Korkein hallinto-oikeus antoi 17.1.2018 ennakkoratkaisun KHO 2018:9 oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevien säännösten soveltamisesta tilanteessa, jossa yhtiön rakennukset puretaan ja korvataan uusilla.
Tapauksessa ennakkotiedon hakijat A ja B omistivat asuntonaan käyttämänsä erillistalon hallintaan oikeuttavat asunto-osakkeet m–p. Yhtiön rakennukset oli tarkoitus purkaa ja rakentaa yhdeksän purettavan rakennuksen tilalle 16 uutta erillistaloa, joista kukin muodostaisi yhtiöjärjestyksen mukaisen oman huoneistonsa. Yhtiön yhtiöjärjestykseen oli tarkoitus lisätä seitsemän uutta huoneistoa. Osakkaiden tarkoituksena oli lisäksi, että kaikki nykyiset yhdeksän osakasta omistaisivat 1/9 osan em. seitsemästä uudesta osakeryhmästä. Uusia osakkeita kutsuttaisiin rakennuspaikkaosakkeiksi ja rakentaminen toteutettaisiin rakennusrahastosijoituksilla. Koska rakennukset ilmeisesti olivat huonokuntoisia, osakkeiden arvo muodostui pääosin rakennuspaikan arvosta. Uuden yhtiöjärjestyksen mukaan A ja B:n omistamat osakkeet m-p ja jaettaisiin siten, että osakkeet m–n oikeuttivat uuden erillistalon hallintaan ja rakennuspaikkaosakkeisiin kuuluvat osakkeet o–p osaan yhden lisähuoneiston hallinnasta.
A ja B aikoivat myydä omistamansa osakkeet m-p siten, että kaupan tapahtuessa hakijoiden asuntona käyttämä rakennus oli todennäköisesti jo purettu.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, että osakkeiden m–n myymiseen soveltuvat oman asunnon luovutuksen verovapautta koskevat säännökset. Verovapautta koskevia säännöksiä voitiin soveltaa myös osakkeiden o–p luovutukseen, jos hakijat luovuttivat kaikki omistamansa osakkeet m–p yhdellä luovutuksella. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että verovapaus täyttyy myös, jos osakkeet luovutetaan usean osaluovutuksen kokonaisuutena siten, että hakijoiden tarkoituksena oli luovuttaa kaikki omana vakituisena asuntonaan käyttämänsä huoneiston hallintaan oikeuttaneet osakkeet m-p kokonaisuudessaan ja lyhyen ajan kuluessa.
Ratkaisu on selvä ainakin osakkeiden m-n osalta. Vaikka johtopäätös on oikea, korkeimman hallinto-oikeuden perustelut osakkeiden o-p verovapauden edellytyksistä eivät mielestäni ole täysin selvät. Korkein hallinto-oikeus viittaa perusteluissaan ratkaisuun KHO 2015:75, jossa verovapaus ei ulottunut tontin osien luovutukseen, kun rakennuspaikkoja ei käytetty hakijoiden omana asuntona. Ratkaisu KHO 2015:75 on johdonmukaisen tuloverolain 48 §:n 2 momentin rakennuspaikkaa koskevan oikeusohjeen kannalta.
Sen sijaan tuloverolaissa ei ole säännöksiä, joiden mukaan luovutuksen ajankohta vaikuttaisi jollain tavalla oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytyksiin. Merkitystä ei liioin ole sillä, missä käytössä omaisuus on luovutushetkellä. Verovapaa oma asunto voi olla luovutushetkellä myös vuokrattuna. Koska A ja B olivat käyttäneet osakkeiden m-p nojalla hallitsemaansa huoneistoa omana asuntonaan, verovapautta koskevia säännöksiä olisi mielestäni voitu soveltaa kaikkien osakkeiden m-p luovutukseen, siitä riippumatta, että uudessa yhtiöjärjestyksessä osakkeet oli jaettu kahteen ryhmään (m-n ja o-p).
Ratkaisulla voi olla merkitystä myös niissä yhtiöissä, jossa harkitaan ns. purkavaa lisärakentamista (OM 29/2017). Tapaukseen liittyy myös muutamia seikkoja, jotka ovat merkityksellisiä asunto-osakeyhtiölain kannalta. Yhdeksän alkuperäistä osakasta ovat samalla perustajaosakkaan asemassa, eikä uusien osakeryhmien 1/9 osiin jaettu yhteisomistus välttämättä ole hyvä ajatus, koska yhteisomistajien tulee olla samaa mieltä päätöksiä tehdessään. Joskus uudistuksiin piiloutuu uusia ongelmia.
Kiinteistölehti 3/2018 19.2.2018
Matti Kasso, asianajaja
