Korkeimpien tuomioistuinten ratkaisuilla on suuri painoarvo, jos asunto-osakeyhtiölain tulkinta vaikuttaa epäselvältä tai taloyhtiöiden arkeen ollaan muodostamassa oikeusohjeita.
Asunto-osakeyhtiöitä koskevia riitoja ratkaistaan tuomioistuimissa huomattava määrä vuosittain. Tapausten kirjo on laaja ja niiden avaaminen tarjoaa tärkeää tietoa laintulkinnasta niin asiantuntijoille kuin maallikoillekin. Asunto-osakeyhtiöt oikeuskäytännössä –teos (2. painos) on jatkoa noin 20 vuotta sitten ilmestyneelle kattavalle oppaalle. Kahden painoksen välissä on taloyhtiömaailmassa ehtinyt tapahtua paljon aina asunto-osakeyhtiölain muuttumisesta useiden satojen ratkaisujen kertymiseen. Teoksen päivitykselle oli tilausta, sillä lainsäännökset ja niitä koskevat tulkinnat ovat ajan kuluessa osittain muuttuneet. Työhön ryhtyivät asianajaja, OTM Joel Sariola ja kiinteistölakimies, OTM Juuso Laurila.
– Kun itse aikoinaan aloittelin alalla, pidin kirjan aiemmasta painoksesta ja sen käyttämisestä todella paljon. Sen avulla esimerkiksi asiakkaita on voinut opastaa niiden tapausten kautta, joissa on samankaltaisuutta meneillään olevan ongelman kanssa, Sariola kertoo.
Laurila lisää, että kirja antaa kattavan kuvan siitä, miten asunto-osakeyhtiölakia ja muuta taloyhtiöön liittyvää oikeuskäytäntöä on sovellettu ja tulkittu eri tuomioistuimissa.
– Tapauksiin tutustuminen auttaa ymmärtämään, miten oma riita voi menestyä, hän sanoo.
Katso tekijöiden videohaastattelu tästä
Mukana myös urakkariitoja
Asunto-osakeyhtiöt oikeuskäytännössä -teokseen on koottu kaikki ratkaisut korkeimmasta oikeudesta, korkeimmasta hallinto-oikeudesta sekä hovi- ja hallinto-oikeuksista viimeisen sadan vuoden ajalta. Näin ollen se antaa erittäin täsmällisen kuvan siitä, miten erilaisia taloyhtiössä tapahtuvia yhteentörmäyksiä käsitellään.
– Eniten taloyhtiöissä riidellään rahaan liittyvistä kysymyksistä, kunnossapitovastuusta, muutostöistä sekä perushankkeiden korjauksista. Oikeussaliin vievät myös esimerkiksi osakkaiden häiriökäyttäytyminen tai maksujen laiminlyönnit, Sariola sanoo.
Suurin osa kirjan tapauksista koskee asunto-osakeyhtiölain tulkintaa ja soveltamista, mutta mukana on muun muassa taloyhtiöiden urakoita sekä perustajaurakoitsijoita koskevia tapauksia.
Kaksi mielenkiintoista poimintaa satojen joukosta
Pyysimme kirjoittajia poimimaan teoksesta yhden erityisen kiinnostavan tapauksen ja avaamaan päätöksen vaikutusta tuleviin vastaaviin kiistoihin.
Turun HO 24.4.2017 nro 405
Arvioitaessa hallituksen jäsenen huolimattomuutta korjaushankkeen osalta oli huomioitava, ettei hän ollut rakennusalan ammattilainen. Hallituksen jäsen ei ole vastuussa asiantuntijan tekemästä virheestä, mikäli asiantuntijalla on riittävä asiantuntemus tehtävän vaativuus huomioon ottaen. Maallikolta ei voida olettaa, että hän kykenee ottamaan kantaa siihen, onko rakennusalan ammattilaisen suunnitelmia pidettävä asianmukaisina, ja onko suunnittelijalla ollut riittävästi tietoa kohteesta.
”Nykyisen asunto-osakeyhtiölain voimaan tultua hallituksen jäseniä peloteltiin vahingonkorvausvastuulla, ja sillä kuinka helposti tämä syntyy. Vaikka lain vastaisesta tai huolimattomasta toiminnasta voikin joutua vahingonkorvausvastuuseen, mielestäni ratkaisusta käy hyvin ilmi, ettei hallituksen jäsen ole vastuussa asiantuntijan tekemästä virheestä. Maallikolta ei myöskään voida olettaa, että hän kykenee ottamaan kantaa siihen, onko rakennusalan ammattilaisen suunnitelmia pidettävä asianmukaisina.”
Asianajaja, OTM Joel Sariola
KKO 2021:32
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja oli asennuttanut osakehuoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumpun siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti oli tehty rakennuksen ulkoseinään. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että ilmalämpöpumpun asentamista oli arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä.
”Tuore korkeimman oikeuden ratkaisu muutti aikaisempaan linjausta ilmalämpöpumppujen asentamisen osalta. Aikaisemmassa ratkaisussa, KKO 2013:2183, katsottiin, että läpiviennin tekeminen huoneiston ja osakashallinnassa olevan parvekkeen välillä olevaan ulkoseinään kohdistuu sellaiseen rakennuksen osaan, joka kuuluu taloyhtiön hallintaoikeuden piiriin.
Ratkaisusta huolimatta muutostyöoikeus ei ole kuitenkaan rajoittamaton, vaan taloyhtiö tai toinen osakas voi edelleen asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa taloyhtiölle tai toiselle osakkaalle. Lisäksi taloyhtiö ja osakas voivat edelleen jopa kieltää muutostyön, jos sen tekeminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon aiheutuvan haitan määrän ja osakkaalle koituvan hyödyn. Kyseisessä tapauksessa korkein oikeus katsoi, että taloyhtiön päätös kieltää ilmalämpöpumpun asennus oli kohtuuton, kun sen asentamisesta koitui osakkaalle varteenotettavaa hyötyä.”
Kiinteistölakimies, OTM Juuso Laurila
Asunto-osakeyhtiöt oikeuskäytännössä –teoksen (2. painos) on nyt tilattavissa joko painettuna kirjana tai verkkoversiona. Kirjan on kustantanut Kiinteistömedia Oy.
Julkaisemme säännöllisesti artikkeleita tuoreista oikeustapauksista verkkosivuillamme. Voit lukea niitä täällä.
Kuva: KKO
