Taloyhtiön talousasioihin kannattaa perehtyä huolellisesti ennen kevään yhtiökokousta. Kun ymmärrät keskeiset asiat tilinpäätöksestä, saat tilaisuudessa huomattavasti enemmän irti. Mitä tilinpäätös sisältää ja mihin osakkaan kannattaa siinä keskittyä?
Taloyhtiön rahat ovat käytännössä osakkaiden rahoja. Jos tahdot pitää hyvää huolta taloudestasi, tilinpäätöksen keskeisistä numeroista ja taloyhtiön tapahtumista kannattaa olla kiinnostunut. Myös asunnon ostajalle tilinpäätös on olennainen dokumentti päätöksenteossa, sillä siitä saa paljon tietoa esimerkiksi taloyhtiön tulevista korjauksista. Sen avulla voi siis varmistaa, onko kiinnostava asuntokohde myös järkisijoitus.
Tilinpäätöksestä löytyvät taloyhtiön keskeiset luvut niin tilinpäätöksen valmistumispäivänä kuin koko kuluneen vuoden ajalta. Taloyhtiön hallitus vastaa taloyhtiön taloudesta, mutta käytännössä talouteen liittyvästä tiedonhallinnasta ja paperityöstä huolehtii isännöitsijä. Yhtiökokouksessa tilinpäätöksen esittelee tavallisesti isännöitsijä, toisinaan hallituksen puheenjohtaja. Osakkeenomistajat vahvistavat tilinpäätöksen yhtiökokouksessa.
Mihin osakkaan sitten pitäisi tilinpäätöksessä tarttua? Ensinnäkin on hyvä ymmärtää talouden perusta: Taloyhtiön tulot ovat yleensä yksinkertaiset. Ne kertyvät osakkaiden maksamista vastikkeista sekä esimerkiksi vesimaksuista ja vuokrista. Osakkaan kannalta tilinpäätöksen mielenkiintoisin anti on siinä, miten taloyhtiö on käyttänyt näitä osakkailta kerättyjä varojaan.
– Osakkaan kannattaa ennen kaikkea tarkistaa tilinpäätöksestä, onko kerättyjä rahoja käytetty tarkoituksenmukaisesti, ja sillä tavalla kuin asiasta on yhteisesti sovittu, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kiteyttää.
Taloyhtiön tilinpäätös sisältää toimintakertomuksen, tuloslaskelman, taseen ja liitetiedot.
Tutustu toimintakertomukseen
Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä. Se listaa edellisen tilikauden tapahtumat ja arvioi tulevaa kehitystä.
– Toimintakertomus on tärkeä tiedon lähde, sillä siinä avataan sanallisesti tilinpäätöksen numeroita, jotka eivät välttämättä muutoin avaudu maallikolle helposti. Toimintakertomuksesta käy ilmi muun muassa se, onko vastikkeita kerätty riittävästi ja mihin varoja on käytetty. Lisäksi siitä selviää taloyhtiön ottamat lainat ja muut sitoumukset, Furuhjelm kertoo.
Tiedot yhtiövastikkeen käytöstä esitetään tavallisesti vastikelaskelmien avulla. Toimintakertomuksen liitteenä on talousarviovertailu, jossa kulkevat rinnakkain talousarvion tulot ja menot sekä toteutuneet luvut.
Toimintakertomuksesta voi myös tarkistaa, mitä korjauksia talossa vuoden aikana tehty paljon, ja kuinka paljon niihin on käytetty rahaa. Lisäksi siinä sekä listataan muut tärkeät tapahtumat, kuten tulossa olevat korjaushankkeet.
– Energian ja vedenkulutuksen seuraaminen on tärkeää. Esimerkiksi lämmityskulut voivat ylittää arvioidun summan, jos talvi on ollut erityisen kylmä. Taloyhtiöissä voi tulla eteen vuoden aikana myös yllättäviä korjaustarpeita, jotka on hoidettava, vaikka budjettiarvio ylittyisi roimasti. Osakkaiden kannattaa kiinnittää huomiota myös budjetin alittumiseen. Se voi kertoa siitä, että jotain on jäänyt tekemättä, Furuhjelm sanoo.
Syyt budjetin heittelyyn on tärkeää avata osakkaille hallituksen ja isännöitsijän toimesta. Jos niistä ei mainita yhtiökokouksessa mitään, osakkaiden kannattaa nostaa asia esille.
Tuloslaskelma kannattaa kurkata
Tuloslaskelma näyttää taloyhtiön tuloksen eli sen, onko kulunut vuosi päättynyt voiton vai tappion puolelle. Siinä näkyvät tulot ja niillä maksetut menot. Laskelma tehdään lähinnä verottajaa varten, sillä taloyhtiön tarkoitus on hallita kiinteistöä, ei tuottaa voittoa osakkeenomistajille. Tuloslaskelma ei sellaisenaan kerro osakkaalle, miten kiinteistöä on hoidettu, mutta luvut kannattaa silti vilkaista. Siitä löytyvät hoitokulut eriteltyinä sekä vertailu edelliseen tilikauteen. Jos toteutuneet kulut eroavat budjetoidusta, syyt siihen kerrotaan tarkemmin toimintakertomuksessa.
– Vaikka tuloslaskelma olisi tappion puolella, se ei välttämättä tarkoita sitä, että taloyhtiö olisi hoidettu huonosti. Jos tappio johtuu esimerkiksi korjauskuluista, se ei ole ongelma. Mikäli yhtiössä on peritty eri vastikkeita, toimintakertomuksen vastikerahoituslaskelmasta kannattaa vielä tarkistaa, että vastikkeet ovat riittäneet kattamaan ne menot, joita varten niitä on peritty, Furuhjelm sanoo.
Mikä sitten on tase?
Kun tuloslaskelma esittää tuotot ja kulut tilikauden ajalta, taseesta voi puolestaan katsoa, paljon taloyhtiöllä on varoja, velkaa ja omaa pääomaa tilikauden viimeisenä päivänä. Tase jaetaan kahteen osaan: vastaavaan (varallisuus) ja vastattavaan (rahoitus). Varallisuutta ovat esimerkiksi rakennukset ja laitteet. Vastattavaa-puolelta saa tiedon, millä tämä varallisuus on rahoitettu. Molempien summien täytyy olla yhtä suuret, siitä juontaakin nimi ”tase”.
Vastaava-puoli jaetaan pysyviin ja vaihtuviin vastaaviin. Pysyvät ovat sellaisia varoja, joiden on tarkoitus tuottaa tuloa pitkällä aikavälillä. Tällaisia voivat olla vaikkapa yhtiön omistamat tontit ja asuinrakennukset. Nämä tuottavat pysyvää tuloa ja niitä hoidetaan vastikerahoilla. Vaihtuvat vastaavat ovat taloyhtiön saamisia ja pankkitileillä olevia varoja.
– Sana ”rahasto” saattaa aiheuttaa väärinkäsityksiä taseessa. Rakennusrahaston iso summa voi houkutella luulemaan, että yhtiöllä on sama määrä rahaa käytettävissä tuleviin rakennushankkeisiin. Rakennusrahasto kertoo kuitenkin kokonaissumman, joka on investoitu rakennuksiin yhtiön historian aikana. Siinä on esimerkiksi rahoja, joita osakkeenomistajat ovat maksaneet rakennuskustannuksista yhtiön perustamisvaiheesta asti, Furuhjelm tarkentaa.
Mitä poistot ovat?
Esimerkiksi uusi kone on iso rahallinen investointi. Tuote kuitenkin kuluu käytössä ja sen arvo alenee ajan kanssa. Jotta hankinnasta ei synny isoja kuluja pelkästään yhdelle tilikaudelle, hankintahinta jaetaan sen koko käyttöiälle. Poistot ovat oletuksia hankintojen arvon alenemisesta, ja niiden avulla estetään verotettavan voiton kertyminen yhtiölle. Poistoja voi tehdä rakennuksista, koneista ja kalustosta. Ne merkitään taseeseen. Poistojen myötä hankintojen arvo taseessa laskee ja poistettu määrä siirtyy yrityksen kuluksi. Kuluilla voidaan puolestaan pienentää tilikauden tulosta.
Yhtiökokous on vuoden tärkein tilaisuus osakkeenomistajalle
Tilinpäätös toimitetaan yleensä yhtiökokouskutsun mukana kaikille osakkaille. Lain mukaan tilinpäätös pitää lisäksi olla nähtävänä kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta sovitussa paikassa. Yleensä asiakirjoihin voi käydä tutustumassa isännöintitoimistossa. Yhtiökokokseen kannattaa saapua kysymysten kanssa. Huolellinen valmistautuminen on järkevää, sillä tilinpäätöksestä on vaikea saada selkoa vasta paikan päällä kokouksessa.
– Asioista voi kysyä jo ennen yhtiökokousta. Missään nimessä ei kannata pysyä hiljaa, jos jokin yksityiskohta taloyhtiön taloudessa jää vaivaamaan mieltä, Furuhjelm kannustaa.
Lue lisää:
Yhtiökokouksessa päätetään talousarviosta – mitä siitä on syytä tietää?
Näissä kohdissa vaaditaan tarkkuutta, kun työn alla on taloyhtiön talousarvio
