Päätöksenteko, kustannusten jako ja kunnossapitovastuu: muun muassa näistä asioista herää kysymyksiä, kun on aikeena hankkia parvekelasit taloyhtiön jokaiseen asuntoon. Kuuluvatko parvekelasit taloyhtiölle, entä miten parvekelasituksen hinta jakautuu?
1. Parvekelasit taloyhtiöön – Miten siitä päätetään?
Parvekelasituksesta päätetään yhtiökokouksessa normaalilla äänten enemmistöllä. Remontti vaikuttaa siinä määrin osakkaiden vastikkeisiin, että hallitus ei voi yksin tehdä päätöstä – ellei yhtiökokous ole erikseen valtuuttanut sitä päättämään asiasta. Yleensä esimerkiksi vanhoissa kerrostaloissa parvekelasitus tulee puheeksi osana julkisivuremonttia.
2. Miten kustannukset jaetaan, jos taloyhtiöön päätetään asentaa parvekelasit, mutta kaikilla ei ole parveketta?
Korkein oikeus linjasi 2005:83 ratkaisussaan, että parvekelasitus alentaa parvekkeiden kunnossapitokustannuksia. Ratkaisusta koituu etua näin ollen niillekin taloyhtiön osakkaille, joilla ei ole parveketta eli myös heidän täytyy osallistua lasituksen asentamisen kustannuksiin. Kerrostalon parvekelasitus mm. voi säästää rahaa yhtiön huolto- ja lämmityskuluissa. Uudistus rahoitetaan kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Parvekelasituksen hinta jaetaan siis kaikille osakkaille vastikkeiden muodossa, myös heille, joilla ei ole parveketta.
3. Miten toimitaan, jos osalla osakkaista on parvekelasit taloyhtiössä?
Yhtiökokouksen on päätettävä osakkaalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta eli hyvityksestä, jos osakkaan tai huoneiston edellisen omistajan asentama parvekelasitus vähentää tulevan uudistuksen kokonaiskustannuksia eli tuo yhtiölle säästöä. Osakkaan vastuulla on osoittaa, että kaikki edellytykset vastikehyvitykseen täyttyvät.
Taloyhtiölle syntyvän säästön määrittelyssä on suositeltavaa kääntyä urakoitsijan puoleen. Osakkaan tulisi esittää vaatimuksensa niin hyvissä ajoin, että se ehditään huomioida yhtiön hankkeessa. Käytännössä vaatimus olisi hyvä esittää viimeistään siinä yhtiökokouksessa, jossa hankkeen rahoituksesta päätetään.
Mikäli olemassa olevat parvekelasit jätetään paikoilleen, niiden jäljellä oleva käyttöikä arvioidaan eli hyvityksen määrässä otetaan myös huomioon vanhan lasituksen ns. ikävähennys, ja parvekelasien omistajille myönnetään korvaus yhteisistä kustannuksista. Lain mukaan tämä korvaus perustuu taloyhtiön saavuttamaan säästöön, ei alkuperäisiin hankintakustannuksiin.
Käytännössä hyvityksen suuruus on yleensä hyvin pieni, ellei lasitusta ole hankittu korkeintaan muutama vuosi aiemmin. Voi olla niinkin, että äskettäin hankitut uudet parvekelasit joudutaan ensin poistamaan taloyhtiön suorittaman remontin takia, joka sekin pienentää taloyhtiölle koituvaa säästöä. Useimmiten taloyhtiöissä päädytäänkin asentamaan samanlaiset uudet lasitukset kaikille parvekkeille.
4. Voiko taloyhtiö ”pakottaa” asentamaan parvekelasit omalla kustannuksella?
Ei voi. Osakas voi vapaaehtoisesti hankkia omalla kustannuksellaan parvekelasit. Vaihtoehtoisesti taloyhtiö hankkii ne ja parvekelasituksen hinta katetaan yhtiövastikkeella.
5. Kenelle kuuluu kunnossapitovastuu parvekkeen lasituksesta?
Kuuluuko parvekelasit taloyhtiölle? Kyllä, jos parvekelasit on asennettu taloyhtiön toimesta rakennusvaiheessa tai myöhemmin. Tässä tapauksessa myös kunnossapitovastuu parvekelasituksesta kuuluu taloyhtiölle. Jos osakas on asentanut parvekelasituksen muutostyönä omalla kustannuksellaan, huoltotyöt ja lasien kunnossapitotoimet ovat hänen vastuullaan. Osakkaalla on vastuu lasituksesta silloinkin, kun asennuksen on suorittanut huoneiston edellinen omistaja.
6. Kun taloyhtiö päättää asentaa parvekelasit, voiko osakas kieltäytyä uudistuksesta oman parvekkeen kohdalla? Miten tällainen päätös vaikuttaa kustannusten jakoon?
Jos osakas ei halua parvekelaseja lainkaan, hän voi neuvotella asiasta taloyhtiön kanssa. Jos yhden parvekkeen lasittamatta jättämisestä ei aiheudu taloyhtiölle mitään haittaa tai vahinkoa, voi parvekkeen yleensä jättää hankkeen ulkopuolelle. Joskus kuitenkin viranomainen vaatii, että kaikki parvekkeet lasitetaan samalla kertaa.
Vaikka yksittäisen osakkaan parveke voidaan jättää osakkaan pyynnöstä lasittamatta, osakas joutuu kuitenkin osallistumaan normaalilla tavalla yhtiön hankkeen kustannuksiin. Koska osakas on itse luopunut laseista, ei hän tai mahdollinen uusi osakas voi jälkeenpäin vaatia lasien asentamista, vaan tällöin osakas kustantaa lasien hankinnan itse.
Herättääkö parvekelasit taloyhtiössä vielä muita kysymyksiä mielessäsi? Ota yhteyttä, autamme mielellämme näissä sekä muissa kiinteistöjuridiikkaan liittyvissä asioissa.
Artikkelissa asiantuntijana Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm.
Sinua voisi kiinnostaa myös maksuton kiinteistöalan juridiikkaan keskittyvä uutiskirjeemme, jossa uutisoimme kuukausittain mm. lainsäädännön muutoksista ja oikeustapauksista kiinteistöalalla. Lue viimeisin uutiskirjeemme täältä.
