Näin luet taloyhtiön tilinpäätöstä

Jokaisen osakkaan on hyvä tuntea taloyhtiön talouden perusasiat. Kaikki tärkeä tieto löytyy tilinpäätöksestä, joka kannattaa käydä läpi ennen kevään yhtiökokousta. Kerromme, miten sitä tulkitaan.

Tilinpäätöksen ymmärtäminen auttaa osakkaita tekemään parempia päätöksiä taloyhtiön asioista. Sen avulla hahmottuu, mihin varoja käytetään, miten talous vaikuttaa vastikkeisiin ja millä tavoin kiinteistön arvoa voidaan ylläpitää. Kun osakkaat ovat perillä taloudesta, he voivat osallistua yhtiökokouksiin aktiivisemmin ja varmistaa, että yhteisiä varoja hallinnoidaan tehokkaasti.

– Tilinpäätökseen kannattaa perehtyä, koska taloyhtiön rahat ovat käytännössä osakkaiden rahoja. Kyse on siis myös oman talouden turvaamisesta, asianajaja Tommi Leppänen korostaa.

Mikä on tilinpäätös ja mitä se sisältää?

Taloyhtiön tilinpäätös antaa yhtiön toiminnasta ja taloudellisesta tilasta tärkeää tietoa niin osakkaille, hallituksen jäsenille kuin asunnon ostajillekin.

– Tilinpäätöksessä avataan taloyhtiön taloudellinen tilanne sinä päivänä, kun tilinpäätös valmistuu. Lisäksi siinä kerrotaan, miten yhtiön talous on kehittynyt edellisen vuoden aikana, Leppänen tarkentaa.

Taloyhtiön tulorakenne on yleensä melko selkeä ja koostuu vain muutamista pääasiallisista tulonlähteistä, kuten vastikkeista ja vuokrista. Se mihin nämä rahat käytetään, on osakkaan näkökulmasta aivan oleellinen tieto.

– Tilinpäätöksestä voidaan tarkistaa, että kerätyt rahat ovat menneet oikeisiin asioihin ja sovitulla tavalla. Yhtiökokouksessa kannattaa rohkeasti kysyä tilinpäätöksestä, jos jokin asia jää epäselväksi, Leppänen sanoo.

Taloyhtiön tilinpäätös sisältää tyypillisesti kolme osaa: toimintakertomuksen, tuloslaskelman, taseen sekä tilinpäätöstä täydentävät liitetiedot.

Toimintakertomus tiivistää yhtiön keskeiset tiedot – lue se ensin läpi

Toimintakertomus kertoo yhtiön keskeisistä tapahtumista tilikauden aikana ja tarjoaa arvion tulevasta kehityksestä. Siitä voi lukea esimerkiksi tehdyistä remonteista, taloudellisesta tilanteesta ja suunnitteilla olevista korjauksista.

– Toimintakertomus avaa sanallisesti myös tilinpäätöksen numeroita, mikä auttaa ymmärtämään monimutkaiselta tuntuvaa kokonaisuutta, Leppänen sanoo.

Toimintakertomuksen tärkeimmät liitteet ovat vastikerahoituslaskelma sekä talousarviovertailu. Vastikerahoituslaskelma antaa osakkaalle käsityksen siitä, mihin tarkoituksiin vastikkeita on kuluneen vuoden aikana kerätty ja miten niillä on pystytty kattamaan taloyhtiön toiminnasta aiheutuneet kustannukset. Talousarviovertailussa on puolestaan tiedot edellisessä yhtiökokouksessa hyväksytyn talousarvion toteutumisesta ja olennaisista poikkeamista.

– Tavallisesti poikkeamat johtuvat yllättävistä korjaustarpeista tai poikkeuksellisen kylmästä talvesta aiheutuneella lämmityskustannusten nousulla. Etenkin veden- ja energiankulutuksen muutoksia kannattaa seurata, Leppänen muistuttaa.

Huomiota on syytä kiinnittää myös budjetin alittumiseen. Se kertoo mahdollisesti siitä, että hallitus on päättänyt jättää jotain tekemättä. Budjettiin on voitu varata varoja esimerkiksi saunan kunnostamiseen, mutta hallitus on selvityksen jälkeen saattanut todeta, että tila vaatii laajemman remontin. Tällöin asia tuodaan vielä yhtiökokouksen päätettäväksi. Hallitus on myös voinut saada säästöä yhtiölle aikaiseksi kilpailuttamalla kuluja.

Tuloslaskelma – mistä rahat tulevat ja mihin ne menevät?

Tuloslaskelma kertoo taloyhtiön tilikauden tuotot ja kulut eriteltynä kuluneen vuoden ajalta sekä vertailun edelliseen kauteen. Olennainen tieto tuloslaskelmassa on se, onko yhtiö tehnyt voittoa vai tappiota.

Tuloslaskelman ensimmäisessä osassa avataan taloyhtiön hoitotuotot, joita ovat tyypillisesti:

hoito- ja kulutusperusteiset vastikkeet
käyttökorvaukset (esim. saunavuorot ja vuokratuotot)
pääomavastikkeet (osakkaiden maksamat kuukausittaiset tai vuosittaiset maksut, joilla katetaan taloyhtiön lainanhoito- ja pääomakuluja, kuten peruskorjauksia)

Tuloslaskelman toisesta osassa on lueteltuna hoitokulut. Tällaisia kustannuksia ovat esimerkiksi lämmitys, kiinteistönhoito sekä isännöintiin sekä vakuutuksiin liittyvät kustannukset. Kun tuloista vähennetään kulut, viivan alle jää talouden tasapainoa kuvaava hoitokate. Taloyhtiön tulos voi olla tuloslaskelmassa joko voitollinen tai tappiollinen.

– Tuloslaskelman tulkinnassa on hyvä muistaa, että taloyhtiön ei ole tarkoituskaan tuottaa voittoa osakkailleen, vaan pitää huolta kiinteistöstä ja sen arvon säilymisestä sekä varmistaa viihtyisä ja turvallinen asuminen jokaiselle. Tästä syystä tilinpäätös suunnitellaan monesti siten, ettei voittoa synny eikä yhtiön näin ollen tarvitse maksaa voitoistaan yhteisöveroa, Leppänen muistuttaa.

Tase – taloudellinen tilanne yhdellä silmäyksellä

Tilinpäätöksen kolmas osa eli tase kertoo taloyhtiön varat, velat ja oman pääoman tilikauden viimeisenä päivänä (tuloslaskelma kertoo taloyhtiön rahaliikenteen suunnat ja määrät päättyneen tilikauden aikana). Tase antaa kokonaiskuvan yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja varallisuuden rakenteesta. Taseen molempien puolten tulee olla tasapainossa.