Osakas ja taloyhtiö ajautuvat vuosia kestäneeseen kiistaan kylpyhuoneremontin korjauksista. Juttu eteni Pirkanmaan käräjäoikeudesta Turun hovioikeuteen ja koukkasi korkeimman oikeuden kautta takaisin hovioikeuteen. Ratkaisu saavutettiin syksyllä 2022.
Pirkanmaalainen rivitaloyhtiö oli teettänyt osakkaan hallitseman huoneiston kylpyhuoneessa ja saunassa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenteiden kosteusvaurioiden korjauksia. Samassa yhteydessä oli uusittu paitsi vedeneristykset myös osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat märkätilojen sisäosat, kuten lattioiden ja seinien laatoitukset. Työ valmistui helmikuussa 2015.
Osakas vaati myöhemmin taloyhtiöltä vahingonkorvauksia virheellisestä työstä yhteensä noin 12 750 euroa. Hän esitti kanteessaan, että taloyhtiö on toiminut hyvän rakennustavan vastaisesti laiminlyödessään remontin valvomisen.
Määrällinen vaatimus perustui keskiarvohintaan
Tapauksessa oli kyse taloyhtiön vahingonkorvausvastuusta tilanteessa, jossa taloyhtiö oli kunnossapitovastuunsa puitteissa korjannut huoneiston pesutiloja. Osakas valitti puutteellisesta työstä niin laatoituksen, lattiakaivon kuin ilmanvaihtoventtiilin osalta. Muun muassa lattian kaadot olivat riittämättömät ja viettivät väärään suuntaan, laatoissa oli hammastusta ja saumat epätasaisia. Osakas perusteli vaatimaansa summaa ensisijaisesti korjauskustannuksilla. Vaatimus perustui kolmen remonttitarjouksen keskiarvohintaan.
Taloyhtiö puolestaan ilmoitti vastauksessaan, että osakkaan olisi pitänyt reklamoida virheistä viipymättä remontin valmistumisen jälkeen. Osakas oli ilmoittanut virheistä vasta tammikuun lopussa 2017.
Hidastelusta haittaa osakkaalle
Käräjäoikeus totesi johtopäätöksenään, että yhtiö on laiminlyönyt valvontavastuunsa laatoituksen osalta. Reklamaation osalta osakkaan olisi kuitenkin pitänyt reagoida ongelmiin viipymättä säilyttääkseen oikeutensa vahingonkorvaukseen. Hän oli asunut huoneistossa remontin ajan eli virheet oli nähtävissä heti työn valmistuttua. Käräjäoikeus päätti, että osakas on passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvauksia.
Asian käsittelyä jatkettiin Turun hovioikeudessa, joka käräjäoikeuden tavoin hylkäsi osakkaan kanteen reklamaation myöhästymisen perusteella.
Vahingonkorvausvaatimuksen esittäminen mahdollista myöhäisestä ilmoituksesta huolimatta
Osakas sai kuitenkin osittaisen valitusluvan ja asia päätyi korkeimman oikeuden käsittelyyn. Se katsoi päätöksessään, että asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraamuksista. Sen sijaan säännöksen perusteluissa todetaan, että ilmoituksen laiminlyönyt osakkeenomistaja on vastuussa vahingosta siltä osin kuin se olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella. Kyseessä ei kuitenkaan ole reklamaatiosäännös, jonka noudattamatta jättämisen seurauksena osakas menettäisi oikeutensa vaatia korvausta yhtiöltä. Laki ainoastaan asettaa osakkeenomistajalle velvollisuuden toimia ilmoituksen kanssa ajoissa, jotta yhtiölle aiheutuu vioista mahdollisimman vähän kustannuksia. Näin ollen asia palautui Turun hovioikeuteen vahingonkorvausvaatimusten tutkimiseksi.
Tuomio
Hovioikeus katsoi edelleen, että yhtiö oli laiminlyönyt valvontavastuunsa työn osalta. Varsinaista korvattavaa vahinkoa osakkaalle oli hovioikeuden mukaan aiheuttanut virheellisistä lattian kallistuksista, laatoituksen soiroista ja saumojen paksuudesta. Hovioikeus arvioi korvattavan vahingon määräksi 5 000 euroa. Hovioikeuden mukaan se seikka, että osakas ilmoitti virheistä viiveellä, ei alentanut korvattavan vahingon määrää. Hovioikeus velvoitti taloyhtiön maksamaan kaksi kolmasosaa osakkaan oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista.
13.9.2022 nro 523
Tapauksen tärkeät opit, asianajaja Mikko Ravi?
”Taloyhtiön velvollisuus on valvoa teettämänsä kunnossapitotyö myös siltä osin, kun siinä uusitaan tai korjataan osakkeenomistajan vastuulle kuuluvia osia. Jos tämä valvontavelvollisuus laiminlyödään, taloyhtiö ei voi menestyksekkäästi kiistää vastuutaan sillä perusteella, että osakas ei ole reklamoinut puutteista viivytyksettä remontin valmistumisen jälkeen.”
Kuva: Shutterstock
