Osakkeenomistajan vastuuta teettämästään huoneistoremontista on tulkittu eri tavoin nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa ja edellisessä, vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaissa. Näin ollen taloyhtiöiden on syytä olla tarkkana, jos tällainen asia riitautuu osakkaan kanssa.
Aiemman asunto-osakeyhtiölain aikana osakkeenomistajan vastuu teettämistään korjaus- ja muutostöistä ulottui oikeuskäytännössä pidemmälle kuin nykyisen lain mukaan.
Vastuussa urakoitsijastaan
Klassisin ratkaisu lienee Helsingin hovioikeuden tuomio 26.9.2000 nro 2549, jossa osakkeenomistaja oli teettänyt kylpyhuoneensa kaakeloinnin valitsemallaan urakoitsijalla. Urakoitsija oli tehnyt vedeneristyksen virheellisesti. Hovioikeus katsoi, että osakkeenomistaja oli vastuussa teettämästään korjaustyöstä omasta tuottamuksestaan riippumatta. Vastaava ratkaisu on Helsingin hovioikeuden tuomio 14.3.2002 nro 674, jossa osakkeenomistaja oli rikkonut vedeneristeen laatoitustyön yhteydessä. Osakkaan katsottiin olevan vastuussa aiheutuneesta vahingosta taloyhtiölle. Osakkaan vastuun kannalta ei katsottu olevan merkitystä sillä, että hän oli käyttänyt ulkopuolisia työntekijöitä.
Aiempaa asunto-osakeyhtiölakia ja sen 78 pykälän määräystä kunnossapitovastuusta on siis tulkittu siten, että osakkeenomistajalla on ollut vastuu hallitsemansa huoneiston sisäosien kunnossapidosta, joka vastuu on kattanut myös osakkeenomistajien käyttämien ulkopuolisten urakoitsijoiden hyvän rakennustavan vastaisen rakentamisen.
Vastuussa valinnastaan
Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki lähtee taasen liikkeelle siitä, että osakkeenomistajan teettäessä korjaus- ja muutostöitä huoneistossaan, osakkeenomistajan vastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvausta koskevien säännösten mukaisesti. Jos osakkeenomistaja ei ole omalta osaltaan menetellyt huolimattomasti, hänelle ei synny vastuuta käyttämänsä urakoitsijan hyvän rakennustavan vastaisesta rakentamisesta. Osakkeenomistajan huolellisuutta punnittaessa kiinnitetään huomiota siihen, onko osakkeenomistaja ollut huolellinen urakoitsijaa valitessaan, onko hän teettänyt tarvittavat suunnitelmat ja järjestänyt riittävän valvonnan. Jos tästä huolimatta urakoitsija epäonnistuu töissään, on vastuu kyseisen urakoitsijan, ei osakkeenomistajan, myös suhteessa taloyhtiöön.
Tuomioistuimissa on edelleen vireillä riitoja, joissa muutostyöt on tehty ennen nykyisen lain voimaantuloa (heinäkuu 2010), jolloin korjaus- ja muutostöiden teettämiseen sovelletaan vuoden 1991 lakia. Tällöin tulisi noudattaa myös tuon lain mukaista varsin vakiintunutta, edellä kuvattua oikeuskäytäntöä.
Mitä oikeusohjetta sovelletaan
Käytäntö ei kuitenkaan ole täysin yksiselitteinen. Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 3.2.2016 nro 146 oli kysymys siitä, että osakkeenomistaja oli teettänyt kylpyhuoneremontin urakoitsijalla. Pesukoneen viemäröintiputken lattian läpivientiputki oli jäänyt asentamatta eikä viemäriputki ylettynyt lattiapinnan tasoon. Lisäksi vedeneristyksessä oli puutteita. Nämä rakennusvirheet aiheuttivat myöhemmin kylpyhuoneeseen kosteusvaurion. Tapaukseen sovellettiin aiemman asunto-osakeyhtiölain säännöksiä, koska työt oli tehty ennen nykyistä lakia.
Kyseessä oli siis selvä hyvän rakennustavan vastainen rakentaminen, josta osakkeenomistajan olisi tullut edellä viitatun oikeuskäytännön perusteella olla vastuussa riippumatta siitä, oliko hän itse menetellyt huolimattomasti vai ei.
Hovioikeus lausui perusteluissaan, että vanhassa asunto-osakeyhtiölaissa ei ollut säännöksiä osakkeenomistajan korvausvastuusta muutostyötilanteessa. Hovioikeus katsoi, ettei aiemman lain 78 pykälän säännöksestä ollut johdettavissa osakkeenomistajalle hänen omasta tuottamuksestaan riippumatonta vastuuta muutostöiden aiheuttamista vahingoista suhteessa asunto-osakeyhtiöön.
Toisaalta hovioikeus viittasi ratkaisussaan nykyisen asunto-osakeyhtiölain 4 ja 5 luvun 1 pykäliin ja totesi osakkeenomistajan velvoitteena olevan sen, että hänen sopimuskumppaninaan oleva itsenäinen urakoitsija noudattaa hyvää rakennustapaa sen varmistamiseksi, ettei työstä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Hovioikeuden mukaan osakkeenomistaja ei vastaa käyttämänsä itsenäisen urakoitsijan huolimattomuudesta, jos osakas urakoitsijaa valitessaan on toiminut huolellisesti. Tällä perusteella hovioikeus hylkäsi taloyhtiön korvausvaatimuksen.
Rovaniemen hovioikeus on puolestaan ratkaisussa HO 31.12.2019 nro 466 ottanut kantaa vahingonkorvausvastuusta tilanteessa, jossa ulkopuolisen urakoitsijan suunnittelema ja toteuttama osakkaan muutostyö aiheutti yhtiössä vesivahingon. Osakas oli rakentanut huoneistossaan yhtiön linjasaneerauksen aikana erillisenä muutostyönä kylpyhuoneen makuuhuoneena käytetystä huoneesta. Osakas oli käyttänyt samaa suunnittelijaa, joka oli suunnitellut yhtiön linjasaneerauksen sekä samaa urakoitsijaa, joka oli tehnyt linjasaneerauksen rakennustekniset työt. Hovioikeus katsoi ratkaisussaan, että osakas oli vastuussa ulkopuolisen urakoitsijan hyvän rakennustavan vastaisesti tehdyistä muutostöidensä aiheuttamista vesivahingoista, sillä osakas ei ollut osoittanut menetelleensä huolellisesti.
Hovioikeudet sovelsivat tapauksiin nykyisen lain tulkintaa ja lopputulokset voivatkin selkeästi olla vastoin aiemman lain vakiintunutta tulkintaa, jonka mukaan nämä tapaukset olisi tullut ratkaista. Tämä arpapeli on syytä ottaa huomioon, jos tällaisista riidoista joudutaan käräjille.
Jarmo Asikainen
Jarmo Asikainen toimii asianajajana Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä
Kiinteistölehti 8/2016
