagoimiskeinoa, purkaa sopimus ja hakea sen jälkeen vahingonkorvauksena aiheutunutta vahinkoa. Vahinko tuossa tilanteessa olisi ilmeisesti ollut kohteen mahdollisesti tyhjillään jäämisen ajalta menetetty vuokratuotto.
Vuokranantajan olisi siten aktiivisesti pitänyt kehittää kiinteistöä ja etsiä uutta vuokralaista ja hakea vahingonkorvauksena vain todellista menetystä sen jälkeen, kun uusi vuokralainen mahdollisesti olisi tiloihin löytynyt.
Pääsääntö edelleen on se, että vuokralaisen tärkein velvollisuus on vuokran maksaminen. Jos kysymyksessä olisi ollut vaikkapa jossakin kivijalassa oleva pieni myymälä, jolla liikepaikkana ei merkittävää arvoa ole ja vuokralainen olisi maksanut vuokransa, ei pelkästään tilojen tyhjillään pitämisestä todennäköisesti vahingonkorvausvaatimusta voisi esittää.
Petteri Kuhanen
asianajaja, varatuomari, oikeustieteen lisensiaatti
Kiinteistölehti 8/2015
