Vaasan hovioikeus on tuomiossaan 8.11.2018, tuomio numero 467, ottanut kantaa siihen, voiko pesuhuoneen kynnyskorkeus muuttua taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan saneerauksen yhteydessä aiempaa korkeammaksi ja jos voi, millä edellytyksillä.
Kyseessä oli vanhempi kerrostaloyhtiö, jossa tehtiin putkistosaneeraus vuosina 2012-2013. Kyseisen hankkeen hankesuunnittelu oli jäänyt vähäiseksi ja se oli tehty melko nopealla aikataululla. Hanke oli toteutettu LVI-piirustusten ja työselostuksien mukaisesti. Rakennusvalvontaviranomainen oli antanut hankkeelle myös rakennuslupapäätöksen.
Riita koski saneerauksen yhteydessä tapahtunutta muutosta osakkaan pesuhuoneen kynnyskorkeuteen. Kyseinen asunto sijaitsi kerrostalon ensimmäisessä kerroksessa. Asunnon pesuhuoneen alkuperäinen kynnyskorkeus oli ollut ennen saneerausta noin 70 mm. Putkistosaneerauksen jälkeen asunnon pesuhuoneen kynnyskorkeus oli 159 mm.
Osakas nosti oikeusriidan taloyhtiötä vastaan saneerauksen jälkeen ja vaati, että taloyhtiö tulee kustannuksellaan velvoittaa korjaamaan osakkaan pesuhuoneen kynnys siten, että kynnyksen korkeus on mahdollisimman matala ja maksimissaan 8 cm korkuinen.
Riidatonta oli, että osakas oli jo ennen asuntonsa saneerausta huomauttanut asiasta taloyhtiölle. Riidatonta oli sekin, että hän oli myös saneerauksen jälkeen reklamoinut uudestaan asiasta taloyhtiölle mutta taloyhtiö ei ollut reagoinut osakkaan huomautukseen eikä reklamaatioon mitenkään.
Hovioikeus otti ratkaisussaan kantaa siihen, onko remontin suorittamisessa tapahtunut virhe ja jos näin olisi tapahtunut, tulee hovioikeuden ottaa kantaa myös siihen, onko taloyhtiö toiminut asiassa huolimattomasti, jotta osakkaan vaatimus voisi menestyä.
Tapahtuiko remontin suorittamisessa virhe?
Arvioitaessa sitä, onko kynnyksen osalta ollut kysymys virheestä, tuli ottaa huomioon, millaisia vaatimuksia rakentamista koskevat määräykset ovat asettaneet kynnyksen korkeudelle. Vaikka olemassa olevat esteetöntä rakennusta koskevat määräykset ja ohjeet eivät sellaisenaan suoraan soveltuneet tähän tapaukseen, on kuitenkin kynnyksen korkeutta rajannut erityisesti määräys siitä, että rakennuksen muutos- ja korjaustöiden yhteydessä tehtävät muutokset eivät saa heikentää käyttöturvallisuutta. Hovioikeus arvioi, että saneerauksen jälkeinen kynnyskorkeus 159 mm on poikkeuksellisen korkea. Näin ollen hovioikeus katsoi, että näin korkea kynnys on esteettisesti haitallinen ja vaikuttaa asunnon arvoon sitä alentavasti ja ennen kaikkea heikentää merkittävästi käyttöturvallisuutta. Näillä perusteilla hovioikeus päätyi siihen johtopäätökseen, että kynnyksen osalta on lähtökohtaisesti kysymys virheestä. Sillä, onko remontti toteutettu suunnitelman mukaisesti, ei ollut ratkaisevaa merkitystä. Edelleen hovioikeus totesi, että suorituksessa ei voida katsoa olevan virhettä, jos mitään muuta vaihtoehtoa toteuttaa remontti ei ole ollut. Asiassa on siten vielä arvioitava, onko taloyhtiössä valittu ratkaisu ollut ainoa mahdollinen vai olisiko remontti voitu toteuttaa jollakin toisella tavalla niin, että pesuhuoneen kynnyskorkeus olisi jäänyt matalammaksi.
Asiassa todistajina kuullut rakennusalan asiantuntijat kertoivat, että olisi ollut ainakin kaksi vaihtoehtoista tapaa tehdä remontti toisin niin, että osakkaan huoneiston pesuhuoneen kynnyskorkeus olisi saatu matalammaksi. Näin ollen hovioikeus katsoi toteennäytetyksi, että pesuhuoneen remontti olisi ollut mahdollista toteuttaa toisella tavalla niin, että kynnyskorkeus olisi jäänyt ratkaisevasti matalammaksi ja että tämän vuoksi kynnyksen osalta on siten kysymys virheestä.
Oliko taloyhtiön toiminnassa tuottamusta?
Riidatonta oli, että projektista oli puuttunut hankevastaava ja että hankesuunnittelu oli ollut puutteellista. Näin ollen hovioikeus katsoi kynnyksen nousun olleen tietoinen ratkaisu ja että vaihtoehtoisia remontin toteutustapoja ei ole edes harkittu eikä selvitetty vaikka osakas oli jo ennen remonttia huomauttanut asiasta taloyhtiölle.
Hovioikeus katsoi, että taloyhtiön olisi tullut selvittää jo suunnitteluvaihteessa eri toteutusvaihtoehdot. Hovioikeus korosti, että taloyhtiön tulee varmistua siitä, että työ tehdään hyvää rakennustapaa noudattaen siten, että osakkaalle ei aiheudu vahinkoa. Vanhaa rakennusta saneerattaessa saattaa tulla yllätyksiä mutta tässä tapauksessa hankesuunnittelun puutteellisuus ja se, että vaihtoehtoisia remontin toteutustapoja ei oltu osakkaan huomautuksista huolimatta edes harkittu, osoittaa hovioikeuden mielestä taloyhtiön huolimattomuutta. Kiireellinen aikataulu ja isännöitsijän terveysongelmat ennen remonttia eivät myöskään poistaneet taloyhtiön vastuuta.
Lopputulema oli, että koska remontti olisi ollut mahdollista toteuttaa niin, että kynnyskorkeus olisi jäänyt matalammaksi, hovioikeus katsoi taloyhtiön toimineen huolimattomasti ja se velvoitti taloyhtiön korjaamaan kyseisen asunnon pesuhuoneen kynnyksen mahdollisimman matalaksi. Koska osakas voitti riidan, joutui taloyhtiö myös maksamaan osakkaan oikeudenkäynti- ja asian selvittelykustannukset.
Ratkaisusta kannattaa ottaa opiksi se, että taloyhtiöiden korjaus- ja saneeraushankkeissa tulee varata riittävästi aikaa sekä hankkeen huolelliseen suunnitteluun, mahdollisten vaihtoehtoisten toteutustapojen selvittämiseen että myös itse toteutukseen.
Kirjoittaja, varatuomari Kirsi Alppi-Takkinen työskentelee lakimiehenä Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.
